Рынок жилой недвижимости Москвы


Рынок жилой недвижимости Москвы

 

Главное, что интересует как покупателей, так и продавцов, — это цены на квартиры. Достигли ли они дна, снижаясь более года? Является ли плавный незначительный рост стоимости жилья в первые месяцы 2010 г. утвердительным ответом на этот вопрос? Или увеличение долларовой цены квартир — реакция на изменение валютного курса? Подводя итоги первых месяцев года, отслеживая изменения, происходящие на рынке, их динамику, аналитики и эксперты высказывают свои соображения на этот счет.
 
 

Вторичный рынок

 
Аналитический центр «ИРН». Вслед за февралем мартовские изменения цен показывают, что оживление рынка недвижимости происходит, но в основном в сегменте жилья экономкласса. На рынок вернулся реальный покупатель, однако он ограничен в своих финансовых возможностях и настроен на оптимальное соотношение цены и качества. Соответственно, именно в сегментах недорогого жилья наблюдается наибольший прирост ценовых показателей, а недорогие квартиры вымываются с рынка. О масштабной активизации всего рынка недвижимости говорить пока рано. Средние цены за март выросли почти на 2%, составив 4186 долл./кв. м. Но если обратить внимание на ослабление доллара за этот же месяц (почти на 1,5%), то реального долларового прироста стоимости квадратного метра практически не произошло. Что касается рублевых цен, то за март они увеличились менее чем на 1%, то есть на уровень инфляции. Примечательна в марте и динамика цен на квартиры по классам жилья. Как и в феврале, наибольший прирост стоимости (выше среднего по Москве) по-прежнему отмечен на недорогую недвижимость, в основном это панельные и блочные дома. Причем повышение цен на монолитные и кирпичные жилые здания практически совпадает с величиной ослабления доллара в марте — это означает, что стоимость данного типа жилья на самом деле в среднем осталась на том же уровне. Можно сказать, что сейчас рынок недвижимости вернулся в свое нормальное, сбалансированное состояние, наблюдается умеренный, адекватный спрос.
 
Средние цены на московские квартиры по типам домов в марте 2010 г. (тыс. руб./кв. м)
5-этажные панельные дома
113,1
9–14-этажные панельные дома,
построенные в 80–90-е гг.
прошлого века
117,3
Современные панельные дома от 16 этажей
123,0
5-этажные кирпичные дома
122,6
6–10-этажные кирпичные
сталинские дома
144, 2
Источник: irn.ru
 
 
Аналитический центр корпорации «ИНКОМ». Вторичный рынок московских квартир в марте сохранял стабильность. Рублевые цены оставались практически на уровне февраля. Общий объем предложений за месяц вырос в среднем на 2%, при этом наибольшая величина этого показателя отмечена на качественные недорогие объекты (увеличение объема на 5,5%). Количество выставленных на продажу квартир возросло практически во всех столичных округах — от 0,5% (ЮВАО) до 5,7% (ЗАО). И только в Южном и Северо-Восточном округах произошло незначительное уменьшение количества выставленных на продажу квартир. По данным аналитического центра, стоимость самой дешевой московской квартиры в пределах МКАД составила 3,4 млн руб. Это однокомнатная квартира общей площадью 21 кв. м, с кухней 4 кв. м, в девятиэтажном панельном доме на улице Бакинской (ЮАО). Самой дорогой квартирой марта стала четырехкомнатная общей площадью 163 кв. м в Старомонетном переулке (ЦАО). Ее предлагали по цене 165 млн руб.
 
 
Аналитический отдел компании Penny Lane Realty. Вторичный рынок элитных квартир в течение всего I квартала текущего года демонстрировал стабильность в ценах и некоторую динамику изменения спроса. Большая часть покупателей дорогого качественного жилья — порядка 65% — интересовались объектами только вторичного рынка, в основном в районах Арбата, Остоженки, Замоскворечья, а также в престижных районах Западного и Юго-Западного округов Москвы. Вместе с тем в I квартале отмечено заметное уменьшение количества элитных квартир, выставленных на продажу, особенно в районах Якиманки (на 28%), Арбата (23%), Тверском (22%), Замоскворечья (19%).
 
