Рублево-Успенское шоссе: на пути к шестизначным числам

Рублево-Успенское шоссе: на пути к шестизначным числам  ("M2 = Квадратный метр " Выпуск №20 (280) 17 мая - 23 мая 2006 г.)
Первые ассоциации, которые непременно возникают при слове «Рублевка», — «престижно» и «дорого». Первенство по этим двум параметрам бывшая «царская дорога» удерживает на протяжении столетий.
Эти места издавна были отмечены вниманием венценосных особ: еще Иван Грозный предпочитал охотиться в богатых дичью лесах к западу от столицы. Набожные государи Михаил Федорович и Алексей Михайлович проходили здесь во время пеших паломничеств в Звенигород, где располагался Саввино-Сторожевский монастырь. Именно поэтому дорога, шедшая по берегу Москвы-реки, и получила название «царской». Позднее по ней ездили в Звенигород Петр I и Екатерина II, а в XIX веке тут были построены два императорских имения — Усово и Ильинское. Свои «императорские подмосковные», как обычно называли государевы дачи, особенно любили последние представители рода Романовых — сюда часто наведывался Николай II.
«Ничего на свете лучше нету»
По российской (и не только) традиции представители «высшего света» всегда стремились быть поближе к первым лицам. Вот и вырастали вдоль «царской дороги» графские да княжеские усадьбы. Владельцами западных земель были Голицыны, Нарышкины, Юсуповы и другие представители знатных российских родов. Общества своих покровителей и меценатов искали деятели культуры, искусства и науки.
Не изменилась ситуация и после Октябрьского переворота: живописные рублевские усадьбы облюбовали первые лица советского государства (вспомним знаменитые Горки), а за ними в западное Подмосковье потянулись представители партийной элиты и творческой интеллигенции. Очередная смена власти и государственного строя никак не отразилась на положении Рублевки: теперь здесь находится резиденция президента, а власть и деньги имущие стремятся завладеть заветными сотками в непосредственной близости.
Желание чиновников и преуспевающих бизнесменов образовать единый социум поблизости от дачи руководителя государства в Барвихе в начале 1990-х годов сформировало имидж Рублево-Успенского шоссе как наиболее престижного направления. Жить в этих местах стало признаком материального благосостояния и высокого положения в обществе. «На протяжении многих лет Рублево-Успенское шоссе оставалось самым популярным дачным направлением Подмосковья, — отмечает специалист отдела загородной недвижимости компании Renaissance Realty Артем Смыслов. — Одна из причин этого — престижность места, ведь общеизвестно, что тут располагаются коттеджи многих влиятельных людей, поэтому купить жилье на Рублевке означает практически приобщиться к кругу избранных, к элите».
Вторым неоспоримым преимуществом Рублево-Успенского направления является благоприятная экологическая обстановка. Для многих столичных жителей этот фактор нередко выходит на первый план. Примечательно, что чистым воздухом эти территории обязаны царю Алексею Михайловичу, который еще в 1664 году запретил своим указом строительство каких-либо «дымящих» производств западнее столицы. И по сей день Рублевка — одна из самых экологически чистых зон Подмосковья, славящаяся своими сосновыми лесами, чистой речной водой и песчаной почвой.
Еще одно немаловажное достоинство направления — наличие развитой инфраструктуры. По данным специалистов компании «Терра-недвижимость», именно на Рублевке помимо многочисленных объектов индивидуальной застройки больше всего обжитых коттеджных поселков с охраной и всеми необходимыми коммуникациями. Хватает и торговых, спортивных, развлекательных и других необходимых для комфорта объектов.
Сколько стоит гектар престижа
Все это обусловливает, с одной стороны, стремление застройщиков вкладывать средства в возведение жилья на этом направлении, с другой — повышенный интерес покупателей к этому жилью. В итоге на сегодняшний день район Рублевки — самый густонаселенный в Подмосковье, а дома пользуются наиболее высоким спросом.
«По спросу Рублево-Успенское шоссе по-прежнему занимает лидирующее положение. По итогам 2005 года на его долю пришлось 40% запросов общего числа», — отмечает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. По ее данным, сейчас по Рублево-Успенскому шоссе расположены около 70 поселков, из них около 30 — в стадии строительства. Средняя стоимость коттеджа в готовом элитном поселке, расположенном не далее 15 км от МКАД, составляет с учетом цены земли $6,5 тыс. за 1 кв. м.
В строящемся поселке в пределах этой же зоны средняя стоимость 1 кв. м жилья оценивается в $2,9 тыс. По мнению специалистов, в 2006 году рост цен на рублевские элитные особняки прогнозируется на уровне 20%.
Наиболее высоки темпы удорожания домов и земли в лесных массивах и возле водохранилищ. Сегодня стоимость лесных участков при прочих равных условиях на 30% выше стоимости обычной земли, при этом, согласно опросам, 70% потребителей предпочли бы купить именно лесные участки.
Несмотря на то что элитный сегмент Рублево-Успенского направления ограничен расстоянием около 28 км от МКАД и спрос на это шоссе не падает на протяжении более десяти лет, земля под строительство есть, но она выставляется на продажу постепенно. «Именно такая регулируемая дозировка продаж земли является одной из главных причин сверхвысоких цен», — считает М. Маркарова.
