Стародачные поселки: в цене земля, местоположение, история

купить дом в стародачном месте.

Такие разные «бывшие» и «новые»
Первое, что бросается в глаза, стоит только появиться в любом из таких поселков – расслоение. Раньше здесь все сплошь были дачи - деревянные дома с большими верандами на приличных участках с лесными деревьями. Теперь это однообразие разбавляют собой новые «выдающиеся» архитектурные сооружения. И отнюдь не «стародачные аборигены» — владельцы новомодной местной недвижимости. Дачи активно перекупали все эти годы, и теперь здесь живут люди очень разного социального уровня. Дом обычного пенсионера, доставшийся по наследству от сановных родителей, может стоять рядом с богатой усадьбой, которую хозяева приобрели совсем недавно.

Новые хозяева стародачных участков порой жалуются: невозможно решать вопросы обустройства. У кого-то есть деньги на прокладку или ремонт дороги, а у кого-то нет. Даже перспектива простенькой спортплощадки для детей уж точно не вызовет энтузиазма у «бывших» – часто это обедневшие, пожилые люди. Разные материальные возможности сейчас и у их детей, у новых поколений наследников советской номенклатуры.

Поэтому подчас «новые жители» рассчитывают только на себя. «Когда я окончательно поняла это, то стало как-то легче, – поделилась своими соображениями интеллигентная бизнесвумэн, купившая дачу в таком месте. – Не надо собирать собрания, предлагать вносить деньги, агитировать, что довольно утомительно и, как правило, безрезультатно. Появились деньги – я отремонтировала дорогу. В конце концов, мне это надо, и я буду ею пользоваться».

Выбор покупателя: аура или место?
Прошло не одно десятилетие, а неповторимый дух этих мест, когда вы буквально кожей ощущаете  течение истории каким-то чудом сохранился, «не выветрился». Об особой ауре говорят многие, кто там побывал, в том числе и риэлторы. В компании Paul’s Yard отмечают, что, как правило, дома в стародачных поселках покупают те, кто имеют родственные связи с жителями. И в основном, это интеллигенция.

Впрочем, есть одна немаловажная характеристика, которая обеспечивает интерес к старым дачам: близость к городу в сочетании с качеством места. Такие поселки всегда расположены в густых лесных массивах, вблизи природных или искусственных водоемов, в экологически благоприятных уголках Подмосковья.

Поселки не обременены современной инфраструктурой, но все необходимое для жизни там обычно есть. К плюсам можно отнести и то, что эксплуатационные расходы на дома невысокие. Удобно и транспортное сообщение — дороги, как правило, в поселках еще хорошие, железнодорожные станции довольно близки.

Но в то же время совершенно очевидно, что старые дома в таких поселках обычно - ветхие строения, требующие либо сноса, либо реконструкции. Так что основную цену имеет земля, говорит Алсу Хамидуллина, брокер департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. А земля эта расположена на Рублево-Успенском, Ново-Рижском, Ильинском направлениях. Хотя и не только там.

Основная ценность - земля
По данным Blackwood, cамые дорогие объекты встречаются на Рублево-Успенском шоссе: стоимость 1 сотки в стародачных поселках на этом направлении в настоящее время может доходить до $250 тыс. (7,8 млн. руб.) Хотя рынок стародачных мест неоднороден, отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Сложно выявить среднюю стоимость объекта, поскольку на ценообразование влияют не только стандартные факторы (удаленность от МКАД, направление расположения поселка, площади домов и участков, физическое состояние домовладения), но и индивидуальные характеристики, такие как, например, история дома и места.

Поселок поселку рознь, развивает эту тему Алексей Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости «Калинка-Риэлти». Как и в случае с обычными загородными поселками, главное, что определяет цену в каждом конкретном случае – это географическое положение! Если это престижная Рублевка – цена одна, если это Рязанское шоссе – цена будет уже совсем другой. Сегодня в стародачных поселках типа Валентиновки, Загорянского, Медвежьих Озер на Щелковском направлении много так называемой точечной застройки, где стоимость коттеджей под отделку может составлять 25-40 млн. руб. А на Николиной Горе только сотка земли сегодня может стоить до 1,5 млн руб. и выше.

Хит-парад: от Рублевки до Егорьевского шоссе
Можно ли сформировать рейтинг стародачных мест в зависимости от их расположения? В компании «Усадьба» видят его примерно таким:

Первое место
- Барвиха, Жуковка, Николина Гора, Петрово-Дальнее (Рублево-Успенское и Ильинское шоссе). Это наиболее престижные и дорогие места. Несмотря на то, что сейчас там появилось много новых коттеджных поселков, основная застройка – это перестроенные старые дачи.

Второе место
- Ватутинки и дачи в соседних поселках на Калужском шоссе.

Третье место
- Валентиновка, Загорянка, Болшево – Ярославское шоссе, «дачи на большой воде».
- Жаворонки, Переделкино, Баковка – Минское шоссе.

Четвертое место
- Малаховка, Кратово – Егорьевское шоссе.

Сюрпризы приобретения
Нельзя сравнивать покупку дома в современном коттеджном поселке и в стародачном месте. Их приобретают с разными целями и задачами. Старая дача подразумевает очень большой объем вложений, и покупатель хорошо это осознает. Зачастую вложения превышают стоимость дома, построенного на новой земле, говорит Надежда Волохова, заместитель генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», отчасти и объясняя этим низкие объемы сделок.