 
Портал «Мир Квартир». В I квартале текущего года в крупных городах России, за редким исключением, рынок вторичного жилья был близок к стабильному состоянию. А за первую неделю апреля изменение цен колебалось от +0,5 до –0,5%. В марте наибольшее снижение цен было отмечено в городе Самаре (–2,1%), где стоимость 1 кв. м — 47,6 тыс. руб. В Ростове-на-Дону, Саратове, Брянске жилье подешевело на 1,1–1,7%, составив соответственно 45,9, 33,7 и 31,7 тыс. руб./кв. м. Еще в десяти крупных городах цены на вторичное жилье снизились менее чем на 1%. Незначительный рост стоимости квартир в марте был зафиксирован в таких городах, как Красноярск, Воронеж, Смоленск, Нижний Новгород, Курск.
 
 

Новостройки

 
Портал HOUSEHUNTER. Новостройки экономкласса. Существенное оживление спроса на недвижимость в I квартале текущего года, перспектива доступности ипотечных программ на первичном рынке уже побудили застройщиков активнее реализовывать новые, а также приостановленные девелоперские проекты. Это особенно заметно в сегменте новостроек экономкласса. На долю указанного формата приходится порядка 75% нового предложения. На разных стадиях реализации сейчас проекты строительства жилых комплексов экономкласса, общий объем квартир в которых составляет примерно 6,5–7 тыс. При этом на данный момент в нескольких крупных проектах выведено на продажу менее 30% запланированных объемов. Цены на квартиры экономкласса в среднем составляют 90–100 тыс. руб./кв. м. Основную часть новостроек экономкласса реализуют в районах комплексной застройки на юге, востоке и северо-востоке Москвы. Во II полугодии крупные строительные компании, завершающие реструктуризацию кредитов, планируют вернуться на стройплощадки с новыми объемами жилья экономкласса.
 
 
Аналитический отдел компании IntermarkSavills. Новостройки бизнес-класса. По состоянию на конец марта 2010 г. на первичном рынке Москвы было представлено 34 жилых комплекса бизнес-класса. Большинство из них было сдано в эксплуатацию до начала 2010 г. И только один новый проект вышел на рынок. Всего в первичной продаже в конце I квартала находилось порядка 2400 квартир бизнес-класса. Средняя площадь квартир по всем реализуемым проектам составила около 115 кв. м. Первенство по объему строящегося жилья бизнес-класса принадлежит Западному округу. В настоящее время здесь идут продажи в 11 новых жилых комплексах. Далее по числу реализуемых проектов следуют ЮЗАО и СЗАО.
 
Количество заключенных сделок в строящихся комплексах бизнес-класса за весь I квартал 2010 г. составило около 300, что на 20% выше аналогичного показателя 2009 г. В структуре спроса по видам квартир преобладают трехкомнатные: на них пришлось 46% продаж. На конец I квартала 2010 г. средняя цена на квартиры в новостройках бизнес-класса была зафиксирована на уровне порядка 5740 долл./кв. м, при этом разница в стоимости квадрата в зависимости от объекта составила от 3000 до 14 800 долл. Показатель роста средних долларовых цен за первые три месяца текущего года — 6%, что отчасти обусловлено снижением курса доллара по отношению к рублю. В рублевом эквиваленте квартиры подорожали всего на 2,2%. Наиболее высокие цены на жилье бизнес-класса отмечены в новостройках Центрального и Северо-Восточного округов (6400 и 5900 долл./кв. м соответственно). В Южном округе стоимость квартир указанного класса — в среднем 4300 долл./кв. м.
 
Некоторые новостройки экономкласса, в которых идут продажи квартир
Адрес
Цены,
тыс. руб./кв. м
ЖК «Богородский»,
бул. Маршала Рокоссовского (СВАО)
85–100

ЖК «Нахимово» (II очередь),
ул. Болотниковская (ЮАО)

100
ЖК «Юрлово»,
пр. Юрловский (ВАО)
90–100
ЖК «Битцевский»,
ул. Красного Маяка (ЮАО)
90–95
Мкр-н Царицыно,
ул. Радиальная (ЮАО)
75–85
ЖК «Заповедный уголок», ул. Заповедная (СВАО)
От 90
Источник: HOUSEHUNTER
 
 
 
