Загородная недвижимость - имеет ли смысл вкладывать деньги в землю и коттеджи.

Загородная недвижимость - имеет ли смысл вкладывать деньги в землю и коттеджи?

Городские квартиры выгодным инструментом для инвестиций сегодня, увы, не являются. Если совсем недавно цены на такую недвижимость, если не прибавляли, то стагнировали на весьма завышенных уровнях, то за последние два месяца квартиры подешевели на 1-1,5%. Строительство новых объектов в городе сегодня заморожено у многих компаний: все они стараются завершить уже строящиеся объекты, перед тем как думать о новых.

Кто клиент

Сегодняшних покупателей загородной недвижимости можно разделить на тех, кто покупает её в силу обстоятельств, и тех, кто стремится (и может себе это позволить) к западному образу жизни - работать в городе и возвращаться после трудового дня к себе, в расположенный в тихом живописном уголке природы, вдали от техногенной суеты и городского шума, дом. И как раз второй фактор – европейский образец – сегодня играет гораздо большую роль в росте спроса на загородный сегмент.

Предложение рынка

В структуре загородной недвижимости можно выделить основные сегменты: земельные и садовые участки, дома и коттеджи. Около 7% на рынке занимают садовые участки: располагаются они преимущественно в коллективных садах, занимают 5-8 соток и стоят в среднем 300-500 тысяч рублей. Самую большую долю - 38% - составляют загородные дома. Большая часть из них располагается в коттеджных посёлках, часть строится на индивидуальных участках. Средняя площадь загородного дома равна 65-70 кв.м., размер прилегающего участка около 13 соток.

Если стоимость домов в коттеджных поселках за три месяца с начала года выросла в среднем на 42%, то цены на объекты вне организованных поселков - всего на 12%. Именно поэтому наиболее привлекательным, в инвестиционном плане, сегодня выглядит именно сегмент недвижимости предназначенной для постоянного проживания, нежели сезонного времяпрепровождения. В наиболее удачных проектах разница в цене на начальных и завершающих этапах строительства может достигать 30% и выше. При этом растёт и стоимость земли, которая, по мнению экспертов, на сегодняшний день еще недооценена, и стоимость дома, возведённого на ней. Кроме того, вложения в «загород» имеют весьма быструю окупаемость: строительство стандартного проекта загородного дома занимает вшестеро меньший срок по сравнению со строительством жилья на первичном рынке городской недвижимости.

В основном коттеджные посёлки имеют следующие параметры:
Общая площадь – от 50 га; стоимость земли от 70 т.р. за сотку
Площадь отдельного участка - от 10 соток
Стоимость кв.м. коттеджа - от 25 000 рублей.
Инженерные коммуникации: 1 500 000 рублей.
Таким образом, купить дом в коттеджном посёлке сегодня можно за сумму от 3 500 000 рублей.
Можно сравнить, например, с покупкой автомобиля представительского класса или престижного внедорожника, стоимость которого начинается от 3 000 000 рублей.
При этом, место жительства будет иметь все необходимые инженерно-технические коммуникации (центральное газоснабжение, отопление, горячую и холодную воду и пр.), элементы благоустройства (забор, охрану, пешеходную и автомобильную зоны, системы связи и пр.), развитую инфраструктуру (включая административное здание, магазины и спа-салоны).

На что обратить внимание инвестору: категории земель.

Подходить к выбору коттеджа, приобретаемого с инвестиционными целями, следует осторожно, чтобы оценить целесообразность вложения в тот или иной проект. Важны и расстояние объекта от города, и экологическая обстановка в районе, и развитость инфраструктуры. Ко всему этому, вам как инвестору, рассчитывающему на получение в перспективе прибыли от текущих вложений, следует подробно изучить планы местной администрации по развитию данной территории которые могут иметь как положительные (развитие района может увеличить инвестиционную привлекательность вашей собственности), так и отрицательные последствия (однажды можно проснуться рядом со строящейся промзоной). Также следует учитывать всевозможные тяжёлые точки проекта – технические (например, в зоне газопровода запрещено размещение объектов) и законодательные (например, охранная зона вокруг водоемов не может быть оформлена в собственность).

По данным областного управления Роснедвижимости, на Среднем Урале находится 1 миллион 94 тысячи 614 земельных участков различной формы собственности. 0,3% наделов являются федеральной собственностью, по 0,1% участков закреплено за регионом и муниципалитетами. Более 42% участков - оформлены в частную собственность, 27% - находятся в бессрочном пользовании, а 30% земель пока не прошли процедуру разграничения.

