Приобретая загородный дом в ближнем поясе Подмосковья, покупатель в большинстве случаев рассчитывает, что будет проживать в нем постоянно. Обитатели таких коттеджных поселков, с одной стороны, могут наслаждаться жизнью на природе, а с другой — использовать все преимущества близости к столице, а это развитая инфраструктурная сеть, возможность быстро добраться до работы. Конечно, транспортная доступность направлений, даже на близких от Москвы расстояниях, неодинакова. «Некоторые трассы настолько загружены, что, для того чтобы преодолеть по ним 30 км, порой требуется несколько часов», — говорит Юлия Грибкова, руководитель отдела продаж загородной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Тем не менее, по данным специалистов портала Cottage.ru, дорога от МКАД до поселка, расположенного в рассматриваемой зоне, на таких трассах, как Калужская, Киевская, Минская, займет не больше часа, а на Новой Риге и вовсе минут 30. Улучшилась ситуация на Ярославском направлении. У подмосковных властей есть планы по реконструкции Ленинградского и Дмитровского шоссе.

 

Что касается инфраструктурного обеспечения, то многие коттеджные поселки в пределах 30 км относятся к высокому ценовому сегменту, а потому обычно здесь расположены собственные рестораны, магазины, салоны красоты, спортивные объекты, а в ряде случаев школы и медицинские учреждения. «К тому же всегда можно воспользоваться инфраструктурой крупных областных городов, таких как Химки, Мытищи, Королев, Одинцово, Балашиха, Троицк, Домодедово и т. д.», — добавляет управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. «Если говорить о природных характеристиках, — продолжает эксперт, — то территория ближнего Подмосковья неоднородна. На западе и севере преобладают сосновые леса, на юге — смешанные. Здесь нет недостатка в речках, прудах, озерах».

 

 

 

 

Зона 30 км от МКАД является наиболее востребованной у покупателей загородного жилья. В этом поясе, по словам В. Яхонтова, совершают порядка 78% сделок с коттеджами и таунхаусами. Причем многие специалисты отмечают изменившуюся в последнее время структуру спроса. «Если до кризиса дома нередко приобретали на этапе строительства с целью инвестиций, то теперь клиент ищет жилье, готовое для проживания. Инвестиционные покупатели временно ушли с рынка, а потому в значительной мере снизился объем спроса», — убежден исполнительный директор ГК Sawatzky Марк Гройсман. А в компании Amdex Estate вывели даже формулу, описывающую современное состояние рынка: докризисный рынок загородной недвижимости минус инвестиционные предложения (стадия строительства), минус отложенный спрос (те, кто ждет ценового дна), минус неликвидные объекты равно готовые дома, пригодные для проживания, по конкурентоспособной цене.

 

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в настоящее время в продаже находится 192 загородных поселка, при этом чуть менее 50% (90 объектов) расположено именно в 30 км от Москвы. Здесь представлены такие форматы, как коттеджи, таунхаусы, малоэтажные жилые комплексы, участки без подряда на строительство. Минимальная стоимость объекта — 1,7 млн руб. За эту сумму предлагают надел без подряда площадью 9,8 сотки в поселке Лесная Опушка на Горьковском направлении. Самый дорогой объект стоит 262 млн руб. — дом площадью 700 кв. м на участке 18 соток в Усово-Огарево на Рублево-Успенском шоссе.

 

«В рассматриваемом радиусе пользуются популярностью туанхаусы по цене 45–55 тыс. руб./кв. м, готовые дома в функционирующих поселках бизнес-класса стоимостью до 1 млн долл. и элитные коттеджи под ключ до 4 млн долл.», — сообщила Светлана Кондачкова, управляющий партнер компании Urban Realty.

