Продажа офисных зданий класса А в Москве

Продажа офисных зданий класса А в Москве

Продажа офисов. Практически любой бизнес на определенной стадии своего развития требует расширения производственных или торговых площадей. У руководителя практически любого предприятия появляется необходимость купить офис в крупном городе, и особенно в столице, для целей поиска новых покупателей для своей продукции.

 

И в условиях современного роста предпринимательской деятельности и создания для этого роста благоприятных предпосылок как раз и возрастают продажи помещений офисного назначения и продажи зданий коммерческого характера. Даже кризисные условия, в которых существует современный международный бизнес, не оказали существенного влияния на динамику продажи офисов в Москве и в крупных городах.

 

Покупка и продажа зданий коммерческого назначения в Москве имеет свои огромные преимущества. Поэтому сотни и тысячи российских и зарубежных компаний стремятся оформить если и не покупку, то хотя бы аренду таких помещений. Именно поэтому продажа помещений коммерческого характера возрастает в столице с каждым годом, возводятся новые объекты и реконструируются старые. Итак, вы, как представитель стремительного развивающегося бизнеса, желаете купить офис в Москве. О чем хотелось бы сразу вас предостеречь и посоветовать, прежде чем вы начнете искать себе помещение, прежде чем вы откроете газету с объявлениями о продаже офисов.

 

Первое. Все современные офисные здания делятся на три категории, или класса - А, В и С. Продажа зданий класса С на сегодняшний день уже не так распространена, как было еще с десяток лет назад. Представляют собой такие помещения, перепрофилированные под офисы здания советского времени, особенно бывшие фабричные и заводские площади, бывшие детские сады и другие подобные здания. Конечно, чтобы купить офис класса С, вам не потребуется больших финансовых затрат. Но и качество, которое предлагается в этом случае, довольно низкое. Продажа зданий категории С, подразумевает отсутствие систем вентиляции, центрального кондиционирования, пластиковых окон, рядом отсутствует или имеется небольшая автомобильная парковка.

 

Поэтому, если для вашего бизнеса, для ежедневной работы ваших сотрудников важно качество офисных услуг, наличие систем жизнеобеспечения, то мы вам советуем обратить внимание на продажу офисов класса В и В+. Здесь вы уже найдете системы центрального кондиционирования и вентиляции, а рядом со зданием - просторную автомобильную парковку. В таких зданиях выполнен качественный и современный ремонт, а окна заменены на пластиковые. Продажа офисов класса В и В+ на сегодняшний день лидирует по своим объемам среди остальных классов. Ну а если ваша компания заботится о своем имидже и престиже, который ассоциируется в первую очередь с офисным помещением и его расположением, мы советуем вам купить офис класса А.

 

Это современные, новые здания, постройки не ранее 1999 года, оборудованные современными инженерными коммуникациями, и являющие собой новинки и в области архитектуры и дизайна. Продажа офисов класса А на сегодняшний день пользуется также высоким спросом, хотя и стоимость таких предложений несравненно высока по сравнению даже с продажей офисов класса В+. Кстати, учитывая растущий со стороны крупных российских и зарубежных компаний спрос на здания класса А, инвестировать в строительство и продажу зданий такой категории значительно выгоднее, нежели возводить здания других классов. Поэтому специалисты предрекают через десять лет преобладание продажи помещений именно классов А и В+ и снижение таковой для офисов классом ниже. Итак, с классификацией зданий мы разобрались.

 

Следующее, что надо знать предпринимателю, планирующему купить офис - это его месторасположение. Москва - это крупный мегаполис, с развитой сетью общественного транспорта, в том числе метро. И в зависимости от расположения основных остановок этого вида транспорта, в больше степени зависит посещаемость вашего офиса и его доходность. Продажа офисов и вообще, любая продажа зданий в больше степени востребована именно в связи с расположением станций метро.

