Рынок высокобюджетного жилья Подмосковья. Итоги 2009 года. Прогноз на 2010 год

Рынок высокобюджетного жилья Подмосковья. Итоги 2009 года. Прогноз на 2010 год

«В течение всего 2009 года наблюдалось активное снижение цен на элитную загородную недвижимость. Основной пик дисконтов пришелся на летние месяцы, когда продавцы вынуждены были пересмотреть свои официальные открытые прайсы. Вслед за ценовой конъюнктурой изменился и спрос: в 2009 году основной объем сделок был совершен с коттеджами площадью 250-350 кв.м, стоимостью до $1,5 млн., а также с таунхаусами 180-200 кв.м, по цене до $750 тыс.

Таким образом, изменившаяся рыночная ситуация продиктовала новые требования к элитным загородным объектам. Застройщики, которые своевременно пересмотрели концепцию своих проектов в соответствии с предпочтениями покупателей, успешно реализовывали свои продукты даже в условиях нестабильного рынка.

В целом, рынок загородной недвижимости Подмосковья, вызвавший много опасений в первой половине 2009 года, уже осенью стал более понятным для потребителя. Ценовая неразбериха сошла на нет: застройщики произвели корректировку прайс-листов, предложили комфортные условия по рассрочкам платежей. В итоге покупателю представилась возможность приобрести оптимизированные объекты по вполне приемлемым ценам...»
Нина Резниченко,
руководитель отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills

«В условиях сокращения продаж и недоступности заемного финансирования многие застройщики, чьи крупные проекты вышли на строительную площадку незадолго до кризиса, вынуждены были отказаться от первоначальной концепции и начать реализацию с наиболее востребованного на сегодня у покупателя типа объектов -с земельных участков без обязательного строительного подряда...»
Ольга Винокурова,
старший аналитик отдела мониторинга и исследований IntermarkSavills

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЕАЛИЗУЕМЫХ ПРОЕКТОВ

На территории Московской области в течение 2009 года первичные продажи велись более, чем в 330 организованных коттеджных поселках (ОКП) и поселках таунхаусов. К загородным проектам высшей ценовой категории - ПРЕМИУМ- и БИЗНЕС-классу - можно отнести около 170 из них (в т.ч. 20 поселков таунхаусов). Высокобюджетные загородные комплексы, строящиеся в настоящее время, суммарно включают около 22 тыс. домовладений и занимают территорию примерно б тыс. га.

Из общего числа представленных на первичном рынке высокобюджетных загородных проектов к наиболее престижному ПРЕМИУМ-классу можно отнести лишь пятую часть поселков (20%). В совокупности они включают 4 тыс. домовладений и занимают площадь в 1,8 тыс. га. Остальные высокобюджетные проекты относятся к БИЗНЕС-классу.

В 2009 году общее число коттеджных поселков в Московской области возросло более, чем на 10% по сравнению с концом 2008 года. В основном, прирост обеспечен за счет проектов ЭКОНОМ-класса, в том числе реализующих участки без строительного подряда. При этом доля проектов БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ- класса в течение 2009 года уменьшилась примерно на 10%. В III квартале 2009 года рынок высокобюджетного жилья по разным причинам покинуло 8 проектов.

Основные классификационные признаки загородных проектов ПРЕМИУМ- и БИЗНЕС-класса в Московской области


Еще несколько поселков БИЗНЕС-класса изменили концепцию и продолжили реализацию в формате земельных участков без строительного подряда:
• «Баден-Баден», Калужское шоссе, 12 км от МКАД;
• «Булгаков», Калужское шоссе, 35 км от МКАД;
• «Нахабино Парк», Новорижское шоссе, 25 км от МКАД.

В 2009 году в связи с кризисом замедлился выход на рынок новых проектов высшей ценовой категории: за прошедшие 12 месяцев первичные продажи открылись лишь в 6 поселках ПРЕМИУМ- и БИЗНЕС-класса, что почти в 5 раз меньше, чем в 2008 году. При этом большинство «новичков» имеет формат клубных поселков с числом коттеджей, не превышающим 10.

Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008-2009 гг., по удаленности от МКАД

Наиболее крупными новыми проектами в высоко¬бюджетном сегменте стали:
• «Резиденция Рублево» / Новорижское шоссе / 1 км от МКАД / площадь 24 га / 134 таунхауса;
• «HONKA № 1. Загородный комплекс на Истре» / Пятницкое шоссе / 43 км от МКАД / площадь 7 га /
25 коттеджей.

Кроме того, в течение 2009 года завершилась первичная реализация в 8 высокобюджетных поселках, вышедших на рынок в прошлые годы.

В 2009 году усредненная по всем проектам площадь условного организованного поселка высшей ценовой категории составила около 70 га, среднее количество домовладений - около 110 объектов.

Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008-2009 гг., по основным направлениям


Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008-2009 гг., по типу недвижимости


Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008-2009 гг., по средним бюджетам


Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008-2009 гг., по году сдачи в эксплуатацию
 

Неизменными лидерами по числу высокобюджетных загородных проектов, как и в конце 2008 года, являются Новорижское (около 30% поселков), Рублево-Успенское (14%) и Калужское шоссе (13%). Как и в 2008 году, примерно 30% реализуемых поселков в сумме приходится на Дмитровское, Киевское, Пятницкое и Минское шоссе. Остальные проекты сосредоточены вдоль Ленинградского, Ярославского, Алтуфьевского и других шоссе. Быстрыми темпами развивается строительство организованных коттеджных поселков на Симферопольском шоссе, однако большинство из них соответствует ЭКОНОМ- классу.

В 2009 году продолжилось сокращение доли поселков высшей ценовой категории в зоне удаленности до 15 км от МКАД: 5 из 8 завершенных в прошедшем году проектов находились именно в данной территориальной зоне. Одновременно растет доля высокобюджетных коттеджных поселков на расстоянии 25 км от МКАД и дальше. Если в 2007 году здесь располагалось лишь около 22% проектов, то в 2009 году - уже более 30%. В подобных проектах удаленность от мегаполиса компенсируется удачным расположением объекта в лесу или у водоема, а также высококачественными и экологичными строительными материалами. Наибольшая концентрация поселков высшей ценовой категории (40% от общего числа) сохраняется в зоне от 15 до 25 км от МКАД, где обеспечивается баланс разумной транспортной доступности и экологического благополучия.

Одним из последствий кризиса в 2009 году стало изменение продуктовой линейки поселков БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ-класса. По сравнению с 2008 годом доля поселков, реализующих только готовые коттеджи или участки со строительным подрядом, сократилась на 16%. В два раза увеличилось число высокобюджетных загородных проектов БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ-класса, реализующих земельные участки без обязательного подряда на строительство. На 7% увеличилось число поселков с комбинированной продуктовой линейкой, где покупателю предлагается выбор между готовым коттеджем, таунхаусом (лэйнхаусом, дуплексом) или земельным участком.

Усредненные параметры жилого объекта (коттеджа/ таунхауса) высшего ценового диапазона в 2009 году несколько уменьшились. По всем представленным на рынке проектам ПРЕМИУМ- и БИЗНЕС- класса, средняя площадь коттеджа составила порядка 470 кв.м (по сравнению с 500 кв.м в 2008 г. и с 560 кв.м в 2007 г.), таунхауса - примерно 245 кв.м (в 2008 году - 260, в 2007 году - 300 кв.м). Усредненные площади земельных участков остались без изменений: для коттеджа - около 0,25 га, для таунхауса - 0,03 га.

Как и в предыдущем году, в 2009 в большинстве загород¬ных проектов покупателям предлагались домовладения без чистовой внутренней отделки, лишь в 18 поселках реализовывались коттеджи и таунхаусы с отделкой «под ключ», либо имелся выбор качества отделки.

Ощутимые изменения в 2009 году произошли в бюджетной структуре объектов высшей ценовой категории. Так, в 70% проектов средневзвешенный бюджет покупки домовладения (коттеджа, таунхауса или участка с подрядом) лежал в диапазоне от $450 тыс. до $2,0 млн. Тогда как в 2008 году эта доля таких объектов составляла около 30%. Самые дорогостоящие проекты (со средним бюджетом более $3 млн. за объект) сегодня занимают примерно 16% от общего количества поселков (по сравнению с 20% в 2008 году).