 

Что касается участков, то в зависимости от наличия коммуникаций, леса, воды и удаленности от столицы цены на них колеблются от 7 тыс. долл. на востоке до 100 тыс. долл. на западе Московской области. «Многие девелоперы из-за кризиса не смогли приступить к строительству и стали предлагать землю без подряда», — отмечает Алексей Пашигорев, управляющий партнер компании Amdex Estate, приводя в качестве примера поселок Мартемьяново. Другие спикеры обращают внимание на такие объекты, как Клубничные Поля (20 км от МКАД по Киевскому шоссе, стоимость сотки — от 9 тыс. долл.), Серебряная Подкова (15 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, цена сотки — от 9,5 тыс. долл.), Истринская Слобода (27 км по Новорижскому шоссе, от 27 тыс. долл. за сотку), Морозов Посад (17 км по Новорижскому шоссе, сотка — 10 тыс. долл.), Novoрижский (10 тыс. долл. за сотку, 23 км по Новой Риге). Участки без подряда готовы предложить и в таких хорошо известных поселках, как Истра Кантри Клаб, Новоильинское, Усадьба Аносино и др.

 

Одной из основных тенденций загородного рынка 2009 г. является реконцепция проектов, находящихся на начальной стадии реализации. «В большинстве случаев девелоперы уменьшают размеры земельных участков и площадь домов, применяют более дешевый материал и упрощают качество строительства», — поясняет В. Яхонтов. Новых объектов на рынке очень мало, при этом продажи в них начинаются на заключительных стадиях строительства.

 

 

 

В среднем с начала кризиса стоимость загородной недвижимости снизилась примерно на 30%. Однако сейчас эксперты заявляют о стабилизации цен, да и размер дисконта при торге заметно уменьшился. «В зависимости от обстоятельств и ликвидности объекта покупатель может получить скидку в 3–10%», — говорит С. Кондачкова. По-прежнему действуют различные акции, клиентам предлагают индивидуальные графики платежей и беспроцентные рассрочки, предоставляют бонусы. Но в ряде случаев имеет место повышение цен. Как правило, это характерно для поселков, где строительство близко к завершению, или тех, которые уже сданы в эксплуатацию. Что касается темпов продаж, то в среднем девелоперам удается реализовать один готовый дом в месяц.

 

В ГК Sawatzky приводят следующие данные: коттеджи на Новорижском шоссе в настоящее время в среднем стоят от 1,8 до 3,6 млн долл., таунхаусы — от 500 до 700 тыс. долл. Дома на Киевском шоссе предлагают по цене от 700 тыс. до 1,2 млн долл., на Калужском — 1,2–2,4 млн долл., на Минском направлении — от 1 до 2,5 млн долл.

 

 

 

 

В числе привлекательных предложений немало коттеджных поселков, расположенных вдоль Калужского шоссе. Один из них — Hyde Park. Жилой комплекс, созданный в английском стиле, находится на 25-м км от МКАД. Здесь предлагают к продаже 224 дома площадью от 190 до 490 кв. м на участках от 8 до 25 соток. Проекты коттеджей носят звучные названия: Piccadilly, Oxford, Chelsea, Wimbledon. Цены начинаются от 10 млн руб. В состав инфраструктуры поселка входят торговый центр Bond Street, фитнес-центр, детский сад, рестораны. Предусмотрено две парковые зоны общей площадью 5 га, в черте поселка расположен исторический объект — редуты 1812 г. Первая очередь Hyde Park будет сдана в IV квартале 2010 г.

 

Готовые таунхаусы в жилом комплексе «Дубровка» (5 км от МКАД) выставлены на продажу по весьма привлекательной цене — от 65 тыс. руб./кв. м. Площади секций в третьей и четвертой очереди поселка составляют 200, 250 и 290 кв. м, с участками размером в 2–5 соток. Рядом с объектом находится инфраструктурный комплекс, где есть супермаркет, рестораны, спа-салон, детский сад. Кроме того, запланировано строительство крупного спортивного комплекса с бассейном.

 

Поселок Никольские Озера расположен на 32-м км Калужского шоссе, в окружении хвойного леса, у двух живописных озер. Коттеджи площадью от 150 до 450 кв. м возводят из кирпича или дерева — по выбору заказчика. В Никольских Озерах намечено создать объекты инфраструктуры: пляжно-парковую зону, общественно-торговый комплекс, два ресторана, спортивные и детские площадки. Поселок будет построен и принят в эксплуатацию в 2011 г.

