Падение загородного рынка оказалось весьма ощутимым, особенно по сравнению с предыдущим, довольно длительным периодом динамичного роста. По оценке компании Rodex Group, в 2009 г. продажи в среднем снизились в шесть — восемь раз, около 80% проектов было заморожено. «Первые кризисные тенденции появились в 2008 г., — вспоминает Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood. — В IV квартале прошлого года рынок замер, игроки заняли выжидательную позицию, а продавцы отказывались снижать цены, несмотря на сокращение продаж». В полной мере девелоперы почувствовали влияние кризиса на рубеже 2008–2009 гг., когда спрос был почти нулевой. Малопредсказуемая обстановка заставила потенциальных покупателей отложить приобретение загородной недвижимости на неопределенный срок. В I квартале продавцы поняли, что кризис продлится гораздо дольше, чем казалось в первое время. Приняв условия игры, они начали снижать цены, искать индивидуальный подход к клиентам, проводить различные акции и пересматривать концепции проектов. Тем не менее, открытых заявлений о скидках было мало — девелоперы надеялись на традиционное для весеннего сезона оживление рынка. «Весной лед тронулся, и спрос на загородную недвижимость начал расти, хоть и очень медленно, — говорит Т. Сайфутдинов. — Все-таки скидки, бонусы, акции и прочие меры по привлечению покупателей возымели свое действие». Основной тенденцией лета 2009 г. стало официальное снижение цен в прайс-листах продавцов. Ближе к осени произошло пересегментирование продукта, которое, как отмечает генеральный директор компании Rodex Group Евгений Родионов, позволило вывести на рынок поселки с более дешевым жильем и минимальным инфраструктурным сопровождением.

 

В настоящее время цены стабилизировались, уверено большинство экспертов. За прошедший год накопился отложенный спрос, который начнет реализовываться в 2010 г. «Ценовое дно пройдено, в дальнейшем рынок ожидает положительная динамика, конечно если на мировых финансовых рынках не будет новых потрясений», — с долей осторожности предполагает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».

 

 

 

Требования к загородному продукту за последний год претерпели значительные изменения: сегодня потребители хотят найти качественные объекты и как можно дешевле. Если говорить о дорогих коттеджных поселках, то наиболее востребованы те, которые расположены на популярных направлениях. При этом можно констатировать, что запросы состоятельных потребителей стали гораздо скромнее. «Ушли в прошлое коттеджи с русским размахом — доля заявок на объекты площадью от 700 кв. м в III квартале 2009 г. сократилась до 4%, в то время как предложениями площадью до 400 кв. м интересуются более 70% потенциальных клиентов, — рассказывает Т. Сайфутдинов. — Сегодня покупатели уже не готовы заключать многомиллионные сделки — средняя запрашиваемая стоимость объекта сократилась в три раза». По данным компании «Терра-Недвижимость», большая часть сделок с элитной загородной недвижимостью в уходящем году была заключена в ценовом диапазоне 800 тыс. — 3 млн долл.

 

По-прежнему наибольший интерес покупатели проявляют к Рублево-Успенскому и Новорижскому направлениям, востребованы Киевское и Калужское шоссе. «Хочу заметить, что если до кризиса спрос был более-менее равномерно распределен по направлениям, то сейчас он сконцентрировался на самых популярных из них», — сказал Т. Сайфутдинов.

 

И все же наибольшую потребительскую активность, которая только возможна в нынешние времена, эксперты наблюдают в экономклассе. При этом Светлана Кондачкова, генеральный директор компании Urban Realty, считает, что низкий ценовой сегмент менее всего пострадал в кризис. Дело в том, что еще два года назад спрос постепенно начал перемещаться в сторону недорогого жилья, однако насытить рынок такими предложениями тогда не удалось. Имевшийся дефицит не позволил существенно снизить стоимость объектов экономкласса в 2009 г.

 

«Одним из самых динамичных сегментов стали поселки туанхаусов, — обращает внимание С. Кондачкова. — Секции в таких жилых комплексах, как «Потапово» в Южном Бутово, «Барселона» (16 км по Новорижскому шоссе), «Лесной городок» (14 км по Минскому направлению), «Ивакино-Покровское» (14 км по Ленинградскому шоссе), составляют достойную конкуренцию городским квартирам». Средняя стоимость 1 кв. м таунхауса с учетом участка — от 45 до 60 тыс. руб.