Усредненный бюджет покупки коттеджа в 2009 году составил порядка $2,0 млн. (на 30% меньше, чем в 2008 году), таунхауса - около $750 тыс. (на 25% меньше показателя 2008 года).

На 15% по сравнению с предыдущим годом уменьшилось число сданных Госкомиссии поселков, находящихся в первичной продаже. В 20-ти проектах ПРЕМИУМ-и БИЗНЕС-класса сроки сдачи в эксплуатацию были перенесены застройщиками на 2010 год.

Наиболее интересными новыми проектами в этом сегменте стали:
• «Сосновый остров» / Рублево-Успенское шоссе / 12 км от МКАД / площадь 2 га / 4 коттеджа;
• «Усадьба» / Можайское шоссе/ 95 км от МКАД/ 8 усадеб на берегу Можайского водохранилища, с землевладениями от 1,5 до 2 га;
• «Ноттинг Хилл» / Рублево-Успенское шоссе / 24 км от МКАД / площадь поселка 3 га / 6 коттеджей;
• «Резиденция Рублево» / Новорижское шоссе / 1 км от МКАД / площадь поселка 24 га / 134 таунхауса;
• «Новогорск-7» / Ленинградское шоссе / 7 км от МКАД / 183 участка без подряда.

«В 2009 году в условиях кризиса максимальным спросом пользовались наименее «рискованные» для покупателя объекты: в сданных или близких к готовности поселках со сложившейся инфраструктурой, а также лесные земельные участки с удобной транспортной доступностью. Высокой ликвидностью обладали также объекты на престижном Новорижском и Рублево-Успенском шоссе на расстоянии не дальше, чем 20 км от МКАД...»
Марина Петухова,
менеджер отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills

СПРОС*

*Под спросом в данном случае понимается оценочное количество фактически совершенных сделок с загородными объектами (коттеджами, таунхаусами, участками) с января по декабрь 2009 года. Бесспорное лидерство по числу сделок по-прежнему принадлежит поселкам вдоль Новорижского шоссе

Совокупный объем реализованного платежеспособного спроса на загородные объекты в строящихся поселках БИЗН ЕС- и ПРЕМИУМ-класса за 2009 год составил порядка 1 тыс. совершенных первичных сделок (в два раза меньше, чем в 2008 году), из которых 65% приходится на сделки с коттеджами, 35% - с таунхаусами.

В течение года в высокобюджетных поселках было продано порядка 350 тыс. кв.м общей площади домов (в 2,5 раза меньше, чем в 2008 году). Денежная емкость данного сегмента рынка загородной жилой недвижимости составила $1,5 млрд. (в 2,6 раза меньше прошлогоднего показателя), при средневзвешенной цене проданного коттеджа в $1,3 млн. и таунхауса - $650 тыс. Финансовый кризис ощутимо повлиял на количество сделок с элитной загородной недвижимостью: с октября 2008 по июнь 2009 года на загородном рынке зафиксирована отрицательная динамика покупательской активности (за эти месяцы было совершено менее 650 сделок с дорогими коттеджами/ таунхаусами). Заметная активизация спроса наблюдалась с августа 2009 года: в III и IV кварталах 2009 года суммарное число заключенных первичных сделок достигло 680. На долю коттеджей/ таунхаусов в поселках ПРЕМИУМ-класса приходится порядка 25 % совершенных в течение года сделок. Остальной спрос реализован покупателями в сегменте БИЗНЕС-класса.

Качественная структура спроса на коттеджи/ таунхаусы в высокобюджетных поселках январь-декабрь 2009 года


В территориальной структуре фактического спроса бесспорное лидерство по-прежнему принадлежит поселкам вдоль Новорижского шоссе (в совокупности более 35% сделок с коттеджами и 25% - с таунхаусами). Повышенная востребованность Новорижского шоссе обусловлена высокой транспортной доступностью, видовыми характеристиками и престижностью данного направления.