 

Поэтому мы, порой, рекомендуем своим клиентам обратить внимание на продажу офисов именно в непосредственной близости от станций метро, нежели в отдалении от него, пусть, даже если последний будет классом выше. Кстати, нередко в голове любого руководителя компании встает дилемма: купить офис или взять его в аренду? В этом случае решение должно быть индивидуальным. Стремление выложить крупную сумму на покупку может вывести из оборота компании значительный капитал. Однако в данном случае вы уже не будете тратиться на высокую арендную плату, будете распоряжаться помещением по своему усмотрению. А возможная впоследствии выгодная продажа офиса, в случае структурных изменений в вашей компании, вернет в ваш бюджет потраченные на его покупку финансовые средства.

 

Конечно, продажа помещений вблизи от общественных магистралей наиболее актуальна для определенного вида бизнеса, напрямую связанного с людскими потоками. Ну а если вы хотите купить офис для размещения в нем колл-центра или бэк-офиса, то такой показатель, как его близость к остановкам общественного транспорта здесь уже не так актуален. Таким образом, прежде чем купить офис в том или ином районе столицы, настоятельно рекомендуем вам оценить свои возможности и определиться с потребностями вашего бизнеса.

 

Продажа помещений.

Итак, вы взвесили все за и против, определились с основными направлениями и потребностями бизнеса и запланировали купить офис в Москве. Начали просматривать объявления о продаже помещений коммерческого назначения, с головой окунувшись в эту область. Дадим несколько советов для тех руководителей компаний, кто хочет самостоятельно купить офис в Москве. Особенностью московского рынка коммерческой недвижимости является огромное число предложений о продаже зданий различного назначения. На первый взгляд может показаться, что такое разнообразие предложений положительным образом отразится на самом выборе соответствующего помещения.

 

Однако когда неискушенный предприниматель самостоятельно займется поиском офисного здания, то, просмотрев первую тысячу объявлений о продаже офисов, он поймет, что на этом пути очень много подводных камней, начиная от уже упомянутой близости к станциям метро и заканчивая юридическими тонкостями российского и московского законодательства. Придется нанимать юриста или обращаться в специализированную риэлторскую компанию, специализирующуюся на продаже зданий и офисов.

 

В любом случае покупка и продажа помещений коммерческого назначения в настоящее время - это большой сегмент современного рынка, где помощь профессионала востребована как никогда ранее. И не только юридическая подкованность является определяющим показателем выбора соответствующей компании, специализирующейся на продаже помещений. Знание рынка коммерческой недвижимости вообще, умение видеть инвестиционную привлекательность от продажи офиса в контексте деятельности компании клиента - вот то, что высоко ценится всеми предпринимателями в случае обращения в ту или иную риэлторскую фирму.

 

Мы оказываем  услуги по аренде и продаже зданий коммерческого назначения. Осуществим продажи офисов, мы предлагаем сегодня предпринимателям как элитную недвижимость - класс А, так и офисы класса В и В+. Наши консультанты помогут вам с выбором того или иного помещения, посоветуют наиболее выгодные для вашего направления бизнеса варианты. В нашем каталоге присутствуют десятки и сотни позиций по продаже офисов во всех районах столицы, а также в крупных российских городах. Наша база данных постоянно обновляется, дополняясь новыми предложениями по продаже помещений коммерческого назначения.

 

Среди наших предложений - продажа помещений в новостройках, в отремонтированных и оснащенных инженерными коммуникациями зданиях, а также непосредственная продажа зданий офисного назначения различных площадей. И если вы заинтересованы в расширении своего бизнеса, в открытии регионального (или столичного) представительства, можете не заглядывать в газеты в поисках объявлений о продаже помещений. Обращение в нашу компанию позволит в кратчайшие сроки решить вопрос приобретения коммерческой недвижимости положительным образом.

 

Продажа зданий. Предложения для инвесторов.

Однако аренда и продажа офисов и другой коммерческой недвижимости - это не только предложения для покупателей или для арендаторов. Мы оказываем также комплексные агентские и консалтинговые услуги в области продажи зданий и для их владельцев-инвесторов. Ведь найти выгодного покупателя или надежного арендатора - это является, порой, целой проблемой. То предлагают низкие цены, то не устраивает расположение здания. Вот и получается, что самостоятельная продажа здания, самостоятельный поиск покупателей может затянуться на долгие месяцы.