Чтобы четко представлять преимущества или недостатки правового статуса конкретного участка, покупателю следует знать механизмы изменения статуса земель. Невнимательность в этом вопросе может дорого ему обойтись, ведь если использование земли происходит с нарушениями, то любые строения на ней могут быть признаны «самовольными» и «подлежащими сносу».
       Вся земля в России, согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ, делится на категории:
       1) земли сельскохозяйственного назначения;
       2) земли поселений;
       3) земли промышленности и иного специального назначения;
       4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
       5) земли лесного фонда;
       6) земли водного фонда;
       7) земли запаса.

Земля каждой предусмотренной кодексом категории делится по определенным видам разрешенного использования. Например, земли поселений могут быть предназначены для:
       —- индивидуального жилищного строительства;
       —- малоэтажного жилищного строительства;
       —- многоэтажного жилищного строительства;
       —- строительства многофункциональных торгово-офисных центров.

       Земли сельскохозяйственного значения по видам разрешенного использования подразделяются на:
       —- используемые для сельскохозяйственного производства (обычно указывается конкретный вид сельскохозяйственной деятельности: пашня, животноводство, многолетние насаждения);
       —- предназначенные для садоводства, огородничества;
       —- под дачное строительство.

В отличие от категорий земель, список разрешенных видов использования не является исчерпывающим. Что именно можно строить на землях поселений, определяется муниципальными властями. Соответствующие изменения, касающиеся вида разрешенного использования, оформляются внесением изменений в Федеральный земельный кадастр, собственнику или иному правообладателю выдается свидетельство о праве на землю с указанием вида разрешенного использования. Использовать земельный участок не по назначению запрещено. На земле поселений, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, нельзя строить многоэтажные жилые дома и наоборот. На сельхозземлях, предназначенных для растениеводства, без изменения разрешенного вида использования не могут быть построены животноводческие фермы или дачи.       

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться гражданами, в том числе фермерами, под садоводство, личное подсобное хозяйство и т. п. При этом в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса сказано, что вид разрешенного использования земельного участка выбирается правообладателем самостоятельно, за исключением особо ценных сельскохозяйственных угодий, собственники которых не могут заниматься ничем, кроме сельскохозяйственного производства.           

Что произойдет, если вы нарушите режим использования земель? Если вы обратитесь в органы местного самоуправления за получением разрешения на строительство, хотя характер возводимого объекта не соответствует виду разрешенного использования земли, то такое разрешение вам не дадут. Если же вы начнете строить сами, то вас накажут за самовольную постройку: штрафом за самовольное строительство. При этом материалы проверки передадут в районную прокуратуру для подготовки судебного иска о сносе незаконных построек. Кроме того, найти нарушения могут инспекторы территориального управления Роспотребнадзора (бывшая санэпидслужба), инспекторы отдела по экологическому надзору Росприроднадзора, а также сотрудники отдела по охране окружающей среды районных органов местного самоуправления.

Чтобы правильно оценить законность и перспективность вложений не лишним будет прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков недвижимости, риэлтеров. Кроме того, при купле-продаже объекта недвижимости, неплохо сразу узнать цены на аналогичные по удаленности и статусности объекты.

Конечно, типового загородного жилья у нас пока строится не так много. Но тенденция уже начинает прослеживаться: на рынке появляются серийные проекты экономкласса, и, без сомнения, этот сегмент загородной недвижимости ожидает бурный рост. Типовые дома доступны относительно широким массам населения, а не тонкой прослойке богатых клиентов, и в перспективе они образуют динамичный и живой вторичный рынок, на котором будет совершаться масса сделок.

Перспективы

По прогнозам аналитиков, в начале следующего года городские квартиры могут подешеветь на 30-40%. А вот загородная недвижимость, в результате кризиса, пострадает меньше всего – прогнозируют эксперты. Этот сектор и особенно земля в нём — единственный, где не было "ценового пузыря". Кроме того, это единственный сектор рынка недвижимости, где спрос по-прежнему превышает предложение. В этой связи, прирост в этом секторе точно превысит официальную инфляцию, по оценке некоторых экспертов,  вдвое или же чуть меньше.

«Тест-драйв»

Те же, кто пока не надумал покупать загородную недвижимость, может воспользоваться предложением аренды. Арендовать загородный коттедж сегодня можно за сумму от 10 т.р. в сутки. 

Антон Ольшанников

1 октября 2009 г.

Источник: Рубль.ру