Структура спроса на коттеджи/таунхаусы в высокобюджетных поселках по направлениям


Структура спроса на коттеджи/таунхаусы в высоко¬бюджетных поселках, по удаленности от МКАД


Остальные сделки распределены (по убывающей) между Калужским, Киевским, Дмитровским, Рублево-Успенским, Пятницким, Минским и рядом других направлений. Завершенная осенью 2009 года реконструкция Киевского шоссе добавила данному направлению привлека¬тельности для покупателей, и активизировала спрос. Заметно утратило свои позиции на первичном загородном рынке Рублево-Успенское шоссе: в течение 2009 года число проданных объектов не превысило 7% от общего числа покупок элитных коттеджей и таунхаусов, что во многом связано с временной приостановкой реализации в некоторых проектах на данном направлении в сегменте более удаленных от Москвы объектов (25 км и дальше). Так, к концу 2009 года, число сделок с объектами в данном поясе удаленности превысило 50% от общего числа.

В 2009 году, как и в 2008 году, число сделок с коттеджами в проектах, расположенных на удалении до 20 км от Москвы, составило около 30% от общего числа (в 2007 году - более 50%).Постепенное уменьшение числа реализуемых проектов на небольшом удалении от столицы влечет за собой повышение цены предложения и сокращение спроса (числа заключенных сделок). Как следствие, покупательский спрос реализуется в сегменте более удаленных от Москвы объектов (25 км и дальше). Так, к концу 2009 года, число сделок с объектами в данном поясе удаленности превысило 50% от общего числа.

Как и в предыдущий период, в 2009 году наблюдался спрос на таунхаусы, располагающиеся в непосредственной близости от мегаполиса: почти 70% всех сделок зафиксированы с объектами в зоне до 20 км от МКАД, 26% - с объектами от 20 до 30 км от МКАД. В прошедшем году, в отличие от 2008 года (тогда доля купленных таунхаусов на удалении от 30 км от МКАД составила 25%), покупатели предпочли не рисковать и приобретали таунхаусы ближе к столице, очевидно, учитывая их ликвидность.

Структура спроса на коттеджи/таунхаусы в высокобюджетных поселках по бюджетам сделок


Структура спроса на коттеджи/таунхаусы в высокобюджетных поселках по площади участков
 

По сравнению с предыдущим годом, в 2009 году бюджетная сегментация спроса претерпела серьезные изменения. Так, основная доля сделок с коттеджами (75%) приходилась на сегмент до $1,5 млн., сделок с таунхаусами - до $800 тыс. (75% от общего числа всех купленных сблокированных домов). На долю бюджетов, превышающих $2,0 млн. за объект, приходится примерно 10% фактического спроса на коттеджи. Напомним, что в конце 2008 года число таких сделок составляло около 25% от общего числа.

В 2009 году спрос на коттеджи с большими участками (более 0,3 га) заметно снизился. Число сделок с землевладениями данного размера составило 5% от общего числа (против 15% в 2008 году).

Также в 2009 году существенно снизились площади домов, востребованные покупателями. Доля сделок с коттеджами площадью до 300 кв.м составила 68% (в 2008 году - 60%), тогда как с большими коттеджами (от 500 кв.м и выше) в 2009 году было совершено только 12% сделок (в 2008 году - 21%).

В структуре спроса на таунхаусы доминируют сделки с квартирами-секциями площадью менее 200 кв.м: 64% всех заключенных в 2009 году сделок (при 31% в 2008 году). В течение 2009 года в два раза уменьшилось число проданных «больших» таунхаусов (от 300 кв.м и выше) -10% всех сделок (против 25% в 2008 году).

В целом усредненная (по рассматриваемому сегменту рынка) площадь проданного в течение 2009 года коттеджа составила около 350 кв.м на участке 0,17 соток, а таунхауса - около 200 кв.м на участке 0,04 сотки. Эти характеристики уступают аналогичным показателям 2008 года примерно на 20%.

Структура спроса на коттеджи в высокобюджетных поселках по площади домов
 

Структура спроса на квартиры-секции в таунхаусах в высокобюджетных поселках по общей площади


«В середине 2009 года застройщики вышли на рынок с интересными «антикризисными» предложениями, которые активизировали рынок загородной недвижимости в целом. К концу года наметилась тенденция к повышению цен, прежде всего в тех проектах, где в разгар кризиса наблюдалось самое существенное снижение стоимости объектов...»
Ирина Семенова,
менеджер отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Общее первичное предложение коттеджей, участков с подрядами и таунхаусов в строящихся организованных поселках бизнес- и премиум-класса на конец 2009 года составило порядка 7,3 тыс. объектов (на 12% меньше, чем в конце 2008 года). Это примерно 2,8 млн. кв.м общей площади (на 15% меньше, чем годом ранее).

