Итоги года. За городом минус 30%


Итоги года. За городом минус 30%

Прошедший год оказался непростым для загородного рынка. Спрос в кризис существенно сократился. Многие объекты в условиях отсутствия финансирования были заморожены, ряд девелоперских компаний покинул рынок или переключился на продажу участков без подряда. Цены на загородное жилье в 2009 г. снизились в среднем на 30%.
  

Как это было

 
Падение загородного рынка оказалось весьма ощутимым, особенно по сравнению с предыдущим, довольно длительным периодом динамичного роста. По оценке компании Rodex Group, в 2009 г. продажи в среднем снизились в шесть — восемь раз, около 80% проектов было заморожено. «Первые кризисные тенденции появились в 2008 г., — вспоминает Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood. — В IV квартале прошлого года рынок замер, игроки заняли выжидательную позицию, а продавцы отказывались снижать цены, несмотря на сокращение продаж». В полной мере девелоперы почувствовали влияние кризиса на рубеже 2008–2009 гг., когда спрос был почти нулевой. Малопредсказуемая обстановка заставила потенциальных покупателей отложить приобретение загородной недвижимости на неопределенный срок. В I квартале продавцы поняли, что кризис продлится гораздо дольше, чем казалось в первое время. Приняв условия игры, они начали снижать цены, искать индивидуальный подход к клиентам, проводить различные акции и пересматривать концепции проектов. Тем не менее, открытых заявлений о скидках было мало — девелоперы надеялись на традиционное для весеннего сезона оживление рынка. «Весной лед тронулся, и спрос на загородную недвижимость начал расти, хоть и очень медленно, — говорит Т. Сайфутдинов. — Все-таки скидки, бонусы, акции и прочие меры по привлечению покупателей возымели свое действие». Основной тенденцией лета 2009 г. стало официальное снижение цен в прайс-листах продавцов. Ближе к осени произошло пересегментирование продукта, которое, как отмечает генеральный директор компании Rodex Group Евгений Родионов, позволило вывести на рынок поселки с более дешевым жильем и минимальным инфраструктурным сопровождением.
 
В настоящее время цены стабилизировались, уверено большинство экспертов. За прошедший год накопился отложенный спрос, который начнет реализовываться в 2010 г. «Ценовое дно пройдено, в дальнейшем рынок ожидает положительная динамика, конечно если на мировых финансовых рынках не будет новых потрясений», — с долей осторожности предполагает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».
 
 

Кто на маленького?

 
Требования к загородному продукту за последний год претерпели значительные изменения: сегодня потребители хотят найти качественные объекты и как можно дешевле. Если говорить о дорогих коттеджных поселках, то наиболее востребованы те, которые расположены на популярных направлениях. При этом можно констатировать, что запросы состоятельных потребителей стали гораздо скромнее. «Ушли в прошлое коттеджи с русским размахом — доля заявок на объекты площадью от 700 кв. м в III квартале 2009 г. сократилась до 4%, в то время как предложениями площадью до 400 кв. м интересуются более 70% потенциальных клиентов, — рассказывает Т. Сайфутдинов. — Сегодня покупатели уже не готовы заключать многомиллионные сделки — средняя запрашиваемая стоимость объекта сократилась в три раза». По данным компании «Терра-Недвижимость», большая часть сделок с элитной загородной недвижимостью в уходящем году была заключена в ценовом диапазоне 800 тыс. — 3 млн долл.
 
По-прежнему наибольший интерес покупатели проявляют к Рублево-Успенскому и Новорижскому направлениям, востребованы Киевское и Калужское шоссе. «Хочу заметить, что если до кризиса спрос был более-менее равномерно распределен по направлениям, то сейчас он сконцентрировался на самых популярных из них», — сказал Т. Сайфутдинов.
 
И все же наибольшую потребительскую активность, которая только возможна в нынешние времена, эксперты наблюдают в экономклассе. При этом Светлана Кондачкова, генеральный директор компании Urban Realty, считает, что низкий ценовой сегмент менее всего пострадал в кризис. Дело в том, что еще два года назад спрос постепенно начал перемещаться в сторону недорогого жилья, однако насытить рынок такими предложениями тогда не удалось. Имевшийся дефицит не позволил существенно снизить стоимость объектов экономкласса в 2009 г.
 
