jформить дом в собственность

Оформление дома в собственность: ужасы дачного городка

Допустим, вы хотите купить загородный дом. И к какому бы он типу не относился – просто частный дом у реки, коттедж в заранее спроектированном поселке от застройщика или домик в жилтовариществе – обязательный пункт в процедуре приобретения– оформление вашей недвижимости в собственность.

О том, как это делается, какие могут возникнуть сложности и какие бывают подводные камни мне подробно рассказал Виталий Можаровский, партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».

- Расскажите, пожалуйста, по пунктам – как проходит процесс приобретения и оформления загородного дома в собственность.
- Давайте начнем рассказ с наиболее простого – с дома в неорганизованном дачном поселке, или же просто частного дома. Допустим, имеется площадка, на которой снесли существующее строение, или просто голое поле. В первую очередь надо обращать внимание на категорию земли. Когда речь идет о новом строительстве, все упирается в землю. Земля для постройки должна принадлежать к категории «земли населенных пунктов». Довольно распространенной является практика строительства на сельскохозяйственных землях (назначение - ИЖС), но юридически это некорректно, и дом теоретически на основании судебного решения могут предложить снести. Но это теоретически. На практике же это «бедствие» приобрело такие масштабы, что попытки государства пойти легальным путем, то есть сносить жилье, построенное на землях ИЖС, скорее всего вызовет социальный взрыв, потому что слишком много уже построено таким образом. И текущее бездействие государства стимулирует строительства жилья на с/х землях и далее.

Итак, вернемся к процедуре оформления. Необходимо иметь какое-то право на землю – либо аренды, либо собственности. Как только у вас появляется зарегистрированное право, вы можете получать разрешение на строительство. На этой стадии с практической точки зрения никаких проблем возникнуть не должно, и право на землю необходимо, чтобы потом зарегистрировать право собственности на новую постройку. Итак, сначала получается разрешение на строительство, потом ведутся строительно-монтажные работы, приемка в эксплуатацию – сейчас нормы довольно щадящие, они сильно упрощены - разрешение на эксплуатацию и регистрация прав собственности уже на новый объект недвижимости. С этим все обстоит довольно просто.

То есть, если разбирать по пунктам, при строительстве сначала оформляют права на участок, потом - на дом.
Что касается вторичного рынка, то если и дом и участок, на котором он находится, принадлежат одному продавцу на праве собственности, то по закону, нельзя купить дом, одновременно не приобретя участок, или, наоборот - купить участок, не приобретя дом.

Что же касается организованных поселков – отличие в том, что тут бывает два варианта развития событий. Первый – продаются готовые дома, уже с «нарезкой» участков, второй – «участки с подрядом» - когда вы покупаете землю, а в качестве подрядчика вы можете нанять только того, кого назовет продавец. Всем известно, что девелопмент – выгодное дело и просто продавать землю экономически неинтересно, когда можно заработать ещё и на строительстве. Когда поселок «очень организованный», покупателям предлагаются несколько вариантов проектов, из которых можно выбирать. Однако еще один нюанс «очень организованных» поселков в том, что там может регламентироваться все, вплоть до цвета штор в окнах. Так происходит, например, в поселке «Покровские Холмы». Я не знаю, вправду ли они следят за шторами, но, по крайней мере, говорят, что в договорах это прописано.

