Осеннее оживление на загородном рынке

 

 

Несвойственная Московскому региону жаркая погода, установившаяся в июле-августе этого года, практически парализовала активность на загородном рынке. Спрос на недвижимость в значительной степени снизился в связи с тем, что многие покупатели покинули столицу, спасаясь от жары, а те, кто остался в Москве, были не готовы ехать на просмотр. «Высокая температура вынудила многих клиентов назначать осмотр объекта на вечернее время, а в августе мы и вовсе наблюдали снижение активности. Из-за смога многие решили отказаться от поездок за город и откладывали решение о покупке на более подходящее время», — вспоминает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. «Если спрос в июле и был, то преимущественно на вторичном рынке. В готовый дом можно сразу въехать, избавившись в какой-то степени от загрязненного воздуха», — объясняет управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, добавляя, что первичный рынок в августе традиционно просел. «И хотя объем продаж был выше, чем в аналогичный период прошлого года, сравнивать цифры некорректно — слишком разные экономические условия», — считает эксперт.

 

Еще одно следствие аномальной жары — повышенный интерес к поселкам у воды. На него указывает заместитель генерального директора агентства недвижимости Great Reality Петр Васютик: «Участки на первой береговой линии в два раза дороже земли в лесу. Стоимость сотки на берегу Клязьминского или Пестовского водохранилища — 30–60 тыс. долл., тогда как рядом с лесом — от 15 до 30 тыс. долл.».

 

Сентябрьская прохлада заметно оживила рынок. Покупатели начали активнее ездить на просмотры, заключать сделки. «Пока не ясно, насколько возрос спрос на загородную недвижимость, но совершенно очевидно, что пережить еще одно лето в городе хотят уже не все», — уверен директор по развитию компании GOOD WOOD Александр Дубовенко. Многие игроки рынка прогнозируют осенью 2010 г. реализацию спроса, накопившегося за лето, и, как следствие, рост цен на наиболее ликвидные объекты.

 

Если говорить в целом о тенденциях, наиболее четко прослеживаемых в 2010 г., то основной из них по-прежнему остается продажа участков без подряда. «С начала 2010 г. на рынок вышло 49 поселков, в 36 из них предлагают землю без обязательного подряда на строительство», — приводит данные руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева. Эксперты отмечают, что в текущем году такие проекты стали реализовывать на более близком к Москве расстоянии. «Если в 2009 г. большинство новых объектов было расположено в пределах 50–80 км от МКАД, то в I полугодии 2010 г. они сосредоточены преимущественно на удалении 30–50 км», — сообщает управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов. Средние параметры нового проекта поселка с наделами без подряда на строительство таковы: количество домовладений — 158, размер участков — 15,8 сотки, стоимость одной сотки — 4230 долл. (данные компании Vesco). Большинство объектов расположено на Симферопольской, Новорязанской, Каширской, Ярославской трассах. «Главной особенностью новых проектов является практически полное отсутствие инфраструктуры», — отмечает Т. Алексеева.

 

В последнее время в прессе появилось немало предупреждений о рисках, связанных с приобретением участков без подряда. Основная неприятность, с которой могут столкнуться покупатели таких объектов, — отсутствие обещанных девелопером коммуникаций в поселке. Оправдались ли эти прогнозы, стали ли обманутые дачники массовым явлением, судить пока рано. «Обычно девелоперы сразу предупреждают клиентов, что коммуникации будут подведены через полтора-два года в зависимости от размеров поселка. Кроме того, получение разрешений и реальный ввод инженерии в эксплуатацию — процесс действительно долгий», — уточняет Т. Алексеева. Так, в коттеджном поселке Чеховские Дачи при соблюдении всех этапов согласования электричество будет лишь через 8–12 месяцев с момента начала решения вопроса, а газ подведут лишь после сдачи в эксплуатацию домов. «Многие девелоперы по-прежнему предлагают недорогие участки без подряда, не включая в цену стоимость коммуникаций, но это не значит, что они не подведут дополнительно оплаченные сети», — успокаивает покупателей Д. Таганов.

