Расторжение договора аренды

Основаниями такого расторжения являются нарушения условий договора арендатором, среди которых называются четыре следующих:

1) использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенным будет такое нарушение условий, которое влечет для арендодателя ущерб, в значительной мере лишающий его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Применительно к арендным отношениям существенным нарушением будет нарушение условия об использовании имущества в соответствии с условиями договора аренды (например, помещения является офисным, а используется как склад), а если они в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества, указанным в документах БТИ. Нарушение может быть несущественным, но если оно повторяется неоднократно (2 раза или более) и таких нарушений более чем одно (нарушение двух или более условий договора), то это также дает основание для расторжения договора;

2) арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобы вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. В силу этого он обязан принимать необходимые меры по его сохранности и не совершать действий, влекущих за собой его ухудшение. Если действия (или бездействие) арендатора существенно ухудшают имущество, это является основанием для досрочного расторжения договора аренды;

3) нарушение обязательства по своевременному внесению арендной платы также является основанием досрочного прекращения договора, если такая просрочка арендных платежей имела место более двух раз подряд. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд;

4) если договором, законом или иными правовыми актами установлено, что проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора, то просрочка в проведении капитального ремонта является одним из оснований досрочного прекращения договора аренды по требованию арендодателя. Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются в договоре или по соглашению Сторон. При этом стороны могут опираться на технические нормативы, если такие носят рекомендательный характер. Если нормативы имеют обязательный характер, то стороны отражают их в договоре, указав конкретно либо отослав к соответствующему нормативно-правовому акту.

В случае если в договоре сроки проведения капитального ремонта не указаны, ремонт должен проводиться в разумные сроки. Под разумным сроком понимается такой срок, который необходим для того, чтобы поддерживать имущество в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии.

При этом устанавливается обязанность арендодателя письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязанностей в разумный срок. Это требование направлено на защиту интересов арендатора.

Расторжение договора аренды по требованию арендатора

Основаниями расторжения по требованию Арендатора являются следующие существенные нарушения арендодателем условий договора:

1) нарушение арендодателем обязанности предоставить имущество в пользование арендатору. Арендодатель обязан предоставить такое имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если имущество передано, но арендодатель создает препятствия к пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением имущества, то это также является основанием для досрочного расторжения договора. Могут быть и иные препятствия, обусловленные действиями или бездействием арендодателя (например, чинение препятствий в доступе в арендуемое помещение);

2) арендодатель обязан предоставить имущество надлежащего качества, т.е. без недостатков, препятствующих его использованию по назначению. Указывается только на те недостатки, в целом препятствующие использованию арендованного имущества, которые не были oговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Основанием досрочного расторжения договора могут служить недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.

3) по общему правилу проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя. Неисполнение обязанности произвести капитальный ремонт в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки является основанием досрочного расторжения договора;

4) если переданное арендатору имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, договор аренды, может быть, расторгнут досрочно. Это правило действует только в том случае, если непригодность имущества вызвана обстоятельствами, не зависящими от самого арендатора, в частности непреодолимыми обстоятельствами.

Расторжение договора по требованию арендатора по основаниям, указанным выше осуществляется в судебном порядке, что требует соответствующих доказательств со стороны истца. Законодатель не предусматривает обязанности арендатора предупредить нарушителя-арендодателя о необходимости исполнения им своих обязательств в разумный срок, как это имеет место в отношении арендатора. Такое неодинаковое регулирование имеет место, когда большей защите подлежат права более слабой стороны в договоре. Однако в данном случае "слабость" арендатора не очевидна.