Покупка участка
Многие хотят купить пустой земельный участок. Частные инвесторы — потому что инвестиции в землю могут принести даже больший доход, чем покупка коттеджа, а юридические лица из-за нежелания тратиться на снос или реконструкцию строений, которые имеются на участке. Осваивать участок «с нуля» гораздо рентабельнее, но при условии, если есть все необходимые коммуникации. Покупатель земли для личных целей, движимый идеей создать дом своей мечты также будет осваивать землю «с нуля».
Высокий спрос на «просто землю» и даже человек, неискушенный в земельных делах, понимает как минимум три важных момента: что купить можно у прямых владельцев и посредников, что цена покупки может быть более и менее выгодной, и что придется озаботиться юридической чистотой и надежностью сделки.
Сегодня купить землю можно и у собственников, и через посредников, в число которых входят разовые «непрофильные» перепродавцы и агентства недвижимости, которые специализируются на подобных сделках.
В настоящее время риэлторы сосредоточили в своих руках наибольший объем загородных предложений. В основном большинство компаний работают с построенными объектами, с земельными участками в Подмосковье в посёлках с подрядом или без.
Самую незначительную нишу занимают сделки с неосвоенной землёй, которые проходят при посредничестве риэлтора. И чем дороже земля, тем сложнее её купить без помощи агентства, а дешевая земля раскупается очень быстро. Это прекрасно понимают собственники такой земли и потому часто успевают продать ее сами.
В силу конъюнктуры рынка для рядового покупателя приобрести земельный участок, минуя посредника, затруднительно. Непрозрачность – первая и главная его особенность. Несколько брокеров продают один и тот же участок и у каждого «своя» цена. На реального собственника в таких «цепочках» рядовому покупателю практически невозможно выйти.
В настоящее время из-за обостряющейся проблемы дефицита земли в Подмосковье, внимание игроков переключается на сопредельные с Московским регионом области. Московские риэлторы уже начали заниматься продажей коттеджей в организованных поселках на таких территориях.
Как правило, крупными же наделами московские риэлторы не занимаются. Когда такое предложение появляется, то обычно выясняется, что продавцы имеют какой-то «выход» на Москву, но чаще всего это не риэлторы и не девелоперы, а люди, которые ведут какой-то другой бизнес, а продажа земли для них часто побочное занятие.
Риэлторы располагают довольно широким ассортимент загородного продукта, в котором попадаются и дешевые предложения. Это могут быть земельные участки сельхозназначения, либо без коммуникаций.
Продажа любого загородного участка технически дело довольно хлопотное (выезды на место и показы требуют массу времени и усилий), а комиссионные впрямую зависят от суммы сделки. Поэтому риэлторы, берутся за недорогие объекты, если имеется возможность предложить покупателю дополнительные услуги: сопровождение сделки, регистрации права собственности на участок, изменение статуса земли, получение исходно-разрешительной документации для строительства. Участок в малоосвоенных регионах размером 5 га, с учетом услуг риэлторов, может обойтись в $50 тыс., из расчета $100 за сотку.
Стоимость земли колеблется в рамках от 100 у.е. за сотку (крупный участок сельхозназначения на большом удалении от Москвы без подведённых коммуникаций) до 300 тыс. у.е. (лесной участок в охраняемом посёлка в 15-километровой зоне Рублёво-Успенского шоссе). Стать обладателем привлекательного для инвестиций подмосковного участка можно, имея сумму в $100 тыс. Сегодня в этом ценовом диапазоне находятся достойные внимания участки на Калужском, Киевском, Пятницком и некоторых других популярных направлениях. Они принесут доход не менее 20-30% годовых. Присматриваясь к более престижным трассам - Рублевскому или Новорижскому шоссе – нужно быть готовым выложить уже $20 тыс.-100 тыс. за сотку.
Участки на Западных и Юго-Западных направлениях (сектор от Новорижского до Калужского шоссе) на удалении до 30 км от МКАД наиболее выгодны с точки зрения дальнейшего роста цен. Порядок цен на такие участки также от $20 тыс. до $100 тыс. и более за сотку. Разумеется, можно стать владельцем участка, обладая и $20 000, но не в престижных районах Подмосковья.
