Участки в Подмосковье

Участки в Подмосковье.

Каждую весну покупатели прочесывают ближнее Подмосковье - кто-то ищет пустой земельный участок, кому-то интересен дачный домик или дорогой особняк. Однако потенциальных покупателей поджидает одна общая проблема. Почти 70% владельцев загородных домов в Подмосковье, по данным риэлторов, не имеют должным образом оформленных документов.

По статистике в Московской области чаще всего покупают земельные участки для садоводства и огородничества, под строительство сараев и беседок или же дачных домиков для сезонного проживания.

- По нашим данным, в феврале этого года в Подмосковье было зарегистрировано 164 сделки купли-продажи земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), - говорит первый заместитель председателя Московской областной регистрационной палаты Виктор Суздаль. - За это же время было заключено 133 сделки купли-продажи земельных участков для личного подсобного хозяйства, 23 - под дачное строительство и еще 90 - исключительно под сады-огороды.

На самом деле участки, не предназначенные для ИЖС, нередко используют именно под строительство особняков для постоянного проживания.

- Землю для огородов давно перестали покупать - нужна земля для того, чтобы построить дом, - считает Владимир Яхонтов, директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Дома для постоянного и сезонного проживания очень сильно отличаются друг от друга по техническим характеристикам и предъявляемым требованиям. Не на каждом участке можно построить такой особняк, какой хотелось бы собственнику, - все зависит от категории земли. Есть земли, которые находятся в различных охранных или санитарных зонах - требуются специальные проекты для ИЖС на таком участке, которые помимо местных администраций должны утверждаться санитарными, архитектурными и другими инстанциями. Нередко приобретают земельные участки в лесных фондах. Разрешения выдавала местная администрация, и сделки купли-продажи регистрировались с нарушениями: хотя строить там дома для постоянного проживания было нельзя - их строили.

По оценке риэлторов, сегодня примерно 2/3 загородных домов в Подмосковье не оформлены в соответствии с требованием законодательства. При совершении сделок купли-продажи возникает такая ситуация: владелец дома хочет продать его во что бы то ни стало, а покупатель в предвкушении покупки приглянувшегося ему дома теряет бдительность. Казалось бы, осведомленный столичный покупатель (каких большинство на подмосковном коттеджном рынке) либо не в состоянии трезво оценить ситуацию, а чаще просто не придает значения возможным проблемам.

Одна из самых распространенных причин серьезных неприятностей - отсутствие документов на дом. Для его строительства требуется немало разрешительной документации, а это довольно сложный и дорогостоящий процесс - оформить все, как надо. Нередко владельцы дома эту процедуру "опускают", что на языке закона называется самовольным строительством. Согласно Земельному кодексу нельзя продать землю отдельно от строений, а если документов на дом нет, сделка не регистрируется. По словам риэлторов, продавцы, зная эту ситуацию, договариваются с геодезистами, составляющими кадастровый план земельного участка, чтобы те не рисовали домовладение - фактически это означает подделку документов.

За домовладение надо платить налоги, оно должно соответствовать требованиям территориальных строительных норм, различных нормативных и подзаконных актов и т.п. Не исключено, что нагрянет административная комиссия и поставит перед фактом: самовольное строение согласно Градостроительному кодексу РФ подлежит сносу.

- Естественно, при таком строительстве, осуществленном без разрешения и согласования проекта, нарушено все, что только можно, - говорит Владимир Яхонтов. - Порой затраты на то, чтобы выправить ситуацию, сопоставимы с суммой, потраченной на покупку участка вместе с незарегистрированным домом. Нередко бывает: нужно получить кредит под залог недвижимости или заложить дом, или что-то достроить-перестроить - и тут, опять же, возникают проблемы с властями. Если к нам приходят подобные документы, мы делаем их юридическую "очистку", то есть приводим в соответствие с законодательством.

Достаточно распространенная ситуация - покупка дома по генеральной доверенности продавца. Рассказывает Евгений Иванов, управляющий агентства "Усадьба":

- Покупатель начинает процесс оформления и выясняется: нарушений столько, что оформить переход права собственности практически невозможно. А продавца уже след простыл, или он уже деньги потратил.

- К тому же продавец имеет право отозвать свою доверенность в любой момент в течение срока ее действия и снова стать собственником данного объекта, - добавляет Владимир Токарев, юрист, специализирующийся по земельному законодательству. - В это трудно поверить, но до сих пор многие покупатели, не подумав, расстаются со своими деньгами, а из расписок на клочке бумаги даже ясно не следует: за что и какие суммы заплачены.

* * *
Сколько стоят земельные участки в Подмосковье

Источник: данные риэлторских компаний

14.4.2003 Призрак замка http://www.izvestia.ru