Как и в предыдущие годы, объем фактического предложения элитных домовладений существенно пре¬вышает ретроспективный годовой спрос (количество сделок): в премиум- классе почти в 5 раз, в поселках бизнес-класса - в 7 раз.

Распределение предложения коттеджей/таунхаусов в высокобюджетных поселках по направлениям


В 2009 году Новорижское шоссе сохранило первенство в территориальной структуре предложения: там располагалось 40% предлагаемых к продаже единиц коттеджей и около 30% таунхаусов. Существенная доля предложения приходилась на Калужское, Киевское, Дмитровское шоссе. По итогам прошедшего года уступило свои позиции Рублево-Успенское направ¬ление: были приостановлены продажи в двух крупных поселках таунхаусов «Ромашково XXI» и «Полянка De Luxe». В остальном, структура предложения коттеджей/ таунхаусов осталось неизменной по сравнению с прошлым годом: вновь вышедшие в 2009 году клубные проекты (с суммарным количеством объектов менее 200) не внесли существенных изменений.

В 2009 году продолжало сокращаться предложение коттеджей и таунхаусов в 10-километровой зоне удаленности от МКАД. Число новых проектов здесь уменьшается с каждым годом. В остальных поясах удаленности наблюдается сбалансированность структур спроса и предложения.

Распределение предложения коттеджей/таунхаусов в высокобюджетных поселках по удаленности от МКАД


Распределение предложения коттеджей/таунхаусов в высокобюджетных поселках по бюджетам


Распределение предложения коттеджей/таунхаусов в высокобюджетных поселках по площади участков


Существующее предложение дорогих загородных объектов в течение 2009 года активно реагировало на меняющийся спрос. Так, по сравнению с 2008 годом, на 20% выросла доля коттеджей и таунхаусов с бюджетами до $500 тыс. Почти на 40% сократилось предложение коттеджей с бюджетами более $2,0 млн. Таким образом, к концу 2009 года основное предложение (65% от общего числа выставленных на продажу коттеджей и 93% таунхаусов) сосредоточилось в сегменте до $1,5 млн.

Около 35% текущего предложения в поселках бизнес- и премиум-класса приходится на таунхаусы (и их производные) при аналогичной доле спроса. Блокированная застройка в Московской области продолжает динамично развиваться, что продиктовано как растущей популярностью таунхаусов у покупателей, так и желанием девелоперов увеличить прибыль с площадок за счет уплотнения застройки.

Общая тенденция к уменьшению продаваемых площадей загородных объектов отразилась и на структуре существующего предложения по площади землеотводов. Так, доля компактных участков при таунхаусах (до 0,3 га) увеличилась на 10% по сравнению с концом 2008 года. И наоборот, доля крупных участков при коттеджах (более 25 соток) сократилось до 15%.

В структуре предложения по площади домовладений увеличилась доля коттеджей площадью до 400 кв.м (на 6% по сравнению с 2008 годом). В сегменте таунхаусов произошло ощутимое смещение в сторону уменьшения площадей квартир-секций: по сравнению с концом 2008 года почти на четверть выросло предложение небольших секций (до 200 кв.м). Отметим, что во всех условно выделенных диапазонах площадей текущее предложение с многократным «запасом» покрывает потенциальный годовой спрос.

Распределение предложения коттеджей в высокобюджетных поселках по площади домов


Распределение предложения квартир-секций в таунхаусах в высокобюджетных поселках по общей площади
 

«На загородном рынке недвижимости в 2009 году решающее влияние на ценообразование оказывал отложенный спрос. Покупатели ожидали весомых дисконтов. И действительно, в отдельных поселках снижение цены составило 50% и более. Некоторые застройщики предлагали беспроцентные рассрочки, индивидуальные графики платежей, дополнительные бонусы. Однако в наиболее удачных и востребованных проектах, даже несмотря на кризис, размер скидок был незначительным, ниже среднего показателя на рынке...»
Лариса Бирюкова,
менеджер отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills

ЦЕНЫ

Средневзвешенная по всем проектам БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ- класса удельная цена коттеджа/таунхауса в Подмосковье на конец декабря 2009 года составила $3 580/кв.м (включая стоимость участка), что на 26% уступает аналогичному показателю 2008 года. При этом первое существенное падение цены на загородном рынке (на 15%) было зафиксировано в конце января, когда рост курса доллара по отношению к рублю составил более 20%. Второй порог снижения был пройден в июне, когда в результате пересмотра официальных прайсов многими застройщиками средневзвешенная цена понизилась на 10%.