 

Территория поселка ВИПушки — живописная поляна, окруженная хвойным лесом. На участках в 20–50 соток строят кирпичные дома площадью от 350 до 705 кв. м. В поселке предусмотрен общественный центр, в состав которого войдут плавательный бассейн, бар, бильярдная, тренажерный зал, детский сад. Будет оборудован декоративный пруд. Срок сдачи объекта в эксплуатацию — 2011 г.

 

Сразу несколько поселков элитного, бизнес- и экономкласса возводит на Новорижском шоссе корпорация «ИНКОМ». Относительно недавно на рынок вышел Novoрижский (23 км от МКАД). Стоимость дома площадью 153 кв. м, построенного по каркасной технологии, на участке 10 соток составляет 6 млн руб. А участок без подряда здесь предлагают по цене 3,1 млн руб.

 

 

Примерно на таком же расстоянии от МКАД расположен поселок класса de luxe Монтевилль. Реализует проект структурное подразделение «ИНКОМ» Villagio esate. Монтевилль займет площадь 115 га и будет разделен на четыре жилых квартала, в них построят 262 домовладения с участками от 20 соток до 1 га и коттеджами площадью от 400 кв. м. Стоимость домов в поселке будет начинаться от 1,6 млн долл.

 

Еще один поселок компании находится на Ленинградском шоссе. Речь идет о Маленькой Шотландии (14 км от МКАД). В настоящее время начинаются продажи готовых секций второй очереди объекта. Здесь предлагают сблокированные квартиры площадью 140–188 кв. м на участках от 2 до 7 соток.

 

Поселок таунхаусов Ивакино-Покровское возводят на 11-м км по Ленинградскому шоссе. Он напоминает небольшой европейский городок, в нем нет ни одного повторяющегося фасада. Секции площадью от 155 до 195 кв. м предлагают с участками 1–2 сотки. Степень готовности поселка — 80%, продано чуть больше половины квартир. Цены здесь начинаются от 50 тыс. руб./кв. м.

 

В 17 км от Москвы по Волоколамскому шоссе на территории 250 га расположен поселок Нахабино Парк. Тут строят таунхаусы и коттеджи площадью от 149 до 606 кв. м на участках 12 до 50 соток. Загородный комплекс граничит с хвойными лесными массивами, на его территории расположено большое озеро.

 

Небольшой, но примечательный поселок Верхнее Сареево находится на 14-м км Рублево-Успенского шоссе. Здесь на территории 2,5 га построено всего 12 домов площадью 450–470 кв. м на участках 13–22 сотки.

 

Клубный загородный комплекс «Королевские сосны» расположен в 11 км от МКАД по Ярославскому шоссе, рядом с городом Королев. Территория площадью 7,5 га находится в лесном массиве и примыкает к границе заповедного Лосиного Острова. В единый архитектурный ансамбль вошли три пяти- и шестиэтажных дома на 181 квартиру площадью от 54 до 101 кв. м, пять пентхаусов (106–170 кв. м) и 83 таунхауса площадью 143–192 кв. м, с придомовыми территориями.

 

 

Загородные поселки в пределах 30 км от МКАД, вышедшие на рынок в 2009 г.
Направление	Расстояние от МКАД, км	Поселок	Класс поселка	Объект продаж
Новорижское	1	Rublevo Residence	Элитный	Дуплексы
Калужское	7	Летова Роща	Бизнес	Участки с подрядом
Новорижское	23	Новорижский (Покровское Поле)	Эконом	Участки с подрядом и без
Калужское	24	Софьинский Парк	Эконом	Участки без подряда
Калужское	24	Европейская Долина — 2	Бизнес	Коттеджи
Дмитровское	28	Ермолинский Лес	Эконом	Участки без подряда
Ярославское	28	Лесная Лагуна	Эконом	Участки без подряда
Источник: компания Blackwood