 

Кроме того, эксперт убежден, что современного покупателя голыми руками уже не возьмешь — он стал намного лучше разбираться в документах, ориентируется на рынке, приходит на переговоры с юристом, интересуется компетенцией и репутацией застройщика.

 

Проекты, заявленные в текущем году, относятся преимущественно к сегменту эконом. Но появилось несколько объектов в категориях бизнес и элит. Так, весной на рынок вышел поселок Тибет Club (40 км по Щелковскому шоссе), концепция которого основана на восточной философии. А в сентябре компания Villagio Estate сообщила о начале продаж трех десятков готовых домов в элитном поселке на Новой Риге.

 

Именно готовые или находящиеся на завершающей стадии строительства коттеджи пользуются наибольшей популярностью у покупателей загородного жилья высокой ценовой категории, утверждает Т. Сайфутдинов. В связи с этим эксперт отмечает сокращение объема предложения ликвидных объектов.

 

Наименее востребованы недостроенные дома — в большинстве случаев совокупные расходы на приобретение коттеджа и доведение его до ума заметно выше, чем стоимость готового дома.

 

Рост интереса к дальним дачам отмечает В. Яхонтов, а П. Васютик — к участкам и домам в стародачных поселках. «Основными достоинствами стародачных мест остаются расположение, транспортная доступность, большая территория участков (до нескольких гектаров) с многолетними лесными и садовыми деревьями, — говорит эксперт. — Устойчивым спросом пользуются дома по цене не выше 1 млн долл. Есть места, где эта планка находится на уровне 1,5 млн, но при более высокой стоимости спрос резко снижается. Покупатели, готовые приобретать более дорогую недвижимость, предъявляют другие требования (например, к уровню безопасности), удовлетворить их не так-то просто. Если же говорить о стоимости земли, то в стародачных поселках она составляет от 12 до 40 тыс. долл./сотка».

 

На рынке появилось более четкое позиционирование первого и второго загородного жилья, считает А. Дубовенко. Если для одного важна транспортная доступность, то для другого приоритетны живописная природа и благоприятная экология. Он приводит типичные для этих форматов примеры: таунхаус площадью 100 кв. м на участке четыре сотки в 15 км от МКАД стоимостью 6 млн руб. и дом площадью 200 кв. м на лесном участке рядом с большим водоемом в 100 км от МКАД по цене 7 млн руб.

 

Большинство экспертов подтверждают, что ситуация на рынке загородной недвижимости стабилизировалась после кризиса, а потому покупателям больше не стоит рассчитывать на существенные скидки. «Продавцы уже не будут демпинговать так, как раньше, снижая стоимость продукта до 30–40%. Теперь дисконт возможен в редких случаях и максимум до 10%», — говорит Д. Таганов. Временное снижение цен приурочено в основном к началу продаж в коттеджном поселке или направлено на привлечение внимания новых клиентов. Так, в поселке Альпийская Долина (49 км по Дмитровскому шоссе) клиентам предлагают скидку в 3% от стоимости домовладения, а в Романовских Дачах (89 км по Симферопольскому шоссе) стоимость сотки на отдельных участках снижена до 99 тыс. руб. при средней цене в 120–140 тыс. руб.

 

До конца года специалисты прогнозируют повышение цен на ликвидные проекты. Причем речь идет не только о поселках высокого ценового сегмента, но и о демократичной категории жилья, к которой относятся, например, Журавли в Можайском районе и Пушкинская Дубрава на Ярославском шоссе. В коттеджном поселке Серебряная Подкова, расположенном в 15 км от МКАД между Новокаширским и Варшавским шоссе, в сентябре планируют рост стоимости домов на 5%. От 10 до 15% может составить повышение цен во всех поселках компании Villagio Estate. В среднем же положительная динамика цен в загородных объектах, находящихся на завершающей стадии строительства, вероятнее всего, не превысит 5–10%. В остальных случаях ситуация останется стабильной, говорят эксперты.