Аналитический отдел компании IntermarkSavills. Элитные новостройки. В I квартале 2010 г. количество заключенных сделок (порядка 120) на первичном рынке элитного жилья Москвы в два раза превысило этот же показатель годичной давности. Рынок начинает оживать, приближаясь по объему спроса к докризисным величинам. За прошедшие три месяца долларовые цены на элитные новостройки повысились более чем на 5%, но следует отметить, что наметившаяся положительная динамика обусловлена в большей степени техническими факторами — завершением реализации самых дешевых квартир в этом сегменте, повышением степени готовности строящихся комплексов, колебаниями курсов валют и т. д. По состоянию на конец марта 2010 г. на первичном рынке было представлено 29 жилых комплексов (2,4 тыс. квартир) премиум-класса. В двух из них ведут так называемые закрытые продажи. Первенство по объему строящегося жилья высшей категории принадлежит району Хамовники (в настоящее время здесь реализуют 11 проектов). Значительное количество элитных новостроек сосредоточено также в районах Тверском и Замоскворечья. Наименьший объем элитного строительства — в Красносельском районе ЦАО. По состоянию на конец марта средняя цена предложения элитных квартир на первичном рынке составила 13 300 долл./кв. м. Продолжает сохраняться дифференциация средних цен по топономическим районам Москвы. Стоимость близких по параметрам квартир, расположенных в самых престижных и рядовых районах Центрального округа, различается в два раза, а зачастую и более.
 
 
Аналитический отдел компании «Пересвет регион». Новостройки в регионах РФ. На региональном рынке новостроек в ближайший год вряд ли будет наблюдаться активный рост. Оживить строительную отрасль сможет лишь существенное повышение спроса, которое зависит не только от снижения цен, но и от увеличения доходов покупателей и доступности ипотеки. С начала кризиса девелоперы региональных проектов практически не получали кредитов на строительство. Возведение новостроек осуществляется за счет текущих продаж, и, хотя цены на жилье уменьшились, количество сделок остается низким, что отрицательно сказывается на темпах строительства.
 
Цена 1 кв. м на рынке первичного жилья в крупных региональных городах, таких как Нижний Новгород, Саратов, Краснодар, Волгоград, в среднем составляет 30–40 тыс. руб., а на начальном этапе строительства объектов экономкласса может быть и 25–26 тыс. руб. Тем не менее уровень платежеспособного спроса по-прежнему низок из-за общего падения доходов и высоких ипотечных ставок на новостройки. До кризиса на долю ипотечных покупок приходилось примерно 40–50% от общих продаж, сейчас при ипотечной ставке 13–15% объем подобных сделок сократился в разы.
 
В настоящее время в регионах активно развиваются проекты муниципального заказа. По ним существенно облегчены условия. Например, коммуникации на участке прокладывают за счет государственного бюджета. Это проекты экономкласса, которые входят в программу «Доступное жилье» или реализуются для Министерства обороны РФ и т. д.
 
Из-за проблем с финансированием новые коммерческие проекты практически не появляются, но в этом году девелоперы стали активней строить текущие объекты, оживление наблюдается даже в ранее приостановленных проектах. Один из способов повышения рентабельности девелоперского проекта — увеличение количества квартир за счет уменьшения их площади. Это не только обеспечивает рост объема предложения, но и снижает стоимость квартиры, что, в свою очередь, делает ее более доступной. Причем в монолитных домах можно радикально изменить и планировки, и количество квартир на этаже. Так, в одном из объектов, который строят в Волгограде, до пересмотра архитектурно–планировочных решений площадь самой маленькой однокомнатной квартиры была 50 кв. м, а впоследствии — 39 кв. м.
 
Цены на элитные квартиры по районам ЦАО (долл./кв. м)
Якиманка
15 000–29 400
Хамовники
6300–50 000
Тверской
7100–30 000
Таганский
7900–40 000
Пресненский
6300–39 400
Красносельский
9900–13 300
Замоскворечье
9700–20 500
Арбат
10 100–16 000
Данные компании IntermarkSavills
 
 

 

 

19.04.2010

источник: журнал Недвижимость и Цены

 

Курсы валют
1$ = 87.96р.
1€ = 94.26р.

Контакты

Москва, ул. Щепкина,
47/1, офис 3, этаж 2-й


тел.:+7(495)925-66-01

Партнеры

Мотопарк "Вельяминово"
Подробнее

Отзывы БЕСТ Недвижимость
Любовь11.12.23

Константин помог с продажей комнаты.Впечатления от сотрудничества исключительно положительные. Од...

Лидия 19.08.23

Константин-профессионал своего дела. Он помог в короткий срок продать дачный участок . Консультир...

Нвталья30.07.23

Огромная признательность риелтеру Домашовой М. А.за профессионализм, серьёзный и ответственный по...

Татьяна 22.06.23

С Константином Юрьевичем познакомились при поиске квартиры. Очень приятно было работать с професс...

Алсу 16.12.22

?? ?? ?? ?? ??
Мой реальный отзыв от продавца о Елене Снигир.
Я за то чтобы сделки проходи...

Все отзывы »