Январь-2010. Рынок офисной недвижимости


Январь-2010. Рынок офисной недвижимости

Впервые с начала кризиса эксперты заговорили об оживлении спроса в сегменте офисной недвижимости. Тенденции, наметившиеся перед Новым годом, в январе стали более очевидными. О ценах и ставках аренды, а также о ситуации в целом можно судить по отчетам игроков рынка и некоторым информационным сообщениям, поступившим в редакцию нашего журнала.
 
 
Сегодня арендаторы и покупатели гораздо более активны, чем год назад. Однако спекулятивный потенциал рынка коммерческой недвижимости пока неочевиден, считают эксперты компании Cushman & Wakefield. Иными словами, вопрос в том, начнет ли снова надуваться ценовой «пузырь»?
 
Такой сценарий развития событий возможен, как ни странно, из-за несовершенства российской экономики и отсутствия альтернатив для крупных инвестиций, причем как частных, так и связанных с государством. Нехватка качественных объектов недвижимости также свидетельствует о вероятности быстрого восстановления цен. Конечно, московский офисный рынок испытывает перенасыщение, но не следует забывать, что спрос крайне чувствителен к колебаниям экономической конъюнктуры, поэтому, когда сегодняшний спад на 8% прекратится, и завтра начнется ожидаемый рост на 3–4%, вектор спроса на офисы изменится очень скоро. Кроме того, стартовавший процесс замещения старых объектов новыми хотя и идет довольно медленно, но является уже необратимым.
 
На рынке купли-продажи офисной недвижимости в январе вновь появились крупные объекты, отмечают аналитики компании RRG. Например, на Малой Семеновской улице (34 тыс. кв. м — 2000 долл.), на Никопольской улице (35 тыс. квадратов — 1170 долл.) и на Варшавском шоссе (38,4 тыс. кв. м — 1433 долл.). Этот факт, помноженный на плавное снижение цен, в результате привел к удешевлению стоимости 1 кв. м офисов за пределами Садового кольца на 8%. Однако на основную массу объектов, которые продолжили экспонирование с прошлого года, цены снизились всего на 2%, подтвердив мнение экспертов о некоторой стабилизации в офисном сегменте.
 
По данным компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», в январе 2010 г. наблюдалось оживление рынка купли-продажи офисных помещений. Согласно прогнозам компании, к концу 2010 г. ожидается увеличение стоимости 1 кв. м на 10–15%, поэтому инвестировать в офисную недвижимость эксперты рекомендуют именно в I квартале 2010 г.
 
Основные тенденции, отмеченные на рынке офисной недвижимости Московского региона в последнем квартале 2009 г., были актуальными и в первый месяц нового года. По мнению экспертов компании Blackwood, ставки аренды и цены продажи продолжали сохранять стабильность с незначительными изменениями по отдельным объектам. На рынке наблюдалось оживление спроса на офисную недвижимость.
 
Так, в январе 2010 г. стало известно о закрытии сделки между немецким Deutsche Bank и компанией «ДС-девелопмент» по аренде первых 7 тыс. кв. м в БЦ Nord Star Tower на Хорошевском шоссе. Срок аренды — семь лет. Продолжается увеличение количества сделок субаренды: юридическая контора Norton Rose арендовала 1,4 тыс. кв. м в БЦ «Белая площадь» на улице Лескова у компании PricewaterhouseCoopers, которая снимает здесь более 30 тыс. кв. м.
 
Крупные банки продолжали аккумулировать офисные объекты, которые ранее были заложены в качестве обеспечения кредитов. В январе стало известно о том, что БЦ Nord Star Tower может полностью попасть под контроль Сбербанка в рамках реструктуризации долга застройщика. Этой же кредитной организации переходит 50,01% долей ООО «Хрустальные башни» (проект комплекса общей площадью 168 тыс. квадратов в районе станции метро «Улица 1905 года»), принадлежащего Coalco Development.
 
В то же время некоторым девелоперам все же удалось реструктурировать кредиты без передачи активов. Так, застройщик Forum Properties избежал продажи объекта «Эрмитаж Плаза», заложенного под 150 млн долл. США Альфа-Банку. Последний продлил кредит на шесть лет по ставке 11% годовых.
 
Почти половина всех вакантных площадей в существующих зданиях (45%) предлагается с отделкой. Из них 87% (около 160 тыс. кв. м) — офисы высокого ценового сегмента. Это помещения, либо предлагаемые в субаренду (55 тыс. кв. м), либо освободившиеся в связи с выездом арендаторов.
 