Специфика организованных поселков заключается в том, что помимо участков, на которых построены дома, есть ещё и общая территория – дороги, проезды и т. д., инженерные коммуникации, очистные сооружения, бассейны, магазины и пр. То есть, такой поселок всегда состоит из совокупности частных владений и территорий общего пользования. Так, в хорошо организованных поселках общие земли находятся в собственности управляющей компании. В менее организованных поселках оформляется общая долевая собственность владельцев домов: никто не знает, где находится чья доля, но при покупке дома, вы в любом случае покупаете долю в праве общей собственности на общие земли и коммуникации. Она включается в цену дома и продать дом отдельно от доли в праве общей собственности нельзя, так же, как нельзя продать долю в праве общей собственности отдельно от дома.
В неорганизованных поселках часто наблюдается смешанный подход. Как правило, земля продается с подрядом, плюс – общие территории либо оформляются в общую собственность, либо остаются в собственности управляющей компании. В данном случае, правда, условно управляющая компания. Такие компании занимаются не управлением поселком, а фактически – сбором ренты. В маленьких неорганизованных поселках, особенно эконом-класса на управлении много не заработаешь…
Вначале я сказал, что начну рассматривать с более простого варианта – с частного дома. Однако, по правде сказать, есть несколько подходов к понятию простоты. Если в организованном поселке в доме начала протекать крыша – вы просто звоните диспетчеру, и он, а не Вы, занимается этой проблемой. С точки зрения комфорта – конечно, это проще. Но если мы будем смотреть с точки зрения строительства, инвестирования, управления процессом – то эффективнее все делать самому, потому что Вы сами можете контролировать эти процессы и управлять ими. Строительство - очень сложный, комплексный процесс, и традиционно строители привыкли «зарабатывать» сверх согласованной сметы. Если Вы не будете полностью контролировать процесс (неважно лично или нет), то можно дать 90% вероятности, что масштаб «злоупотреблений» будет явно чрезмерным. Естественно, на контроль над процессом надо иметь время и знания.

-Могут ли быть какие-то проблемы при самом оформлении дома в собственность? Возможен ли отказ в регистрации?
- В принципе, это может произойти, но только в том случае, если что-то не в порядке с документами. Например, категория земли: построили на пашне. Или если нет разрешения на строительство. Вот тут, скорее всего, откажут. Могут быть также какие-то технические ошибки, опечатки или отсутствие каких-то бумаг. Но, в общем, нет ничего сложного в том, чтобы подъехать к регистраторам и пообщаться, узнать, какие надо собрать бумаги.

- Сейчас в прессе довольно часто поднимается тема прописки в дачных домах, как вы можете это прокомментировать?
- Последним решением Конституционного суда был признан несоответствующим Основному Закону запрет на регистрацию в дачных домах. Теперь этот запрет частично снят, возможна регистрация в дачных домах, но только в тех, которые находятся в черте населенных пунктов. Определенная логика в этом есть, поскольку как определить адрес дома, если он расположен не в населенном пункте?.. С другой стороны, есть жилые постройки, расположенные вне черты населенных пунктов, но люди там живут круглогодично, к примеру, железнодорожные смотрители или лесники… Чисто технически регистрация по месту жительства – это обращение человека к государству – «если я вам нужен, обращайтесь по такому-то адресу». То есть регистрация нужна для обратной связи. Но в России исторически сложилось так, что с регистрацией связано очень многое – к примеру, бесплатное медицинское обслуживание, другие льготы, все, что связано с государством и государственными услугами. Однако если у человека есть деньги – с их помощью можно решить многое. Я говорю не о коррупции, а о том, что в конце концов существуют платные школы, платные поликлиники… Тем не менее, возвращаясь к Вашему вопросу, надо признать, что окончательно закон не проработан и пока дело обстоит так, что человек, покупая дом, допустим, на землях ИЖС, приобретает фактически сезонное жилье. Не сказать, что это большая проблема, поскольку большинство людей в основном живут и работают в городе, имеют городскую регистрацию, а за городом - отдыхают. Но для некоторых ситуация все же представляет некоторые трудности. Например, человек живет в Москве, работает в Москве, а родителей привез из провинции и поселил в загородном доме. Вот с регистрацией родителей в этом случае могут быть проблемы.

Еще одна тема, связанная с оформлением в собственность дачного жилья и уже «навязшая в зубах» - дачная амнистия. Про нее очень много говорили, но, как мне кажется, «пар ушел в свисток».

