Рынок загородной недвижимости Подмосковья


Рынок загородной недвижимости в Ближнем Подмосковье — один из самых динамично развивающихся. По мнению риэлторов, психологическая граница между Москвой и областью постепенно стирается. Наметилась устойчивая тенденция к переезду обеспеченных категорий граждан, элиты и среднего класса, на постоянное жительство за город.

В то же время рынок загородной недвижимости остается одним из самых загадочных. Полную картину того, что происходит в Подмосковье, не берется нарисовать ни один аналитик, исследующий данные процессы. Кто и сколько строит, появится ли потом эта недвижимость на рынке — вопрос, на который нет однозначного ответа.

Риэлтеры обладают сегодня данными по 70 коттеджным поселкам, где ведутся сделки купли-продажи. Остальная часть этого рынка находится вне зоны их влияния, где они не принимают непосредственного участия в строительстве и реализации проектов. По данным Российской гильдии риэлторов (РГР), с 1990 года в Подмосковье построено более 7,5 тыс. коттеджей. При этом остается незавершенным строительство еще порядка 10 тыс. Темпы возведения этой категории жилья составляют около 2 тыс. коттеджей в год.

Весенняя лихорадка
Весной, в марте-апреле и в мае, традиционно на рынке загородной недвижимости наблюдается пик активности покупателей, пик покупок и продаж. Не стал исключением и нынешний год. Опрос специалистов компаний «МИЭЛЬ», МИАН, БЕСТ-Недвижимость, «Сава» и ряда других фирм показал, что существенное увеличение спроса на коттеджи и земельные участки в ближайшем Подмосковье стало заметным в начале марта, особенно резко кривая спроса пошла вверх после празднования Дня 8 марта. По мнению риэлторов, большинство клиентов принимали решение о приобретении недвижимости еще в январе-феврале, стремясь сэкономить средства и упредить рост цен, а в марте приступили к практическому воплощению своих замыслов.

Строительство коттеджей - доходный бизнес
Крупные столичные риэлторские фирмы стали активно осваивать сегмент загородной недвижимости в Подмосковье с 1992 года, а с 1997 года приступили к «массированной» скупке земель под коттеджное строительство. Тогда были закуплены разные по площади, но в целом достаточно «емкие» земельные наделы, где можно построить от 25 до 250 коттеджей!

Строят риэлтеры за счет собственных и заемных средств, привлекая кредиты банков и других финансовых структур. Возросшая доходность данного бизнеса, от 30 до 50% годовых, делает этот сегмент рынка привлекательным для инвесторов.

Помимо риэлторских фирм возводят коттеджи строительные корпорации, например «Социальная инициатива» (таун-хаусы в Томилине на площади 30 га).

Строительством многочисленных отдельных коттеджей, их реализацией, покупкой для отделки и дальнейшей перепродажи занимаются также мелкие строительные фирмы с долевым капиталом, которые используют средства своих учредителей или пайщиков. Серьезный вклад в освоение подмосковного «пространства» также вносят и корпоративные застройщики, которые в большинстве случаев возводят для себя.

Себя показать и других посмотреть
Наиболее активные покупатели — лица, чей бизнес находится в регионах, от Сибири до Ставропольского края, — газовики, нефтяники, металлурги, золото- и зернопромышленники, а также выходцы из бывших южных республик — Таджикистана, Узбекистана, республик Северного Кавказа. По статистике, число покупателей из регионов составляет свыше 65%. Лидируют, к примеру, такие города, как Сургут и Череповец.

Руководители, члены правлений компаний и холдингов считают для себя престижным приобрести просторный коттедж в Подмосковье — для семейных, представительских целей. Одновременно ими движет желание следовать общей моде, продемонстрировать свои потенциальные возможности. Для строительства покупаются земельные участки от 1-3 га (минимум), где можно возвести одновременно 4-10 коттеджей.

Растет также число москвичей, которые имеют бизнес в Москве, но предпочитают жить за городом. Размер капитала москвичей порой не уступает «региональному», но в целом финансы из регионов играют все большую роль на подмосковном рынке загородной недвижимости.

Залог ликвидности - охрана
Из наиболее ярких тенденций 2002 года отметим следующие. Во-первых, существенно возрос спрос на коттеджные поселки с охраной. Это обусловлено тем, что дома обставляются дорогими мебелью и бытовой техникой. Во-вторых, растет интерес к участкам в несколько гектаров, где можно возвести не один коттедж, сэкономив в результате на прокладке коммуникаций и организации охраны.

В-третьих, не наблюдается дефицита построенных коттеджей. Количество законченных строительством домов, которые вводятся в строй по мере отделки, отвечает запросам рынка. В то же время случается много «отказов» после предварительных просмотров: покупателей не устраивает планировка коттеджей. При этом, если риэлтер работает от продавца, предложить что-либо еще клиенту, которого не удовлетворил осмотр первого объекта, бывает трудно.

