Вторичный рынок загородной недвижимости столичного региона в 2009 г. отличают две основные тенденции: рост количества предложений и сокращение числа покупателей. По данным компании Sawatzky, сегодня на рынке Подмосковья совокупный объем предложения вторичного жилья составляет порядка 20 тыс. объектов. Только в базе компании «ИНКОМ-Недвижимость» их значится около 5,6 тыс., причем 65% от этого числа приходится на долю загородных домов, остальное — земельные участки.

 

Руководитель отделения «Вернадское» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Цывин отмечает, что предложения вторичного жилья распределены по территории Московской области неравномерно. Самый объемный рынок — на западе Подмосковья (почти 2600 объектов). Вторая позиция (примерно по 20%) — у южных и северных направлений. Всего около 700 объектов предлагают в восточных районах (то есть чуть больше 10%). Имеет значение и расстояние: по данным аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», около 55% предложения (3250 домов) сосредоточено в 30 км от МКАД, примерно 35% (почти 1900 домов) — в диапазоне от 30 до 60 км от МКАД, остальные (чуть более 10%, или около 780 домов) — от 60 км от МКАД и далее. «Почти 3500 домов относятся к классу эконом, чуть меньше 1000 — бизнес, 750 объектов — премиум, остальные 470 — из категории de luxe и эксклюзив», — говорит С. Цывин.

 

Как сообщает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», доля объектов в организованных коттеджных поселках составляет всего около 30% от общего числа предложений. «Соотношение меняется пропорционально удаленности — чем дальше от Москвы, тем больше предложений домов в неорганизованных поселках», — уточняет эксперт.

 

 

 

Эксперты утверждают: летом интерес к просмотрам загородных объектов по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. снизился более чем в два раза. Увеличился срок экспозиции: на рынке еще есть дома, выставленные на продажу осенью прошлого года.

 

Если на первичном рынке спрос тормозили опасения, что застройщики не закончат продаваемые объекты, то на вторичном пассивность покупателей во многом была связана с ожиданиями дальнейшего снижения цен. Действительно, значительная часть предложений была снята собственниками, а через некоторое время выставлена снова — уже на порядок дешевле. В этой связи к началу осени эксперты отметили значительное оживление спроса. По словам В. Яхонтова, количество просмотров и звонков по итогам октября находится на докризисном уровне. «А по числу сделок рынок достиг 60% от докризисных показателей», — уточняет он.

 

Наряду с этим четко обозначился интерес именно ко вторичным объектам. Сейчас из каждых десяти сделок, утверждает С. Цывин, девять приходится на вторичное жилье, тогда как до кризиса соотношение составляло шесть к четырем.

 

 

 

Стоимость вторичных объектов стала снижаться буквально в последние несколько месяцев, утверждает С. Цывин. Долгое время владельцы недвижимости не готовы были идти на это, однако равнодушие покупателей заставило продавцов скорректировать цены, и сегодня на рынке востребованы объекты, стоимость которых снизилась на 30%. По данным компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», в среднем с начала года цены в сегменте бизнес-класса снизились на 35%, в эконом-классе — на 25%.

 

Если говорить о конкретных предложениях, то в базе компании «ИНКОМ-Недвижимость» минимальная цена дома — 700 тыс. руб. (120 км от Москвы по Минскому шоссе, общая площадь 35 кв. м). Максимальная стоимость — 585 млн руб. (коттедж площадью 1,7 тыс. кв. м в 15 км от МКАД по Каширскому шоссе). В сегменте загородных участков минимальная цена объекта составляет 600 тыс. руб. за 8 соток (деревня Крюково, 120 км от Москвы по Можайскому шоссе).