 

В этом случае профессиональная поддержка в области продажи помещений со стороны специалистов компании позволит в короткие сроки найти покупателя на ваше здание. Ведь продажа офисов в Москве позволяет многим зарубежным компаниям открывать свои представительства в российской столице. И наши посреднические услуги в этом процессе являются наиболее выгодными и профессиональными.

 

Если вы заинтересовались нашими предложениями, звоните нам, и профессиональные менеджеры проконсультируют вас по выбранному вами направлению. Продажа офисов любой категории, в том числе и в новых бизнес-центрах столицы, продажа зданий в любом районе Москвы и Подмосковья,  независимо от того будет ли это аренда или продажа офисов - вот основные преимущества нашей работы. Можно с уверенностью говорить о том, что наш профессионализм и качество работы в области продажи зданий, офисов и продажи помещений коммерческого назначения подтвержден положительными отзывами руководителей многих крупнейших российских компаний, доверивших нам решение своих задач.

 

Продажа склада от собственника.

Ведение практически любого бизнеса обязательно сопровождается складированием того или иного товара, особенно, если ваш бизнес связан с коммерцией или с производством. Именно поэтому процедура покупки/продажи склада для многих предпринимателей, будь то опытные или начинающие бизнесмены, является одной из обязательных процедур при запуске любого дела.

 

Но ведь "купля/продажа склада" - это всегда совпадение интересов двух сторон – покупателя и продавца складского помещения. Ведь порой владелец такого помещения нередко задумывается о продаже склада, чтобы получить максимальную пользу от проведенной сделки. Именно поэтому для владельцев таких помещений далеко не последним является вопрос, насколько выгодной и в то же время безопасной окажется сделка. А вот для покупателей нередки вопросы такого характера: насколько квалифицированной окажется оценка складского помещения, насколько подходящим оно окажется для задач конкретного бизнеса. Вот лишь небольшой перечень вопросов, что интересуют всех предпринимателей, планирующих оформить сделку купли-продажи склада.

 

Российский рынок складских помещений так же, как и офисные помещения, подразделяется по категориям. В зависимости от оснащенности, от размерности и новизны выделяют склады категории А, В и С. Продажа склада категорий В и С – наиболее распространены. Однако для целей максимально эффективного размещения любых товаров наиболее подходящим окажется продажа склада категории А.

 

Сегодня на рынке представлены десятки и сотни компаний, предлагающих услугу "продажа склада". Как выбрать среди этого многообразия предложений? Как не ошибиться в многочисленных объявлениях, пестрящих сообщениями: "продажа склада", "выгодные условия" и т.д.

 

Совет специалиста: следует выбирать проверенную компанию, с большим опытом работы, оказывающую комплексные услуги. Именно такая компания способна квалифицированно сопроводить вашу сделку от начала до конца, и покупка/продажа склада окажется для вашего бизнеса действительным подспорьем в борьбе за клиента. Наша компания оказывает услуги в области купли/продажи склада на протяжении многих лет. Мы используем в своей работе опыт многих специалистов, как российских, так и зарубежных. При этом наши услуги удобны как для продавца такого помещения, так и для покупателя. Наши специалисты смогут подобрать вам наиболее подходящее складское помещение, а сделки, которые сопровождают наши менеджеры, станут самыми выгодными и безопасными.

 

Те услуги в сегменте "продажа склада", что оказывает наша компания, мы готовы предложить помещения любого назначения, любой категории и любой площади. Многим начинающим предпринимателям нет надобности, оформлять сделку купли/продажи склада больших размеров, полностью оборудованных подъемными механизмами и системами вентиляции и кондиционирования. А вот для крупных торговых сетей такие помещения окажутся в самый раз. Мы готовы удовлетворить интересы любого покупателя, предлагая продажу склада для потребностей именно вашей фирмы, именно вашей направления в бизнесе.