Дачный рай стоит дорого
В стародачных, престижных для проживания поселках цены на землю практически всегда выше средних по направлению: сложившаяся в них инфраструктура делает проживание изначально комфортным. Такие поселки известны: Салтыковка (Горьковское направление, 8 км от МКАД), Малаховка, Быково, Ильинское, Кратово (Казанское направление, 15-25 км от МКАД), Апрелевка (Киевское направление, 30 км от МКАД). Здесь стоимость сотки — от $1500 до 5000.

Цена сильно зависит от размера участка. Если он не превышает 10-12 соток, больше $1500 даже в престижных местах «выторговать» не удастся. Другое дело, если площадь участка — 20-30 соток и выше. Сейчас наблюдается спрос именно на такие участки. При этом тенденция идет к увеличению — покупатели ищут участки размером 50 соток, все большее значение приобретает окружающий ландшафт.

Расстояние является снижающим фактором для цены. Далее 30 км от МКАД цены на землю снижаются по всем направлениям в два-три раза. Тем не менее при наличии водоема и нормальной трассы покупателей не смущает удаленность. Например, поблизости от Пироговского или Истринского водохранилищ (50 км от Москвы) спрос на землю большой.

Сегодня в стародачных местах дома и участки продают в первую очередь пенсионеры, которые проживают в Москве и стремятся разъехаться с детьми. Выставляют на «торги» дачи и наследники, получившие долгожданное или неожиданное наследство, которые на вырученные деньги так же покупают жилье в столице.

Земля - суперликвидный товар
За последние два года цены на землю в Ближнем Подмосковье по всем направлениям выросли в 2 раза! Особенно ощутимый рост был на престижные участки с подведенными коммуникациями: водой, газом и электричеством. Земля без коммуникаций дорожает медленнее — на 5-7% в год. При этом в 2001 году цены в среднем выросли на 10-30%, в отдельных поселках — на 50%.

Разброс цен на землю по Подмосковью весьма значительный. Цены сильно варьируются в зависимости от направления, удаленности от Москвы, железнодорожной магистрали, автотрасс. Большую роль играет наличие коммуникаций, лесных массивов. Самые дорогие участки — в сосновом бору и рядом с водоемами. Про наличие или отсутствие вредных производств и говорить не приходится. Например, в поселке Коренево по Казанскому направлению расположен кирпичный завод. Желающих приобрести поблизости участок найдется немного. Но уже в семи километрах, в Малаховке, стоимость земли очень высокая.

По самому дорогому Рублево-Успенскому направлению стоимость сотки доходит до $25 тыс. при средней цене $7-10 тыс., а в чистом поле, вдали от леса, цена падает втрое и составляет $3 тыс. Цена самой дешевой земли на популярных направлениях — Новорижском и Минском — составляет $900-1000 за сотку, а дорогой — от $4 до 10 тыс.

Тенденции
Аналитики риэлторских фирм прогнозируют устойчивый спрос на загородную недвижимость до июня. Считают, что не помешает даже начало дачного сезона, и до конца первого летнего месяца спрос останется стабильно высоким. В июле-августе скорее всего будет затишье и снижение числа сделок примерно на 40%. С конца августа до середины ноября — относительный рост: на 20% по сравнению с летними месяцами, затем ситуация в зимние месяцы стабилизируется.

Основание делать такие прогнозы специалистам в этой области дает динамика изменения спроса за последние три года. В этом году в марте по объему спроса и продаж были побиты рекорды предыдущих трех лет. Объясняется повышенная активность клиентов несколькими причинами. С одной стороны, относительно устойчивая ситуация в стране позволяет прогнозировать свои действия. С другой — экономический рост привел к росту благосостояния, личных сбережений отдельных категорий граждан — в первую очередь управленческого звена фирм, занятых в реальном секторе, торговле.

Источник: www.kdo.ru

Курсы валют
1$ = 87.88р.
1€ = 96.10р.

Контакты

Москва, ул. Щепкина,
47/1, офис 3, этаж 2-й


тел.:+7(495)925-66-01

Партнеры

Мотопарк "Вельяминово"
Подробнее

Отзывы БЕСТ Недвижимость
Любовь11.12.23

Константин помог с продажей комнаты.Впечатления от сотрудничества исключительно положительные. Од...

Лидия 19.08.23

Константин-профессионал своего дела. Он помог в короткий срок продать дачный участок . Консультир...

Нвталья30.07.23

Огромная признательность риелтеру Домашовой М. А.за профессионализм, серьёзный и ответственный по...

Татьяна 22.06.23

С Константином Юрьевичем познакомились при поиске квартиры. Очень приятно было работать с професс...

Алсу 16.12.22

?? ?? ?? ?? ??
Мой реальный отзыв от продавца о Елене Снигир.
Я за то чтобы сделки проходи...

Все отзывы »