«Одним из самых динамичных сегментов стали поселки туанхаусов, — обращает внимание С. Кондачкова. — Секции в таких жилых комплексах, как «Потапово» в Южном Бутово, «Барселона» (16 км по Новорижскому шоссе), «Лесной городок» (14 км по Минскому направлению), «Ивакино-Покровское» (14 км по Ленинградскому шоссе), составляют достойную конкуренцию городским квартирам». Средняя стоимость 1 кв. м таунхауса с учетом участка — от 45 до 60 тыс. руб.
 
«Основным фактором, побуждающим клиента к покупке, сегодня является цена: чем она ниже, тем привлекательнее предложение», — говорит В. Яхонтов. Настоящей палочкой-выручалочкой в этом смысле, как для клиентов, так и для девелоперов, стал формат участков без подряда на строительство. В 2009 г. на рынок вышло около 40 новых проектов, и в 70% случаев это были именно участки без подряда — самый дешевый на сегодня продукт. Средняя стоимость сотки в таких объектах в радиусе 40–60 км от МКАД составляет около 30–40 тыс. руб. Что касается площади, то сегодня активно раскупают участки по шесть — восемь соток, в то время как еще год назад их почти не рассматривали — самыми популярными тогда были наделы площадью не менее 10–15 соток. Наиболее гибкие компании быстро адаптировались к изменившимся условиям и стали предоставлять покупателю выбор: либо строить самостоятельно, либо приобретать подряд. Тем самым они расширили целевую аудиторию своих проектов, охватив ту часть потенциальных покупателей, которой до кризиса почти не уделяли внимания. А в условиях, когда рассчитывать на банковское финансирование строительства не приходится, единственным источником получения средств для завершения объекта остаются продажи.
 
Вместе с тем эксперты предупреждают о возможных негативных последствиях такого сценария развития загородного рынка. Приобретая участок в поселке без подряда, клиент рискует столкнуться с отсутствием единой концепции, затягиванием освоения участков на несколько лет, призрачными обязательствами девелоперов по подведению коммуникаций. «Таким образом, рынок может откатиться лет на десять назад», — подчеркивает исполнительный директор ГК Savatzky в России Марк Гройсман. «Использовать эту золотую жилу надо осмысленно, — призывает Т. Сайфутдинов, — так чтобы и участки без подряда были привлекательны, и на нераспроданных землях в рамках одного поселка можно было реализовать качественный продукт после завершения кризиса».
 
В целом же количество загородных объектов, выставленных на рынок, выросло на 66% (данные корпорации «ИНКОМ»). «Предложение увеличивалось весь год в основном за счет низких темпов продаж в большинстве поселков», — отмечает директор по маркетингу корпорации «ИНКОМ» Лидия Гречина.
  

Оттолкнулись от дна

 
В уходящем году динамика цен на загородное жилье имела устойчивую тенденцию к снижению. «Причиной тому стали такие факторы, как уход покупателя с рынка, изначально завышенная стоимость домовладений, привлекательные ставки по депозитам и прочее», — перечисляет М. Гройсман. По словам специалистов, в 2009 г. коррекция цен на загородном рынке в среднем составила 30%.
 
Если говорить о направлениях, то наибольшее снижение цен отмечалось на Новорижском и Киевском шоссе: 35,4 и 33,5% соответственно. По остальным западным направлениям данный показатель находится в пределах 14,5–17,7%.
 
К концу года цены стабилизировались. В наиболее ликвидных проектах было даже зафиксировано увеличение стоимости. Речь, в частности, идет об элитных поселках Millenium Park и Monteville компании Villagio Estate (23 км по Новорижскому шоссе). Пресс-служба компании заявила о повышении цен в январе 2010 г. на 10%. На столько же увеличиваются цифры и в прайс-листе поселка Променад (12 км по Киевскому шоссе). Налицо положительная динамика, и в 2010 г. эта тенденция сохранится. Впрочем, заметного роста цен ждать не стоит: на рынке избыток предложения, и покупателю пока есть из чего выбрать.
 