 

Продажа склада категории A, B и C.

В каталоге нашей компании представлен довольно обширный список объектов складского назначения, готовых к непосредственному оформлению сделки купли/продажи склада. Кроме того, этот список постоянно пополняется новыми объектами, с различными характеристиками. Так, мы готовы вам предложить как наиболее доступные варианты складов категории С, так и дорогие, оснащенные самыми современными коммуникациями и инженерными сетями складские помещения категории А. Причем продажи склада категории А становятся с каждым годом все более востребованными, а это означает рост стоимости на покупку таких зданий. Но, конечно, в последнем случае совершенная сделка купли/продажи склада позволит вам на десятилетия вперед забыть о необходимости ремонта или расширения помещения, а также поиска нового складского помещения. Ведь такие склады позволят вам разместить любые по размерности и тяжеловесности грузы.

 

Еще один момент, немаловажный для предпринимателей, которые желают обзавестись собственным складским помещением, кто планирует проведение сделки купли/продажи склада – это его расположение. Ведь мало просто оформить куплю/продажу склада. Его выгодное расположение вблизи центральных магистралей значительно облегчит ваш будущий бизнес, особенно, если вы планируете в дальнейшем сдавать такие помещения в аренду. Многие торговые сети и крупные предприниматели намного охотнее разместят свои товары именно в вашем помещении, если его расположение окажется недалеко от центра Москвы, в пределах МКАД и на других выгодных торговых путях. И в этом отношении покупка/продажа склада от собственника является наиболее выгодным вложением средств, инвестицией в будущее своего бизнеса.

 

Наша компания предлагает продажу склада в различных районах столицы и Подмосковья. Такое расположение позволяет выбрать наиболее оптимальное складское помещение, как по цене, так и по расположению и оснащенности специализированным оборудованием. Мы готовы предложить своим клиентам интересные варианты в сегменте "продажа склада категории А", расположение которых весьма выгодно для торговых сетей и для крупных предпринимателей. Мы также имеем множество вариантов в сегменте "продажа склада категории В", которые оптимально сочетают в себе оснащенность оборудованием и стоимость помещения.

 

Ознакомившись с наиболее выгодными предложениями в области покупки/продажи склада любой категории, вы сможете оставить сообщение для нашего менеджера, и мы подготовим для вас просмотр этого помещения. Продажа склада.

 

ПРОДАЖА ОФИСОВ, офисных помещений, административных и офисных зданий, ОСЗ, Бизнес центров.

 

Продажа офисов возможна в бизнес центрах класса не выше В + по причине, что класс А присваивается только бизнес центру, который принадлежит одному собственнику, то есть не распродан отдельными этажами и блоками различным собственникам.

Классификация офисного здания класса В+.

Основные критерии офисного здания, бизнес центра класса В +:

1)      Качественно организованное управление офисным зданием, бизнес центром;

2)      Использование качественных материалов при отделке помещений общего пользования и фасада офисного здания;

3)      Открытая эффективная планировка всей или половины полезной площади здания, бизнес центра;

4)  Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха офисного здания. Рекомендуется для бизнес центров класса В+ использовать системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха обеспечивающие 24-х часовое охлаждение серверных, поддерживающие среднюю температуру в офисах в диапазоне 22-23 С°, осуществляющие воздухообмен из расчета 60 куб.м в час на 10 кв.м офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью офисного здания, бизнес центра.

5)  Современная система пожарной безопасности бизнес центра;

6)  Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок;

7)  Cистема видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана бизнес центра. Рекомендуется система электронных пропусков в здание;

8)  Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в бизнес центре;

9)  Организованная охраняемая парковка в непосредственной близости от бизнес центра. Рекомендуется подземная парковка для вновь построенных офисных зданий;

10) Услуги для сотрудников офисов: кафетерий, ресторан, столовая для сотрудников и другие услуги в здании (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазин) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от бизнес центра.