По данным Paul’s Yard, в общем объеме продаж сделки со старыми дачами занимают всего лишь 5%. По всей видимости, это определяется не только высокой ценой, но и некоторыми имеющимися недостатками. Первый - отсутствие охраны. Именно по этой причине новая бизнес-элита в 90-е гг. останавливала свой выбор на строительстве новых домов пусть даже в более скромных местах и дальше от Москвы, но зато в перспективе, обеспеченных охраной территории.

Еще один минус: высокая степень изношенности не только домов, но главное, коммуникаций. Исключение, вносит уточнение Н.Волохова («Усадьба»), - только Рублево-Успенское и Калужское шоссе, где проложены новые коммуникации. Хотя даже там их мощность оставляет желать лучшего. Состояние водопровода, мощность электричества в киловаттах, выделенная на участок, давление в трубе магистрального газа – все это требует пристального изучения перед покупкой участка в стародачном месте.

Что касается общественной инфраструктуры, то с этой точки зрения там все благополучно. В стародачных поселках есть и детские площадки, и рекреационные зоны. Там действительно приятно находиться. Кое-где еще с советских времен сохранились такие старинные объекты, как дома культуры, например, в кооперативе Мозжинка.

Есть примеры и хорошего управления поселками, отмечают в компании «Калинка-Риэлти». Например, РАНИСе, Ватутинках, в ДСК «Советский писатель», ДСК «Академический», Переделкино, и, конечно, на всех госдачах.

Хотя в целом, это не совсем типично. Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» отмечает отсутствие качественного управления наряду с отсутствием охраны и считает это весьма существенным отрицательным фактором.

Разнородны оценки специалистов в отношении юридических рисков при покупке подобной недвижимости. Некоторые отмечают определенный процент неоформленной недвижимости – когда дом и участок существуют на бумаге, выданной первому владельцу дома еще в какие-нибудь далекие 30-40-е гг. Но это редкость, говорят риэлторы. Все-таки стоимость этого товара все хорошо понимают, поэтому в свое время оформили свою недвижимость по всем правилам. В «Усадьбе» же оценивают проблемы юридического оформления этих домов как весьма значительные. Земля выделялась очень давно, и зачастую документы на нее либо просто утрачены, либо было такое количество наследований и дарений, что процесс оформления такой земли на всех направлениях – дело очень трудоемкое, дорогое и затратное по времени, говорит Н.Волохова.

Максимальная скидка – 5%
Алсу Хамидуллина (Paul’s Yard) отмечает: за кризисный период в сегменте стародачных поселков, в отличие от других сегментов загородной недвижимости, серьезных ценовых изменений не произошло. Как собственники дач ставили ценник 100 000 долларов за сотку, так они его и ставят. Они знают, что предложение в этом сегменте ограничено. Максимальная скидка, которая может быть предоставлена при переговорах — 5%.

Зачастую старые дачи реализуются на «закрытых продажах», даже не выходя на рынок - между своими. Особенно это было характерно для докризисного рынка, - дополняет коллегу Мария Литинецкая (Blackwood).

Что будет со старыми дачами?
Сохранятся ли старые дачи, как некий особый вид подмосковной загородной недвижимости? Хотя сегодня близость стародачных мест – рекламная «фишка» для девелоперов, возводящих по соседству, как правило, элитные коттеджные поселки (например «Стольное» вблизи Баковки).

Иные эксперты дают на этот счет довольно пессимистические прогнозы. Например, Алсу Хамидуллина (Paul’s Yard) считает, что, по всей видимости, у дачных поселков нет будущего. Объекты продаются по бешеным ценам, социальный состав жителей серьезно меняется. Такая же ситуация была с Рублево-Успенским шоссе: если раньше на Рублевке жили архитекторы, писатели, ученые, то сейчас это бизнес-элита. Можно предположить, что этот сегмент загородной недвижимости попросту изживет себя.

Однако в ближайшем будущем спрос на стародачные поселки, определенно, сохранится, считает Мария Литинецкая (Blackwood).

Оптимистический нюанс в эту тему Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ»). По его наблюдениям, сегодня коттеджные поселки вышли на второй план по степени популярности у покупателей из-за больших рисков при приобретении (до завершения строительства земля там оформляется в аренду).

И потребитель предпочитает покупать недвижимость, на которую уже есть права собственности – либо земельные участки без подряда или с подрядом в коттеджных поселках, либо те же самые дома в стародачных поселках. А кроме того, отмечает Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса RODEX Group, растет интерес к готовому продукту, к домам, в которые можно сразу въезжать и жить. К старым дачам это тоже имеет отношение.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Вместо итога, еще раз пройдемся по плюсам и минусам старых дач, и уясним для себя, удачной ли окажется такая покупка, и стоит ли расстраиваться, если вы никогда не сможете себе ее позволить.

Плюсы:
+ Близость к Москве; приличная транспортная доступность (рядом с ж/д станциями);
+ Прекрасная природа, лесные деревья непосредственно на участках;
+ Ценная земля;
+ «Аура» места, его история, связанная со знаменитыми дачниками;
+ Как правило, оформленные права собственности;
+ Невысокие коммунальные и эксплуатационные расходы.

Минусы:
— Дороговизна, хозяева цен не снижают в силу ограниченности предложения;
— Ветхие дома, ветхие или маломощные коммуникации, как следствие – серьезные вложения;
— Разнородный социальный состав;
— Отсутствие охраны;
— Как правило, нет управляющей компании.

Примеры предложений домов и участков в стародачных поселках