Динамика среднерыночной цены кв.м коттеджей и таунхаусов в высокобюджетных загородных жилых комплексах


Среднерыночная удельная цена отдельно стоящего коттеджа в высокобюджетном сегменте на конец 2009 года составила $3 760; таунхауса - $2 900/кв.м. По состоянию на конец 2009 года среднерыночная цена коттеджей премиум-класса составила $5 780 (снижение за год - на 11%); БИЗНЕС-класса - $3 200/кв.м (снижение на 30%). Максимальная цена предложения отдельных домовладений в клубных поселках ПРЕМИУМ-класса в конце 2009 года достигала $16 000/ кв.м, в поселках БИЗНЕС-класса - $11 000.

Среднерыночная цена таунхаусов премиум-класса в течение 2009 года выросла на 5% (до $4 300); БИЗНЕС-класса, напротив, снизилась на 31% (до $2 520/кв.м). Максимальная цена таунхаусов ПРЕМИУМ-класса в конце 2009 года достигла $7 000/кв.м, в поселках БИЗНЕС-класса - $6 300/кв.м. Рост цен на таунхаусы ПРЕМИУМ- класса продиктован ограниченностью числа данных объектов, преимущественно реализуемых в уже готовых поселках с развитой инфраструктурой.

Средняя цена квадратного метра коттеджа/таунхауса в высокобюджетных поселках в зависимости от класса поселка


Средняя цена квадратного метра коттеджа/таунхауса в высокобюджетных поселках в зависимости от направления


Средняя цена квадратного метра коттеджа/таунхауса в высокобюджетных поселках в зависимости от сдачи поселка в эксплуатацию, декабрь 2009 года
 

Средняя цена квадратного метра коттеджа/таунхауса в высокобюджетных поселках в зависимости от удаленности от МКАД


Наименьшей ценовой коррекции (снижение на 18%) подверглись коттеджи и таунхаусы на Рублево-Успенском, Новорижском, Киевском шоссе во многом благодаря стабильному спросу на данные направления у покупателей.

Несмотря на тенденцию к уменьшению средней цены загородных объектов, в 2009 году в 10-километровой зоне удаленности от МКАД зафиксирован рост стоимости коттеджей на 14%. Средняя цена на таунхаусы на данном расстоянии от Москвы, наоборот, снизилась на 10%. В остальных поясах удаленности снижение цены коттеджей/таунхаусов в 2009 году в среднем составило 30%. Можно прогнозировать, что сокращающееся предложение и растущий спрос будут и в будущем стимулировать рост цен на приближенные к столице объекты.

Наибольшее снижение цены (около 40% за 2009 год) зафиксировано на объекты в поселках, находящихся в начальной стадии строительства. Спрос на подобные объекты в течение 2009 года был крайне низок: покупатели предпочитали не рисковать и приобретать готовые или практически готовые дома.

Во втором полугодии 2009 года на загородном рынке высокобюджетного жилья наметилась стабилизация цен. Эта ситуация была во многом продиктована активизировавшимся спросом и отсутствием резких скачков курса валют в период с июня по ноябрь 2009 года. Учитывая постепенное сокращение числа готовых объектов, отложенный спрос и вновь обозначившийся рост американской валюты, на загородном рынке элитного жилья можно ожидать рост цен в начале будущего года.

Нестабильная ситуация на загородном рынке отразилась и на сегменте земельных участков без подряда. Учитывая, что большинство новых поселков ЭКОНОМ-класса и отдельные проекты БИЗНЕС- класса, вышедшие на рынок в 2009 году, реализуется именно в этом формате, конкуренция между ними довольно высокая. Снижение средневзвешенных по всем проектам цен на земельные участки составило в среднем 35%. Основное предложение земельных участков в организованных высокобюджетных поселках сосредоточено на Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском, Киевском направлениях.