Дополнительные критерии офисного здания, бизнес центра класса В+:

11) Местоположение бизнес центра в границах офисного района в Москве, отсутствие в непосредственной близости объектов, оказывающих негативное влияние на имидж бизнес центра (заводы, кладбища, свалки);

12) Транспортная доступность офисного здания, удобный подъезд и транспортное сообщение (10-15 минут ходьбы от метро или курсирующий автобус между бизнес центром и метро);

13) Высота потолков в офисных помещениях не менее 2,7 м;

14) Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия бизнес центра не менее 400 кг на 1 кв.м;

15) Центральная инженерная система управления офисным зданием;

16) Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения при единовременной нагрузке на 1 кв.м полезной офисной площади должна быть минимум 70 Вт), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения офисного здания;

17) Коэффициент потерь (соотношение используемой и арендуемой площади в бизнес центре) не более 12%;

18) Прозрачная структура собственности;

19) Обеспеченность здания парковочными местами:

1.  В пределах Садового кольца – не менее  1 м/м на 100 кв.м офисных площадей (1/100);

2.  Между Садовым кольцом и ТТК – не менее чем 1/80;

3.   Между ТТК и МКАД – не менее чем 1/60;

4.  Далее в сторону области – 1/30.

20) Эффективно организованная входная группа, зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ к офисам;

21) Глубина этажа офисного помещения от окна до окна не более 20 м. Глубина этажа от окна до «ядра» бизнес центра не более 10 м, для бизнес центров неправильной формы и зданий с атриумами не более 12 м;

22) Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение, рациональное расположение окон в офисных помещениях.

Бизнес Центр класса В+ должен соответствовать минимум 9 основным и 8 дополнительным критериям приведенным в Классификации офисного здания класса B+.

С перечнем критериев предъявляемых к Бизнес центру класса А  можно ознакомиться пройдя по ссылке Классификация офисного здания класса А.

 

Покупка офиса, здания, коммерческой недвижимости задача не из легких. Если Вы решили купить помещение, офис, здание, ОСЗ, коммерческую недвижимость в Москве, то обратите внимание на опасности, которые могут подстерегать Вас на этом нелегком пути. Не надейтесь на порядочность продавца. Риски скрыты повсюду. Будьте внимательны! Сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости дорогостоящие, по этой причине в них не может быть мелочей. Важно всё! Невозможно обезопасить себя на 100%, но попытаться перестраховаться от возможных неблагоприятных ситуаций и последствий можно, это существенно уменьшит риски.

 

Рекомендации для тех, кто планирует купить помещение, офис, здание, ОСЗ, коммерческую недвижимость в Москве БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ.

Каждому потенциальному покупателю коммерческой недвижимости (помещения, офиса, здания, ОСЗ) для защиты себя от возможных рисков необходимо обратить особое внимание на следующие действия:

1.     Анализ правоустанавливающих документов на объект коммерческой недвижимости.

Приняв решение о покупке объекта коммерческой недвижимости (помещения, офиса, здания, ОСЗ) необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на этот объект.

Ниже приведены документы, которые нужно проверить у нынешнего собственника (физического или юридического лица) при покупке офиса, здания, ОСЗ, коммерческой недвижимости, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с правом собственности:

- самостоятельно получите в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выписку на данный объект коммерческой недвижимости;

- уделите внимание информации о праве на данный объект коммерческой недвижимости, о собственнике офиса, здания, есть ли обременения или ограничения;

- потребуйте у продавца свежие поэтажные планы офиса, здания, полученные в БТИ, а также экспликацию и выписку из техпаспорта на данный объект коммерческой недвижимости;

- если речь идет о приобретении самостоятельного объекта коммерческой недвижимости, а не офисного помещения в здании, бизнес центре необходимо побеспокоиться и о судьбе земельного участка под этим зданием, а, следовательно, посмотреть и все правоустанавливающие документы на него;

- если при покупке коммерческой недвижимости фигурирует земельный участок, то необходимо запросить на него информацию в кадастровой палате, посмотреть кадастровый план на участок.