По данным экспертов Cushman & Wakefield, половина всех площадей класса А с отделкой в настоящее время сконцентрирована в пяти крупных офисных комплексах (White Square, Central City Tower, Paveletskaya Tower, Nabereshnaya Tower, Alpha Arbat Center).
 
Сегодня в Москве вакантно 26% офисных помещений класса А и 20% класса В. В основном пустуют комплексы, построенные незадолго до кризиса и во время него (2008–2009 гг.).
 
Для зданий класса А прайм-расположения средневзвешенная запрашиваемая базовая ставка аренды зафиксирована на уровне 750 долл./кв. м/год (без НДС и операционных расходов). Между тем наблюдается значительный разброс цен на помещения аналогичных качества и местоположения, пишут в своем отчете эксперты Cushman & Wakefield. Диапазон в этом случае может быть от 500 до 1000 долл. США.
 
Для офисных объектов класса В средние ставки аренды находятся на уровне 350 долл./кв. м/год (диапазон — от 300 до 900 долл. США).
 
На фоне обозначившейся на рынке активности некоторые арендодатели стали менее сговорчивы в отношении скидок.
 
Компания GVA Sawyer завершила сделку по аренде офисов в бизнес-центре класса А «Алексеевский дом». На территории в 1539 кв. м разместилась управляющая компания ООО «Энергострим». Срок договора аренды составил три года. Кроме нового арендатора квадраты в бизнес-центре занимают офисы банка «Зенит» и страхового брокера Willis Faber & Dumas Limited. Общая площадь БЦ насчитывает 3 тыс. кв. м. «Алексеевский дом» расположен в одном из старейших и красивейших районов исторического центра Москвы — на «золотой миле», по адресу: улица Остоженка, 28. До конца 2008 г. «Алексеевский дом» являлся штаб-квартирой Программы развития Организации Объединенных Наций — первого «якорного» арендатора здания.
 
 
 
 
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
 
Юрий ТАРАНЕНКО,
директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»:
 
«Инвестиции в коммерческую недвижимость, в частности, в сегмент офисов, всегда имели особую выгоду для покупателей. Сейчас, когда стоимость квадратного метра относительно невелика, появляется возможность приобрести хороший объект по приемлемой цене. Однако покупателям нужно быть готовыми к долгим вложениям, поскольку срок окупаемости инвестиций в сегмент составляет восемь — десять лет».
 
 
 
ЦИТАТА
 
Ольга РЫБАКОВА,
руководитель отдела аналитики офисного и складского рынка Jones Lang LaSalle:
 
«В 2010 г. мы ожидаем стабилизацию доли свободных площадей, что будет способствовать постепенному восстановлению максимальных ставок арендной платы во второй половине года. При этом следует учитывать, что арендные ставки на менее качественные проекты в удаленных от центра районах могут продолжать снижаться».
 
 
 
 
ПОЛОВИНА ВСЕХ ПРЕДЛАГАЕМЫХ В АРЕНДУ ПОМЕЩЕНИЙ КЛАССА А
С ОТДЕЛКОЙ В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ СКОНЦЕНТРИРОВАНА В ПЯТИ КРУПНЫХ ОФИСНЫХ КОМПЛЕКСАХ
Бизнес-центр
Описание
Инфраструктура
«Белая площадь»
(White Square)
Ставка аренды*: 850–1000 долл./кв. м/год
(без учета операционных расходов).
Общая площадь: 100 тыс. кв. м.
Местоположение: ул. Лесная, 5,
ул. Бутырский Вал, 10.
 
Многофункциональный бизнес-центр «Белая площадь» открылся в ноябре 2009 г. Он состоит из трех зданий (15, 15 и 6 этажей). Девелоперами проекта выступили группа COALCO и AiG/Lincoln, создавшие в 2004 г. совместное предприятие. Архитекторами бизнес-центра стали российская компания ABD architects и польская APA Wojciechovski.
Кроме офисных помещений бизнес-центр «Белая площадь» включает в себя ряд инфраструктурных объектов. На первых этажах каждой из башен расположены многочисленные рестораны и магазин. Между зданиями сформированы пешеходные зоны. В БЦ оборудована подземная парковка на 840 машино-мест.
«ЦентралСитиТауэр»
(Central City Tower)
Ставка аренды: 700 долл./кв. м/год
(без учета операционных расходов).
Общая площадь: 38 тыс. кв. м.
Местоположение: Овчинниковская наб., 22.
 
