Шанс для неодачников

23 апреля 2004

Как и почем купить загородный дом под Москвой
Весной в москвичах просыпается не только авитаминоз, но и зов предков к природе: хочется рвануть в лес, наломать дров, разжечь костер и зажарить если не мамонта, то хотя бы сосиски. А потом - обратно в пыльную, но еще не душную Москву до следующих выходных. У кого денег хватает только на сосиски, выпивку или шашлык, те так и колесят между городом и лесом.

А те, у кого денег больше, начинают думать о загородном "шалаше" - уютном коттедже недалеко от столицы. Возле леса, рядом с речкой и хотя бы минимальным набором удобств. И таких людей - не только мечтающих, но покупающих загородную недвижимость в Подмосковье - с каждым годом все больше. Мечтаете о доме в Подмосковье и вы? Тогда знакомьтесь с предложением и ценами в этом секторе рынка.

Не Москва ль за нами?
Пока вы думали-гадали, нужна вам недвижимость в пригороде Москвы или нет, да копили деньги, другие ее расхватывали, как пасхальные куличи. Как показали исследования, в большинстве своем эти другие тоже москвичи. Кто они, кем работают и сколько получают, аналитики умалчивают, констатируя голый факт: среди покупателей загородной недвижимости жители столицы держат первое место - их 47%. На втором - гости из нефтегазодобывающих регионов России и сибиряки (около 25%). На третьем - жители Московской области (7%). Им на пятки наступают покупатели из Якутии, Магадана и других ресурсодобывающих регионов Дальнего Востока (6,9%), а также из Центральных регионов России (6,6%). Реже на домики в подмосковных селениях соблазняются жители стран СНГ и Балтии (2,2%), дальнего зарубежья (2,1%), Северного Кавказа (1,7%). Покупатели из других регионов России, по мнению экспертов, практически не встречаются.

Что покупают эти люди и где?
Времена меняются. Сегодня в моде коттеджи, расположенные в пределах 15-30 км от МКАД. Они же - наиболее востребованные. Поселиться на таком расстоянии от Москвы мечтает каждый второй москвич.

На втором месте - территории, расположенные в диапазоне до 15 км от МКАД. Менее востребованы земли, удаленные на 30-50 и более 50 км от МКАД. Тройку самых востребованных у покупателей направлений в диапазоне до 15 км от МКАД по-прежнему возглавляет Рублево-Успенское шоссе. За ним следуют Новорижское и Калужское.

Но уже в диапазоне от 15 до 30 км, далеко от Барвихи, Жуковки и Николиной Горы, предпочтительность Рублево-Успенского шоссе падает чуть ли не вдвое (до 17%), уступая лидирующие позиции конкурирующим направлениям. В этом диапазоне удаленности самым популярным у покупателей становится Новорижское шоссе. Ему лишь немного уступает Калужское.

На расстоянии от 30 до 50 км Рублевка практически не котируется. Тут первое место уже прочно занимает Новорижское шоссе, второе - Киевское, третье - Минское. На удалении более 50 км пристрастия покупателей меняются в пользу Минского, Пятницкого, однако и здесь пальму первенства уверенно держит Новорижское направление.

Таким образом, в этом году бесспорным лидером становится Новорижское шоссе, поменявшееся местами с Рублево-Успенским (у него почетное второе место). На третье место переместилось Калужское шоссе. А популярность Минского практически не изменилась.

Кроме того, эксперты отмечают повышение спроса на таких направлениях, как Киевское, Дмитровское, Пятницкое, Симферопольское и Волоколамское шоссе. Значительно снизилась популярность Ярославского, что вызвано главным образом загруженностью этой магистрали и замораживанием планов ее реконструкции. Впрочем, Ярославка все еще остается на хорошем счету.

Коттедж или долгострой?
Предпочтения покупателей изменились. Теперь большинство из них чаще грезит коттеджами на берегу водоема и на краю леса, чтобы чувствовать себя в гуще природы и при этом недалеко от Москвы. Покупатели хотят, чтобы их новый загородный дом находился в новом коттеджном поселке, реже - в сложившемся коттеджном поселке (по оценке аналитиков, спрос на них понемногу идет на спад. - Авт.), и еще реже - в т.н. стародачных поселках. - Люди стали более требовательны к качеству загородного жилья, - отмечают аналитики рынка загородной недвижимости. - Они хотят видеть его современным с точки зрения архитектурно-планировочных решений, технологий, а окрестности - с развитой инфраструктурой.

В результате такой тяги к совершенству увеличилось (с 30 до 33%) количество желающих купить земельный участок и самостоятельно начать строительство дома по индивидуальному проекту. Больше стало и желающих приобрести недостроенный коттедж (с отметки, близкой к нулю, сегодня их число поднялось почти до 11%).

- Потребители не удовлетворены типовыми проектами коттеджей, предлагаемыми застройщиками, - говорит аналитик рынка недвижимости г-н Стерник, объясняя неожиданно проявившийся интерес покупателей к незавершенному строительству. - Кроме того, в условиях роста цен на рынке такие варианты дают экономию средств.