Сделав это, вы будете уверены, что у продавца действительно существует право собственности на указанный объект коммерческой недвижимости (помещение, офис, здание, ОСЗ, бизнес центр), обременение прав отсутствует, а также убедитесь, что продавец не проводил самовольно перепланировок офисных помещений без согласования с БТИ. После проделанных действий Вы будете обладать полной информацией о юридической чистоте объекта коммерческой недвижимости (помещения, офиса, здания, ОСЗ, бизнес центра) и об отсутствии прав на него у третьих лиц.

Как и в былые времена, на рынке коммерческой недвижимости можно встретить мошенничество в операциях связанных с коммерческой недвижимостью. Орудием злоумышленников чаще всего является подделка документов на коммерческую недвижимость. На вид все документы «в полном порядке», но поддельными оказываются подписи и печати.

Возможна ситуация, когда крупная компания растет и развивается, бизнес процветает, приносит прибыль, появляются свободные средства на покупку собственного офисного помещения или здания, чтобы экономить на аренде офиса. После просмотра множества вариантов выбирается офис в ОСЗ (отдельно стоящем здании) в районе метро Павелецкая, Добрынинская на первый взгляд неплохой вариант – первая линия домов, близость к Садовому кольцу и центру Москвы, много места для парковки. Но интересы собственника представляет управляющий, договор купли-продажи подписывается по доверенности, так как сам собственник офиса живёт за границей, а все дела в Москве ведёт его помощник, тот самый управляющий. Сделка заключается. А через несколько месяцев после переезда в новый офис внезапно объявляется «собственник» здания. Обнаруживается, что предыдущий собственник действительно большую часть времени проводит за рубежом, а свои помещения продавать не собирался. Доверенность оказалась поддельной. Поверенный, который по доверенности подписал договор купли-продажи и подал его на регистрацию, оказался алкоголиком, а от управляющего остался только номер недоступного мобильного телефона и распространенное русское имя. Сделка была признана судом недействительной. Было возбуждено уголовное дело, но виновные так и не нашлись, а деньги не были возвращены.

Чтобы не столкнуться с подобной ситуацией, требуйте, чтобы документы подписывал лично собственник (а не кто-то по доверенности), чтобы делалось это в вашем присутствии и при предъявлении паспорта собственника. Также полезно в независимых источниках поискать информацию об акционерах и руководителе компании продавца и встретиться с ними лично, чтобы убедиться в том, что это те же люди, которые ведут с вами переговоры, и что они согласны с заключаемой сделкой. Если генеральный директор или акционеры продавца поменялись недавно, это должно насторожить. В такой ситуации нужно разыскать предыдущих акционеров или директора и убедиться, что они действительно продали акции или что директора действительно поменяли, и это произошло правомерно.

Такие меры предосторожности объясняются тем, что документы, которые предоставляет продавец, могут быть устаревшими или поддельными.

Принципиальной разницы между порядком приобретения объекта коммерческой недвижимости у физического лица и порядком приобретения объекта коммерческой недвижимости у юридического лица нет.

2.     Подтверждение полномочий продавца на совершение сделки с коммерческой недвижимостью.

 Один из серьёзных рисков при покупке коммерческой недвижимости (офисного помещения, здания, ОСЗ, бизнес центра) является утрата недвижимости с одновременной невозможностью вернуть потраченные на ее покупку деньги. Чаще всего это происходит из-за того, что недвижимость была продана неуполномоченным лицом. В этом случае сделка признается в суде недействительной и происходит двухсторонняя реституция –  стороны возвращают друг другу все полученное по сделке. Если стоимость недвижимости состояла из «белой» и «серой» частей, то вернуть «серую» часть практически невозможно.