В 2009 году одним из немногих вновь вышедших проектов БИЗНЕС-класса, реализующих земельные участки без подряда, стал поселок «Новогорск-7» (Ленинградское шоссе / 7 км от МКАД / 150 лесных участков). Большим спросом у покупателей пользуется проект ЭКОНОМ-класса «Новорижский» от «ИНКОМ-Девелопмент» (Новорижское шоссе / 25 км от МКАД / 34 га / 200 участков без подряда).

Стоимость сотки земельных участков без подряда в высокобюджетных поселках по основным направлениям в декабре 2009 г.


Минимальная стоимость сотки земельных участков без подряда в высокобюджетных поселках по основным направлениям в 2008-2009 гг.


Максимальная стоимость сотки земельных участков без подряда в высокобюджетных поселках по основным направлениям в 2008-2009 гг.


ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА В 2009 ГОДУ

• Уменьшение в 2009 году числа реализуемых проектов БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ-класса на 5% в результате приостановки, либо завершения первичных продаж в ряде поселков. Несколько проектов перешли исключительно на реализацию земельных участков без строительного подряда.

• Резкое сокращение числа новых вышедших на рынок проектов высшей ценовой категории, среди которых преобладают клубные проекты с небольшим числом коттеджей/таунхаусов.

• Снижение числа первичных сделок с коттеджами и таунхаусами (по сравнению с 2008 годом - в 2 раза).

• В целом за 2009 год снижение средневзвешенных цен на высокобюджетные загородные объекты составило более 25%. Вместе с тем, в IV квартале 2009 года падение цен практически прекратилось: цена коттеджа «потеряла» менее 1% за квартал, таунхауса - менее 3%.

• Платежеспособный спрос в 2009 году переключился на коттеджи с бюджетом до $1,5 млн. и таунхаусы стоимостью до $800 тыс.

• Смещение большинства застройщиков в сегмент загородных проектов ЭКОНОМ-класса, в котором на сегодняшний день сосредоточен основной объем платежеспособного спроса.

• Несмотря на ожидания покупателей, в будущем не предвидится больших скидок на элитные загородные объекты. Застройщики данных поселков зачастую не спешат объявлять большие дисконты и готовы дожидаться окончания кризиса.

ПРОГНОЗ НА 2010 ГОД

• Текущие средние цены на загородные объекты бизнес- и премиум-класса близки к уровню поддержки со стороны покупателей. В первом полугодии вероятно окончание отрицательной коррекции (снижение цен на 5-10% к текущему уровню) и начало стабилизации. Начиная с третьего квартала и до конца 2010 года, можно прогнозировать плавный рост долларовых цен (в среднем на 1% в месяц). Опережающие темпы роста будут наблюдаться на домовладения в готовых поселках, где остаются единичные предложения.

• В 2010 году продолжится активизация спроса: по итогам года число заключенных сделок возрастет на 30-40% по сравнению с предыдущим годом. Этому будет способствовать как расширение бюджетных линеек проектов, так и восстановление доверия покупателей к застройщикам, пережившим кризис.

• Фактическое предложение сохранится на уровне конца текущего года. Поглощение загородных объектов будет компенсироваться за счет роста числа новых проектов, выходящих на рынок.

• На рынок начнут выходить проекты, лежащие на стыке бизнес- и эконом-класса, предусматривающие компактные дома (от 150 до 250 кв.м) и земельные участки (от 7 до 12 соток). В высокобюджетном сегменте расширится использование технологий быстрого возведения жилья, в первую очередь - каркасно-панельное домостроение (по канадским, немецким, американским технологиям).

• В уже реализуемых проектах получит развитие тенденция к оптимизации объектов с точки зрения размеров домов и земельных участков. В результате средняя по рынку площадь домовладения к концу 2010 года составит около 420 кв.м для коттеджей и 200 кв.м для таунхаусов.

• Активизация спроса возродит интерес к загородному сегменту со стороны институциональных инвесторов. Можно прогнозировать оживление в сегменте продажи крупных землеотводов для реализации загородных проектов. Кроме того, получит большее распространение создание альянсов между землевладельцами, инвесторами, девелоперскими и риэлторскими компаниями, целью которых будет совместная реализации загородных проектов на условиях участия в прибылях.