Чаще всего люди выражают готовность купить дом площадью менее 100 кв. метров или площадью 250-300 кв. метров. Интерес к более крупным домам (площадью свыше 350 кв. м) снизился почти в три раза. Не изменились требования покупателей к размерам гостиной комнаты, кухни, бассейна, способам очистки воды, количеству машино-мест в гараже и типам гаражей, размерам земельного участка.

Существенно изменились взгляды покупателей на архитектуру. В начале 90-х годов в структуре коттеджной застройки Подмосковья преобладали коттеджи, выполненные в дворцовом, средневеково-замковом, североевропейском и скандинавском стилях. Сегодня в моде - выдержанность и рационализм. Покупатели, как правило, останавливают свой выбор на строгом стиле. Исследования показывают, что сегодня наиболее велик спрос на коттеджи, построенные в классическом (36%), североевропейском и скандинавском (18,7%) стилях, а также на коттеджи в стиле модерн (17,6%). Несколько реже покупатели хотят видеть свой дом в американо-канадском (14,5%) и псевдорусском (5,3%) стилях, "эклектике" (2,1%), еще реже - в других стилях.

Загородная недвижимость - удел обеспеченных людей, любят повторять специалисты. Но это не значит, что москвичам с небольшими доходами про домик в Подмосковье надо забыть.

Как стать подмосковным дачником за малые деньги?
Рынок загородной недвижимости разнообразен. И если вы сумеете выкроить (накопить) как минимум 10 тысяч долларов, можете уповать на удачу. О самых дорогих направлениях - Западном и Северо-Западном (Новорижском, Рублево-Успенском, Ильинском шоссе), а также Калужском и Дмитровском шоссе придется забыть. Эти места уже традиционно ассоциируются у продавцов с проживающими здесь олигархами и политиками. А вы, видимо, не из их числа. Земельный участок (в зависимости от удаления от леса и водоема) здесь стоит 10-30 тысяч долларов, доходя на Рублевке до 70 тысяч. На Новорижском шоссе цены за сотку земли достигают 7-10 тысяч, на Дмитровском и Калужском - 10-15 тыс.

Конечно, на этих направлениях есть менее привлекательные земли (расположенные далеко от трассы, имеющие неудобный подъезд, без магистральных коммуникаций - газа или подключенного электричества), но и они дороги - в среднем 4 тысячи долларов за сотку. А ведь еще придется платить за оформление земли, которое в среднем стоит 1,5-2 тысячи.

Короче, искать придется на самых дешевых направлениях: Восточное (Горьковское, Ногинское, Щелковское шоссе), Юго-Восточное (Рязанское шоссе), Южное (Каширское шоссе). Земельные участки здесь можно купить по цене 800-1000 долларов за сотку. В лучшем случае, но в худших местах. На приличные участки цены в среднем достигают 1500-2000 тысяч долларов за сотку.

• За 10 тысяч долларов сегодня можно купить 10 соток земли на краю деревни, расположенной в 40-50 км от Москвы. Как правило, без коммуникаций, но с электричеством (его обычно сразу предусматривают, когда "режут" участки). Кстати, нелишне будет поинтересоваться, оплачено подключение электричества или нет. Положительный ответ сэкономит вам не только деньги, но и время, которое придется затратить на необходимое согласование. Рассчитывать на другие коммуникации - газ, водопровод, канализацию - не стоит. Это стоит дороже.
• За 20-30 тысяч долларов можно поискать участок уже ближе к Москве для временного проживания, под дачу. Если очень повезет, можно "откопать" вариант вместе с маленьким - размером 5 на 6 метров - домом, к которому проведен газ. Если газа нет, но он проходит по границе участка, - тоже неплохо. Подключение к нему встанет еще в 3-6 тысяч долларов, зато в перспективе появится реальный шанс из дачного домика сделать постоянное жилье. Для постоянного жилища газ - первое дело!
  Если с деньгами туго, а дома на участке нет, самый доступный вариант - каркасно-щитовой дом (как минимум 5-6 тысяч долл.). Можно также купить и поставить сруб (его можно найти за 10 тысяч "зеленых"). Более модный брусовой дом "под ключ" обойдется в 15-20 тысяч.
• Имея 50-100 тысяч долларов , можно подыскать участок в неохраняемом коттеджном поселке. Иногда даже вместе с недостроенным домом, правда, построенным в 90-е годы и "морально устаревшим". Электричество будет наверняка, остальных коммуникаций (например, магистрального газа и водопровода) не будет. Они даже в хороших поселках бывают далеко не всегда. Готовый дом, более-менее приличный, будет здесь стоить 300-500 тысяч.
• От 100 тысяч долларов и выше стоят участки в охраняемых коттеджных поселках. Дома здесь могут стоит от 500 тысяч и доходить в цене до бесконечности. Впрочем, как показывает практика, имея на руках (в банке) один-два миллиона "зеленых", в Подмосковье можно купить дом, удовлетворяющий любым запросам.