Важно убедиться в полномочиях продавца на совершение сделки купли-продажи коммерческой недвижимости. Если продавец – физическое лицо, то необходимо посмотреть паспорт и сверить паспортные данные с данными, указанными в правоустанавливающих документах на приобретаемый объект коммерческой недвижимости. Если продавец – юридическое лицо, то покупателю необходимо ознакомиться с учредительными документами организации, проверить полномочия руководителя при совершении подобного рода сделок, сверить данные с предоставленными правоустанавливающими документами на приобретаемый объект коммерческой недвижимости (помещение, офис, здание, ОСЗ, бизнес центр). В случае совершения сделки купли-продажи от имени продавца с превышением полномочий или при отсутствии таковых, то впоследствии сделка может быть признана судом недействительной.

Возможна такая ситуация с двумя мажоритарными акционерами (каждый может считать себя единственным правильным) и, соответственно, двумя генеральными директорами, сделка купли-продажи, заключенная одним из таких директоров (одобренная на общем собрании одним из таких акционеров) гарантированно будет оспариваться в суде другим. Если окажется, что договор купли-продажи заключил «неправильный» директор, то договор купли-продажи недвижимости будет признан недействительным.

Возможна ситуация, инвестиционная компания решает приобрести в собственность устаревшее административное здание под реконструкцию в современный бизнес центр. Риэлтор подбирает подходящий вариант по выгодной цене – продавец хочет быстрее его продать, спешку объясняет желанием быстрее рассчитаться по долгам. Договор купли-продажи согласовывается в кратчайшие сроки, документы подаются на регистрацию и компания-покупатель получает свидетельство о праве собственности на здание. Так как здание устарело и не отвечало современным требованиям классности качественного бизнес центра, принимается решение о его реконструкции. Компания-покупатель проводит довольно затратную масштабную реконструкцию административного здания, оснащая офисные помещения современными инженерными системами и оборудованием. Но через несколько месяцев после начала работы нового бизнес центра компания-покупатель получает письмо из арбитражного суда, согласно которому на нее был подан иск о признании недействительным договора купли-продажи. Оказалось, что генеральный директор компании-продавца – акционер, владеющий большей частью акций, продал здание не получив от общего собрания акционеров общества решения об одобрении крупной сделки с коммерческой недвижимостью, которое обязательным по закону. Такое решение никогда не было бы принято, так как акционер, владеющий меньшей частью акций компании-продавца, был категорически против продажи здания. В результате сделка была признана арбитражным судом недействительной, а компания-покупатель в результате более чем двух лет судов смогла вернуть лишь 15% от вложенных в реконструкцию здания денег.

Чтобы не столкнуться с подобной ситуацией, проследите все сделки по продаже акций в юридическом лице – продавце от момента его создания до сегодняшнего дня. Наличие проблемы на любом из этапов перепродаж акций может привести к тому, что юридически акционеры и должностные лица продавца коммерческой недвижимости на самом деле таковыми не являются. Промежуточный владелец акций может обратиться в суд, восстановить себя в правах и признать недействительной сделку купли-продажи коммерческой недвижимости. Корпоративные конфликты сопровождаются большим количеством арбитражных споров между противоборствующими сторонами. Поэтому в рамках проверки юридической чистоты покупаемой коммерческой недвижимости необходимо проверить, нет ли в арбитражном суде дел с участием продавца недвижимости, его генеральным директором и акционерами. Если такие дела есть и продавец говорит, что это обычные хозяйственные споры, попросите его предоставить вам возможность ознакомиться с материалами этих дел, чтобы лично в этом убедиться.

3.     Осмотр объекта коммерческой недвижимости (офисного помещения, здания).

До подписания передаточного акта осмотрите офисное помещение, здание, проверьте техническое состояние коммуникаций, сопоставьте облик офисных помещений, здания с тем, что указано в правоустанавливающих документах (площадь, этажность, расположение). Недочеты и претензии к внешнему облику объекта коммерческой недвижимости, коммуникациям и инженерии оформляйте в письменной форме и предъявляйте продавцу. Желательно иметь копию такого документа у себя с подписью продавца.

4.     Подписание договора и акта приема-передачи объекта коммерческой недвижимости (офиса, здания, ОСЗ).