Власти пытались административно снижать цену межевания, упрощали процедуру, но большого значения на рынок это не оказало. Вала обращений к регистраторам не было по нескольким причинам. Первая из них – традиционная ментальная инертность, «зачем что-то делать, когда и так все хорошо». А интерес у людей должен быть в том, что только после этого акта, после регистрации, у них появляется возможность совершать какие-то легальные сделки с имуществом. В свою очередь, интерес государства – в сборе с этого имущества налога.

Вторая же причина, по которой дачная амнистия не сработала – это то, что несмотря на то, что власти упростили правила, они все равно остались слишком сложными для простых обывателей без опыта сделок с недвижимостью. А ведь это куча бумаг: помимо декларации нужны документы о межевании земельного участка, например. Нужно вначале провести межевание, а перед этим опубликовать информацию в прессе, чтобы заинтересованные лица могли прочесть и сверить, что вы случайно не попали на чью-то территорию.
В итоге, дачной амнистией воспользовалось порядка 5-7 процентов от числа тех, кто по ожиданиям властей должен был бы ею воспользоваться.

Но с другой стороны, может это и хорошо. Потому что, если бы все прошло, как планировалось, и собственники пошли бы валом регистрировать свое имущество, то власти «захлебнулись» бы в этом потоке. Так что может это и к лучшему, что люди проявили некоторую инертность.

- Можете ли вы привести какой-то конкретный пример оформления в собственность загородной недвижимости?
- Я сам оформлял в собственность свой загородный дом, и делал это так, как и большинство – спросил у продавца участка, кто может мне помочь. Продавец ведь продает не один участок и знает, к кому обратиться за помощью, чтобы не тратить драгоценное время в очереди. Речь, конечно, не идет про что-то незаконное, просто – как всегда и везде, к «своим» более лояльное отношение. Никто не говорит, что такой посредник оформит все за день или за неделю. Нет, оформление будет идти тот же месяц, просто не надо стоять в очереди и к вам не будут цепляться из-за того, что запятая стоит через пробел, а не сразу за словом. Я обратился к своему продавцу, тот сказал – мне помогал такой-то, назвал контакты, мы быстро созвонились и договорились. И в большинстве случаев так и бывает.

Последующее общение с собственниками загородной недвижимости подтвердило слова господина Можаровского – все как один говорили, что сами не занимались оформлением в дома в собственность, а пользовались либо услугами посредника от продавца, либо, в случае организованного коттеджного поселка, за них все сделала управляющая компания. Найти хоть кого-то, кто сам бы занимался оформлением всех документов, мне так и не удалось.

Комментарий в заключение.
Но, впрочем, даже «свалив» всю работу по оформлению своей загородной недвижимости на чужие плечи, неплохо бы знать подробно механику процесса – ведь речь идет о ваших, и очень больших деньгах. Чтобы ситуация стала совсем ясной, я обратилась за комментарием к еще одному юристу, Максиму Бородыне – главному операционному юристу юридической компании "Бергер и Партнеры":

- Основным моментом для получения прав собственности на земельный участок и постройки (жилой дом и все прочее, что может быть построено на вашей земле) является определение и понимание статуса самого поселка или загородного дома в целом. То есть какие документы имеются у собственника или продавца и возможно ли по ним совершить сделку купли-продажи с последующей регистрацией в регистрационной палате и получением статуса собственника в ближайшее время и придется ли ждать какое то неопределенное количество времени.

При стандартной ситуации у продавца на руках должны быть Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок и документ-основание, то есть либо договор купли-продажи, либо постановление Главы Администрации, либо свидетельство о права собственности при наследовании. Далее необходимо получить кадастровый план и справку о стоимости земельного участка, справку об отсутствии задолженности по налогам и сборам, возможны и дополнительные документы, в зависимости от ситуации. После этого подписывается договор купли-продажи, передаются деньги продавцу, а пакет документов сдается в регпалату. Но это только земля. На дом же необходимо также иметь Свидетельство о регистрации права собственности и технический паспорт БТИ.

 

 

Елена Смирнова

16 июля 2008 г.

Источник: 1RRE.ru