На рынке загородной недвижимости действуют свои правила.
- Вы можете заплатить много денег и купить плохую недвижимость. Можете заплатить меньше и приобрести хорошую (в смысле - ликвидную), - напутствовали специалисты по загородной недвижимости. - Помните: это вам не Москва, где квартиры в типовых домах в одном и том же месте по цене почти одинаковы. Каждый загородный дом индивидуален. Похожие в одном поселке, находясь всего в километре друг от друга, могут стоить как в два раза дороже, так и в два раза дешевле. Настолько важно место. Но еще важнее - окружение. Запросы покупателей изменились: окружение теперь ценится больше, чем сам дом.

Главное - искать, пока не стало поздно.
Какие документы спрашивать покупателю у владельца участка?
Правоустанавливающим документом может быть постановление главы администрации, гражданско-правовой договор или свидетельство о праве на наследство. Но помимо этого для сделки необходим кадастровый план земельного участка с указанием нормативной цены земли. Для его оформления собственник должен вызвать геодезистов, которые произведут обмер участка. Далее необходимо оформить протокол согласования границ своей собственности с подписями соседей и главы местной администрации. Только после этого комитет по земельным ресурсам и землеустройству района (в некоторых районах - кадастровая палата) выдает кадастровый план участка и присваивает ему уникальный кадастровый номер.

На что здесь должен обращать внимание покупатель?
- Во-первых, покупатель должен убедиться, что протокол подписан всеми соседями, а план участка на местности совпадает с планом на бумаге. Во-вторых - удостовериться, что на приобретаемом наделе побывали и сотрудники БТИ, в задачу которых входит оценка строений на участке или выдача справки об их отсутствии (если постройки были разрушены без надлежащего оформления документов). В-третьих - посмотреть справки об отсутствии задолженности по налогам и убедиться в том, что участок не находится под арестом. При этом, собирая все документы, важно помнить, что срок их действия (за исключением кадастрового плана) - один месяц с момента выдачи.

А если на участке есть дом?
Это усложнит процедуру оформления. Вы должны будете получить от продавца еще и правоустанавливающие документы на дом, справки об отсутствии задолженности по налогам и сборам, оплате коммунальных платежей и иных взносов, в том числе за подведение коммуникаций.

Как быть, если дом не был достроен и зарегистрирован?
Тогда перед совершением сделки купли-продажи к процессу сбора документов добавится предварительная регистрация права собственности на недостроенный дом. Для этого необходимо представить разрешение на строительство, утвержденное постановлением главы местной администрации, проект строительства, согласованный с СЭС, пожарной инспекцией, комитетом природы и т.д., а в завершение - с управлением архитектуры и градостроительства района. К этим документам необходимо приложить справку БТИ о незавершенном строительстве с экспликацией и планом. Только после этого можно будет зарегистрировать строение в установленном порядке и начать собирать документы для его приобретения.

Что следует делать, если в продаваемом доме были зарегистрированы жильцы?
Продавец должен взять выписку из домовой книги о том, что они перед совершением сделки снялись с постоянного регистрационного учета и зарегистрировались по новому месту жительства. Но даже если жильцов нет, покупателю следует требовать от продавца справку об отсутствии зарегистрированных лиц в продаваемом доме.

И после того как все необходимые документы собраны
Можно приступать к оформлению прав собственности в регистрационной палате. Но действующее законодательство очень жестко подходит к обоснованию права собственности, и если в бумагах будет обнаружено какое-то несоответствие, у человека могут возникнуть серьезные проблемы, вплоть до потери земли и дома.

Какие "подводные камни" здесь могут быть?
Какие угодно. Иногда в результате проверки выясняется, что постановление главы местной администрации, которое служило основанием для передачи участка в собственность предыдущему владельцу, недействительно, поскольку чиновник был неправомочен принимать такие решения. Или оказывается, что покупаемая земля находится в ведении лесного фонда и исключена из свободного оборота. Бывает, что на участок наложен арест или ограничения в обеспечении иска о разделе имущества при разводе. Существует возможность лишиться надела, если им владела небольшая фирма, а продажа была осуществлена без одобрения ее учредителей. Увы, вариантов плачевного исхода сделки может быть много.

Опыт показывает, что практически у всех владельцев загородной недвижимости, приобретенной до 1 февраля 1998 года, документы оформлены с достаточным количеством нарушений и несоответствий требованиям законодательства. Поэтому, чтобы избежать неприятностей, лучше перед продажей или покупкой собственности проконсультироваться со специалистами и доверить им решение всех этих непростых проблем.

Когда хлопоты по оформлению сделки позади, собственнику будет не лишне вызвать страховщика и застраховать приобретенную загородную недвижимость. Поскольку начиная с этого момента отвечать за свой дом и имущество он будет сам.

Источник: Московский комсомолец