 

Своеобразная ситуация сложилась в садоводческих товариществах, где реализуют дачные домики. На фоне финансового кризиса продавцы заняли самую твердую позицию и на скидки шли неохотно, объясняя это тем, что предложений дешевле на рынке нет. Некоторые варианты действительно доступны. Так, в СНТ «Субботино» (Павлово-Посадский район, 45 км от МКАД) крохотный домик общей площадью 20 кв. м на участке 8 соток продают за 250 тыс. руб. Поблизости, в том же районе, в товариществе «Искра–15» (45 км от МКАД), каркасно-щитовой дом площадью 35 кв. м на участке 10 соток готовы уступить за 480 тыс. руб. Однако в садовых некоммерческих товариществах есть и совсем недешевые предложения. Например, в 60 км от МКАД по Горьковскому шоссе собственник выставил на продажу новую дачу из бруса общей площадью около 100 кв. м на участке 6,3 сотки за 2,3 млн руб. За дом из бревен площадью 80 кв. м на участке 16 соток в Одинцовском районе (50 км от МКАД) хозяин хочет получить 4,5 млн руб. Двухэтажную дачу из бруса площадью 90 кв. м на участке 6,5 соток по Носовихинскому шоссе (25 км от МКАД) владелец готов уступить за 1,6 млн руб.

 

Примечательно, что в населенных пунктах, где разрешена регистрация в доме, спрос на объекты сохранился и даже вырос. Поэтому собственники не спешат менять цены в прайсах, а лишь соглашаются на небольшие скидки. Например, в деревне Ворохобино (55 км от МКАД по Ярославскому шоссе) за дом-сруб общей площадью 70 кв. м на участке 26 соток просят 2,6 млн руб. А половину дома (70 кв. м) на участке 13 соток в 85 км от МКАД готовы продать за 800 тыс. руб. И в первом и во втором случае продавцы готовы торговаться.

 

Квартиры в таунхаусах — сравнительно новый вид загородной недвижимости. Подобных предложений немного. Большинство проектов находится на стадии строительства, и, как следствие, объекты представлены на первичном рынке или появляются на вторичном по договору уступки права требования.

 

Впрочем, в компании Blackwood считают, что на сегодняшний момент приобрести таунхаус можно и на вторичном рынке — практически на любом направлении Подмосковья. Наибольшее количество таких поселков расположено на Новорижском (19% от общего объема предложения), Рублево-Успенском (17%), Пятницком и Калужском шоссе (12%).

 

«С начала кризиса снижение стоимости 1 кв. м таунхаусов составило в среднем 20%», — говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Например, в коттеджном поселке Современник (35 км от МКАД по Егорьевскому шоссе) квартирный блок в таунхаусе общей площадью 270 кв. м, с участком 6 соток сегодня продают за 5,5 млн руб. Но за трехуровневый таунхаус площадью 155 кв. м в поселке Дубровка (Калужское шоссе в 5 км от МКАД) просят уже 18 млн руб.

 

Руководитель отдела загородной жилой недвижимости IntermarkSavills Нина Резниченко утверждает, что на рынке элитного жилья в 2009 г. повышенным спросом пользуются коттеджи и таунхаусы с бюджетом до 1,5 млн долл. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья в высоком ценовом сегменте составила порядка 5,5 тыс. долл. По словам М. Литинецкой, на элитных объектах в 2009 г. резкого снижения цен не произошло, коррекция не превысила 12%. «Главным образом падение было зафиксировано по ранее переоцененным и наименее ликвидным объектам», — подчеркивает она.

 

 

 

Эксперты считают, что наиболее ликвидные объекты уже сейчас вымываются с рынка. Причем в 2009 г. цены сначала снижали застройщики, затем последовала корректировка стоимости объектов на вторичном рынке. Та же тенденция проявится и в будущем.

 

Как считает В. Яхонтов, в следующем году на рынок в значительной степени будут влиять такие факторы, как отложенный спрос и недостаток предложения по адекватным ценам. «Многие хотят приобрести загородную недвижимость, но в условиях финансового кризиса предпочли отложить покупку», — говорит он.

 

При этом Инна Игнаткина, исполнительный директор компании «МИАН», полагает, что прогнозировать количество реальных сделок в сложных экономических условиях довольно трудно, поэтому говорить о восстановлении докризисных объемов продаж на рынке загородной недвижимости пока не приходится. По прогнозам компании «МИАН», заметное оживление на рынке ожидается не ранее 2011 г. — увеличение числа сделок по сравнению с 2010 г. может составить до 40%. Тогда и начнут расти цены.