Причем, по ее мнению, это еще не предел: «За 2002–2005 годы цены земельных участков по Рублево-Успенскому направлению выросли более чем в три раза. Если три года назад сотка земли в Жуковке стоила около $20 тыс., сейчас тот же участок «уходит» по $100 тыс. за сотку. В целом средняя стоимость земли на направлении колеблется от $30 тыс. до $70 тыс. за сотку в зависимости от характеристик предлагаемого объекта (средняя цена лесного участка — от $47 тыс. за сотку)». По свидетельству большинства риэлторов, в прошлом году стоимость сотки земли на некоторых участках перевалила за отметку $120 тыс.
Многие покупатели изъявляют желание приобрести на Рублевке земельный участок без подряда в организованном коттеджном поселке со всеми коммуникациями, единой охранной системой и службой эксплуатации. Но в данный момент на рынке наблюдается дефицит подобных предложений: застройщикам гораздо выгоднее продавать готовые дома или участки с подрядом, зарабатывая таким образом не только на земле, но и непосредственно на строительстве.
Поэтому потенциальным покупателям в основном приходится ориентироваться на приобретение жилья «от застройщика». По данным А. Смыслова, средняя стоимость возведенного на Рублевке коттеджа составляет сейчас $2,3 млн. При этом, как отметили в компании «Терра-недвижимость», количество заявленных к строительству поселков превышает количество завершенных в десять раз.
Желающие приобрести полностью готовое жилье, даже не испытывая недостатка в средствах, нередко сталкиваются с серьезными трудностями. «Дефицит свободных земель по данному направлению создает предпосылки для развития вторичного рынка — идет перепродажа домов, — рассказывает А. Смыслов. — Стоит заметить, что для человека неискушенного приобретение вторичной недвижимости на Рублевке весьма затруднительно: это закрытый рынок, подобные сделки проводятся в основном среди «своих».
«Элита» напрокат
Рублевка пользуется наибольшей популярностью среди других направлений и среди арендаторов. Здесь, по словам директора агентства элитной недвижимости «Усадьба» Евгения Иванова, находится основная часть предложений по загородной аренде — до 70% всего рынка. Предложение по аренде отличается особой неоднородностью: это и нестарые дома коренных жителей, и элитные коттеджи, которые сдают в аренду владельцы, и дома в дачных поселках, специально построенных для сдачи внаем.
«Цены на дачные дома Рублево-Успенского направления варьируются очень сильно и зависят от множества факторов: престижности поселка, наличия или отсутствия охраны, размера дома и участка, уровня отделки, наличия леса и водоема, — рассказывает Е. Иванов. — Поэтому стоимость ежемесячной арендной платы колеблется от $3 тыс. до $50 тыс. К примеру, особняк на Николиной Горе площадью 500 кв. м с участком 73 сотки можно арендовать за $30 тыс. в месяц. Другой дом на Николиной Горе в дачном поселке Сновидово сдается за $10 тыс.».
По словам начальника отдела аренды департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ольги Баштановой, за $3,5 тыс. в месяц вполне реально снять небольшой деревянный дом. «Верхней же границы арендной ставки не существует, — уточняет она. — В среднем за $6–10 тыс. в месяц арендатор получит все необходимое. В Барвихе, Жуковке и Раздорах стоимость арендной платы доходит до $60 тыс. Располагая такой суммой, есть шанс поселиться в доме площадью от 800 кв. м (расположенном на 60–80 сотках лесного участка) с бассейном, сауной, большими спальнями со своими санузлами, обеспеченном надлежащим уровнем безопасности».
А. Смыслов оценивает среднюю стоимость аренды «рублевского» коттеджа в $8–10 тыс.: «За эти деньги арендатор получает дом площадью 200–500 кв. м, участок не менее 15 соток, сауну, бассейн, каминный зал, бильярдную, зимний сад, прачечную».
Большую роль в формировании арендной стоимости дома играет удаленность от МКАД. Тем не менее большое расстояние от Москвы обычно компенсируется другими характеристиками дачи. Как отмечает Е. Иванов, «благодаря вековым соснам, близости Москвы-реки и удивительно чистому воздуху дачные дома рядом с пансионатом «Поляны» в 30 км по Рублевскому шоссе сдаются за $10–15 тыс. в месяц».
Ложка дегтя
Высокие цены — не единственная проблема для арендаторов жилья на Рублевке. Желающие снять коттедж на лето столкнутся с большими трудностями, поскольку владельцы элитных домов и управляющие компании дачных поселков предпочитают сдавать жилье не на один сезон. Чаще всего минимальный срок аренды коттеджа составляет один год.
Есть у жилья на Рублевке и другие недостатки. Прежде всего, автомобильные пробки, которые часто возникают из-за перекрытия трассы во время проезда правительственных машин. Многие отмечают большую плотность застройки и перенаселенность. Значительной проблемой остается и социальная неоднородность района: рядом с роскошными особняками встречаются старые неказистые дома местных жителей. Но пейзажи портят не только эти постройки: многие из возведенных в 1990-е годы «дворцов» являются образчиками архитектурной безвкусицы.
Мешают любоваться природой и многочисленные трех–четырехметровые глухие заборы, возведенные повсеместно в целях безопасности высокопоставленных жильцов. По этой же причине во многих местах перекрыт доступ к реке и историческим усадьбам, взглянуть на которые нельзя уже не одно десятилетие.
Но все негативные факторы пока не слишком пугают потенциальных покупателей и арендаторов: слишком знаковым, своего рода «визитной карточкой» остается это заветное слово — «Рублевка».
Елена МАМОНОВА