 
 

Уроки кризиса

 
Большинство специалистов убеждены, что кризис принес с собой энергию не только разрушения, но и созидания. Безусловно, многие компании оказались в затруднительном положении, некоторые стали банкротами, и им пришлось покинуть рынок. Но, как говорит Е. Родионов, по большей части это были случайные люди, для которых девелопмент являлся непрофильным бизнесом. «Теперь застройщики будут внимательнее подходить к разработке концепций проектов, серьезней относиться к конкурентам и покупателям, следить за тенденциями рынка», — считает генеральный директор компании Rodex Group.
 
«Еще одним важным результатом кризисного года стало то, что государство обратило свое внимание на загородное жилье экономкласса, — отмечает Сергей Козловский, президент корпорации «ИНКОМ». — Эти инициативы дают, на мой взгляд, уникальный шанс для реализации в масштабах всей страны сокровенной мечты обычных людей — достойно жить за городом». В числе позитивных событий Е. Родионов называет заявление премьер-министра РФ Владимира Путина о выделении в 2010 г. 250 млрд руб. на снижение ипотечной ставки до 10–11%. «Если эти слова будут подкреплены реальными действиями, то с возрождением ипотеки рынок загородной недвижимости продолжит динамичный рост», — уверен эксперт.
 
Марк Гройсман предполагает, что активизация рыночных процессов начнется тогда, когда покупатели преодолеют психологический барьер и вернутся на рынок. Оптимистично настроен и В. Яхонтов: «Любой кризис когда-то заканчивается, закончится и этот. Следующий, 2010 год — год со знаком плюс. Мы увидим положительную динамику в российской экономике в целом, что приведет к появлению на загородном рынке новых инвесторов, девелоперов, идей и продуктов — 2010 год будет инновационным».
 
Лидеры по темпам продаж коттеджных поселков в Подмосковье
Название поселка
Класс поселка
Шоссе
Расстояние
от МКАД,
км
Средняя площадь дома, кв. м
Средняя
площадь участка,
сотки
Средняя цена контракта,
млн руб.
Примечания
Поселки, где продаются преимущественно участки без подряда
Novoрижский
эконом
Новорижское
23
200
12
4,97
Предлагают участки
с подрядом и без подряда
Клубничные Поля
эконом
Киевское
21
14
4,60
Предлагают только
участки без подряда
Южные Горки
эконом
Каширское
10
10
3,53
 
Алешкино
эконом
Новорижское
77
12
0,99
 
Нахабино Парк
Бизнес-
премиум
Волоколамское
17
291
20
5,65
Предлагают участки
с подрядом и без подряда
Поселки, где продаются преимущественно участки с подрядом на строительство домов
Millennium Park
De luxe
Новорижское
19
495
29
55,77
Цена за домовладение. Предлагают только участки с подрядом
Лосиный Остров
бизнес
Ярославское
16
266
10
14,6
Цена за домовладение. Предлагают участки с подрядом и без подряда
Данные компании «Инком-Недвижимость»
 

28.12.2009
Наталья МОНАХОВА

источник: журнал Недвижимость и Цены

Курсы валют
1$ = 87.88р.
1€ = 96.10р.

Контакты

Москва, ул. Щепкина,
47/1, офис 3, этаж 2-й


тел.:+7(495)925-66-01

Партнеры

Мотопарк "Вельяминово"
Подробнее

Отзывы БЕСТ Недвижимость
Любовь11.12.23

Константин помог с продажей комнаты.Впечатления от сотрудничества исключительно положительные. Од...

Лидия 19.08.23

Константин-профессионал своего дела. Он помог в короткий срок продать дачный участок . Консультир...

Нвталья30.07.23

Огромная признательность риелтеру Домашовой М. А.за профессионализм, серьёзный и ответственный по...

Татьяна 22.06.23

С Константином Юрьевичем познакомились при поиске квартиры. Очень приятно было работать с професс...

Алсу 16.12.22

?? ?? ?? ?? ??
Мой реальный отзыв от продавца о Елене Снигир.
Я за то чтобы сделки проходи...

Все отзывы »