Бизнес-центр Central City Tower построен в 2006 г. Он состоит из двух зданий, объединенных в архитектурный ансамбль. При проектировании были учтены все прогрессивные наработки и опыт строительства, имеющиеся на данный момент. Архитектурное проектирование комплекса выполнила мастерская ABD. Из окон Central City Tower открываются прекрасные виды на набережные Москвы-реки и Кремль.
Комплекс оснащен современными системами жизнеобеспечения. Он имеет собственную АТС, систему вентиляции и кондиционирования, центральную систему отопления. Безопасность БЦ обеспечивают круглосуточная охрана, пропускной режим, противопожарная сигнализация и автономная спринклерная система пожаротушения. Инфраструктура комплекса включает в себя банк, ресторан и кафетерий. Площадь подземного паркинга составляет 9,5 тыс. кв. м.
«Башня на Павелецкой»
(Paveletskaya Tower)
Ставка аренды: 860–1000 долл./кв. м/год
(без учета операционных расходов).
Общая площадь: 60 тыс. кв. м.
Местоположение: Павелецкая пл., 2.
 
Бизнес-центр «Башня на Павелецкой», построенный в 2003 г., выполнен в современном стиле. Он насчитывает 27 этажей и достигает 111 м в высоту. Девелопером объекта является компания ENKA.
 
Бизнес-центр «Башня на Павелецкой» оборудован системой видеонаблюдения и охранной сигнализацией. Телефонию и Интернет предоставляет провайдер «Сов­интел». В здании находятся столовая и кафе, имеется подземный паркинг.
«Башня на набережной»
(Nabereshnaya Tower)
Ставка аренды: 800–850 долл./кв. м/год
(без учета операционных расходов).
Общая площадь: более 58 тыс. кв. м.
Местоположение: Краснопресненская наб., 18.
 
«Башня на набережной» — офисный комплекс, строящийся в центре столицы в рамках проекта «Москва-Сити». Три здания «Башни на набережной» представляют собой образец нового поколения офисных центров, по всем своим параметрам соответствующих международным стандартам.
В комплексе действуют компьютеризированные скоростные лифты. Обеспечена полная автоматизация всех инженерных систем, включая автономную систему пожаротушения, центральное кондиционирование воздуха и приточно-вытяжную вентиляцию. В «Башне на набережной» предусмотрена торговая зона площадью 5 тыс. кв. м. А также есть кофейня, банкомат и другие объекты инфраструктуры. Офисный комплекс располагает вместительными подземными и наземными парковками для автомашин.
«АльфаАрбатЦентр»
(Alpha Arbat Center)
Ставка аренды: 775–1000 долл./кв. м/год
(без учета операционных расходов).
Общая площадь: более 47 тыс. кв. м.
Местоположение: ул. Арбат, 1.
 
«Альфа Арбат Центр» — один из лучших торгово-офисных комплексов Москвы. Здание построено в 2003 г. Оно насчитывает восемь этажей и имеет ряд архитектурных особенностей. В частности, зимний сад, мансарду и богатую входную группу.
Объект оснащен современными оптико-волоконными телекоммуникациями и спринклерной системой, за счет применения которой достигнут высокий уровень безопасности БЦ. В здании работают кафетерий, столовая, отделение банка, салон красоты. В наличии складские помещения, а также наземная охраняемая стоянка и подземная парковка с автомойкой.
* Ставки аренды предоставили эксперты компании Cushman & Wakefield
 

22.02.2010
Обзор подготовил Николай ПЕТРОВ.

Источник Недвижимость и Цены

Курсы валют
1$ = 87.96р.
1€ = 94.26р.

Контакты

Москва, ул. Щепкина,
47/1, офис 3, этаж 2-й


тел.:+7(495)925-66-01

Партнеры

Мотопарк "Вельяминово"
Подробнее

Отзывы БЕСТ Недвижимость
Любовь11.12.23

Константин помог с продажей комнаты.Впечатления от сотрудничества исключительно положительные. Од...

Лидия 19.08.23

Константин-профессионал своего дела. Он помог в короткий срок продать дачный участок . Консультир...

Нвталья30.07.23

Огромная признательность риелтеру Домашовой М. А.за профессионализм, серьёзный и ответственный по...

Татьяна 22.06.23

С Константином Юрьевичем познакомились при поиске квартиры. Очень приятно было работать с професс...

Алсу 16.12.22

?? ?? ?? ?? ??
Мой реальный отзыв от продавца о Елене Снигир.
Я за то чтобы сделки проходи...

Все отзывы »