Когда предыдущие этапы пройдены успешно, и Вы уверены, что объект коммерческой недвижимости (помещение, офис, здание, ОСЗ) в правовом смысле чист и соответствует заявленным вами требованиям, начинается самый главный этап – заключение договора и передача объекта коммерческой недвижимости.

Если покупатель на стадии подписания договора купли-продажи продолжает действовать самостоятельно, без юридической помощи со стороны, то необходимо обратить особое внимание на содержание договора: существенные условия договора, предмет договора, цену, права и обязанности сторон, ответственность сторон, порядок разрешения споров и прочее. Необходимо помнить, что переход права собственности на коммерческую недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Передача объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту. Покупатель должен быть очень внимателен при подписании всех документов. Все претензии к приобретаемому объекту коммерческой недвижимости, если таковые имеются, не лишним будет зафиксировать в данном акте. Ведь невнимательность может обернуться для покупателя потерей денег, объекта коммерческой недвижимости (офисного помещения, здания) или вереницей судебных заседаний.

  

Возможны ситуации, в которых не  мошенники или конфликтующие стороны становятся причиной утраты права собственности на приобретенную коммерческую недвижимость (офисное помещение, здание). Допустим, сделка купли-продажи стала невыгодной из-за изменившихся обстоятельств (роста рыночной стоимости коммерческой недвижимости) или если объект коммерческой недвижимости продается под давлением обстоятельств (для срочного погашения долгов и спасения компании от банкротства). В итоге возникает желание вернуть все в первоначальное состояние, бывший собственник обращается к юристам, чтобы найти лазейку. Порой для оспаривания сделки купли-продажи в таких ситуациях используется недочет, присутствующий в подавляющем большинстве протоколов собраний акционеров общества об одобрении крупной сделки – решение принимается несколькими акционерами, а подписывается протокол только председателем и секретарем собрания. Получается, что есть возможность заявить, что все остальные акционеры, кроме председателя и секретаря, не участвовали в собрании, поэтому сделка незаконна.

Возможна ситуация, в результате выездной налоговой проверки компании предъявляются налоговые претензии в размере, сопоставимом с годовым оборотом компании. Компании срочно требуются деньги, но найти их не удается, изъять деньги из оборота приблизит смерть бизнеса, банки кредит не дают, в связи с наличием взятых ранее кредитов. Принято решение о продаже объекта коммерческой недвижимости (офиса, здания). Деньги нужны срочно, поэтому продали здание с дисконтом. После продажи здания, проблемы с налоговой уладились, у руководства компании возникло чувство, что покупатель воспользовался ситуацией и нажился на их несчастье. Воспользовавшись тем, что протокол об одобрении сделки был подписан только председателем и секретарем, а оставшиеся участники заявили, что собрание не проводилось, и они не голосовали за одобрение крупной сделки с коммерческой недвижимостью. Сделка была оспорена. В результате компания-продавец вернула полученные по сделке деньги через несколько лет с выплатой процентов по ставке рефинансирования и осталась довольна.

Чтобы не столкнуться с подобной ситуацией, нужно быть предельно внимательным к всевозможным юридическим мелочам, если сделка с коммерческой недвижимостью заключается под давлением обстоятельств или по цене ниже рыночной. В подобной ситуации нужно добиваться, чтобы каждый из участников общества показал паспорт и в присутствии покупателя собственноручно написал на протоколе собрания участников об одобрении сделки фразу: «В данном собрании принимал участие, по всем вопросам повестки дня голосовал «за». Содержание протокола мною прочитано полностью. С содержанием протокола ознакомлен и полностью согласен. Копию протокола получил» и расписался.

 

На всех этапах приобретения коммерческой недвижимости (офиса, здания, ОСЗ, бизнес центра) необходим правовой анализ документов, все замечания по отношению к документам, приобретаемого объекта коммерческой недвижимости нужно фиксировать письменно. Надежный способ обезопасить себя – обратиться к специалистам – риэлторам и юристам для проведения сделок купли-продажи с коммерческой недвижимостью.

 

Ваш офис ждёт Вас!

Желаем выгодных покупок!