Руководствуясь желанием купить недорого, надо рассмотреть варианты покупки по недооцененным направлениям. Одно из таких – Ярославская трасса, где решается вопрос транспортной доступности. Недавно открыли развязку возле Королева, к концу года обещают открыть еще одну в районе Мытищ. Уже планируется строительство поселков за первой бетонкой. В настоящее время приобретение участков в этих местах очень выгодно, так как через несколько лет цены изменятся в разы.
Если инвестор обладает скромными средствами, есть смысл обратиться к предложению удалённых земель, причем, ценовая динамика в относительных цифрах в этом сегменте выше. Приобретать нужно ликвидную землю без очевидного отрицательного окружения.
Возникновение новой тенденции рынка – интерес к регионам – имеет под собой несколько причин. Это и более низкие цены в областях, и сокращение предложения в Подмосковье, и возможность предложить клиентам крупные и недорогие наделы земли – то, что в Московской области по карману только очень состоятельным приобретателям.
Стоимость сотки, по данным аналитиков, в соседних областях может начинаться со $100. К дешевым вариантам можно отнести варианты в Тульской и Калужской областях. Например, «МИЭЛЬ» в Тульской области организовала продажи участков в рамках проекта «Киевская Русь», где стоимость сотки земли стартует с 78 тыс. руб., а площадь участков составляет порядка 15-29 соток. В поселке «Заречье» Тульской области есть аналогичное предложение.
Сегодня продаваемые региональные земельные участки обычно значительные по площади, от 1-го – 2-х до сотен гектаров, и приобретают их, в основном, в спекулятивных целях, так как земля постоянно дорожает.
Через риэлторов в основном проходит не просто земля, а готовые проекты формата «дальних дач» в Тверской, Владимирской и Тульской областях. Средние цены на дома эконом-класса с небольшими участками колеблются от $100 до 250 тыс. Если проект имеет интересную инфраструктурную составляющую, крупные домовые участки или находится на первой линии возле большой воды, то средняя стоимость предложения может составлять от $500 тыс. до 1 млн.
При покупке земельных участков существует как минимум два основания для того, чтобы обратиться к специалистам. Первое: наличие у них максимального набора предложений.
Второе: умение ими оценить степень риска сделки. Правда, для этого вам придется приложить известные усилия. Проверять надежность объекта по своей воле будут или на элитном рынке или, если повезет, в обычном агентстве недвижимости, но которое руководствуется высокими принципами качественного обслуживания.
Обычно неприятности по части претензий третьих лиц всплывают после покупки. За предлагаемый объект юридически риэлтор не несет никакой ответственности. Уровень проверки документов оставляет желать лучшего. В случае возникновения претензий третьих лиц или других обременений риэлтор физически не сможет ни за что отвечать, поэтому и не предоставляет гарантий. В последнее время встречаются организации, которые гарантируют и страхуют сделки, но это, в первую очередь, касается элитного сегмента недвижимости, где и без того покупатель зачастую привлекает именитое адвокатское бюро. Поэтому эксперты рекомендуют внимательно прочитать земельный кодекс, заказать выписку из ЕГРП, посетить местную администрацию, земельный комитет и кадастровую палату с вопросом о юридической чистоте объекта покупки.
В обороте рынка присутствует и неоформленная земля, спрос на нее тоже существует. Неоформленные соответствующим образом продаются, как правило, большие участки, интересные крупным девелоперам и застройщикам больше, чем самим собственникам. Такие собственники просто не могут оформить эти земли должным образом. Крупным же игрокам это вполне под силу. Часто после оформления территория снова выставляется на продажу.
Также неплохо поинтересоваться и будущим земли. Власти подмосковного региона, (да и других регионов РФ) вынашивают самые смелые планы по расширению дорожной инфраструктуры, возведению целых новых городов и поселков. Поэтому, чтобы избежать неприятностей, нужно отслеживать изменения в генеральном планировании Подмосковья в целом и перспективы развития прилегающих к вашей земле территорий в частности.
Подведем итоги. Без посредника купить землю тяжело, так что придется все-таки обращаться к ним. Для того чтобы купить недорого и выгодно, нужно обратить внимание на недооцененные направления на участки вдали от Москвы, или, может быть, даже в соседних областях. Стоимость земли колеблется от $100 до $300 тыс. Для покупки хорошего участка под Москвой нужно иметь не менее $100 тысяч. Обязательно проверьте правовое прошлое и будущее участка. 