 

«Основным фактором, побуждающим клиента к покупке, сегодня является цена: чем она ниже, тем привлекательнее предложение», — говорит В. Яхонтов. Настоящей палочкой-выручалочкой в этом смысле, как для клиентов, так и для девелоперов, стал формат участков без подряда на строительство. В 2009 г. на рынок вышло около 40 новых проектов, и в 70% случаев это были именно участки без подряда — самый дешевый на сегодня продукт. Средняя стоимость сотки в таких объектах в радиусе 40–60 км от МКАД составляет около 30–40 тыс. руб. Что касается площади, то сегодня активно раскупают участки по шесть — восемь соток, в то время как еще год назад их почти не рассматривали — самыми популярными тогда были наделы площадью не менее 10–15 соток. Наиболее гибкие компании быстро адаптировались к изменившимся условиям и стали предоставлять покупателю выбор: либо строить самостоятельно, либо приобретать подряд. Тем самым они расширили целевую аудиторию своих проектов, охватив ту часть потенциальных покупателей, которой до кризиса почти не уделяли внимания. А в условиях, когда рассчитывать на банковское финансирование строительства не приходится, единственным источником получения средств для завершения объекта остаются продажи.

 

Вместе с тем эксперты предупреждают о возможных негативных последствиях такого сценария развития загородного рынка. Приобретая участок в поселке без подряда, клиент рискует столкнуться с отсутствием единой концепции, затягиванием освоения участков на несколько лет, призрачными обязательствами девелоперов по подведению коммуникаций. «Таким образом, рынок может откатиться лет на десять назад», — подчеркивает исполнительный директор ГК Savatzky в России Марк Гройсман. «Использовать эту золотую жилу надо осмысленно, — призывает Т. Сайфутдинов, — так чтобы и участки без подряда были привлекательны, и на нераспроданных землях в рамках одного поселка можно было реализовать качественный продукт после завершения кризиса».

 

В целом же количество загородных объектов, выставленных на рынок, выросло на 66% (данные корпорации «ИНКОМ»). «Предложение увеличивалось весь год в основном за счет низких темпов продаж в большинстве поселков», — отмечает директор по маркетингу корпорации «ИНКОМ» Лидия Гречина.

  

 

В уходящем году динамика цен на загородное жилье имела устойчивую тенденцию к снижению. «Причиной тому стали такие факторы, как уход покупателя с рынка, изначально завышенная стоимость домовладений, привлекательные ставки по депозитам и прочее», — перечисляет М. Гройсман. По словам специалистов, в 2009 г. коррекция цен на загородном рынке в среднем составила 30%.

 

Если говорить о направлениях, то наибольшее снижение цен отмечалось на Новорижском и Киевском шоссе: 35,4 и 33,5% соответственно. По остальным западным направлениям данный показатель находится в пределах 14,5–17,7%.

 

К концу года цены стабилизировались. В наиболее ликвидных проектах было даже зафиксировано увеличение стоимости. Речь, в частности, идет об элитных поселках Millenium Park и Monteville компании Villagio Estate (23 км по Новорижскому шоссе). Пресс-служба компании заявила о повышении цен в январе 2010 г. на 10%. На столько же увеличиваются цифры и в прайс-листе поселка Променад (12 км по Киевскому шоссе). Налицо положительная динамика, и в 2010 г. эта тенденция сохранится. Впрочем, заметного роста цен ждать не стоит: на рынке избыток предложения, и покупателю пока есть из чего выбрать.

 

 

 

 

Большинство специалистов убеждены, что кризис принес с собой энергию не только разрушения, но и созидания. Безусловно, многие компании оказались в затруднительном положении, некоторые стали банкротами, и им пришлось покинуть рынок. Но, как говорит Е. Родионов, по большей части это были случайные люди, для которых девелопмент являлся непрофильным бизнесом. «Теперь застройщики будут внимательнее подходить к разработке концепций проектов, серьезней относиться к конкурентам и покупателям, следить за тенденциями рынка», — считает генеральный директор компании Rodex Group.

 

«Еще одним важным результатом кризисного года стало то, что государство обратило свое внимание на загородное жилье экономкласса, — отмечает Сергей Козловский, президент корпорации «ИНКОМ». — Эти инициативы дают, на мой взгляд, уникальный шанс для реализации в масштабах всей страны сокровенной мечты обычных людей — достойно жить за городом». В числе позитивных событий Е. Родионов называет заявление премьер-министра РФ Владимира Путина о выделении в 2010 г. 250 млрд руб. на снижение ипотечной ставки до 10–11%. «Если эти слова будут подкреплены реальными действиями, то с возрождением ипотеки рынок загородной недвижимости продолжит динамичный рост», — уверен эксперт.

 

Марк Гройсман предполагает, что активизация рыночных процессов начнется тогда, когда покупатели преодолеют психологический барьер и вернутся на рынок. Оптимистично настроен и В. Яхонтов: «Любой кризис когда-то заканчивается, закончится и этот. Следующий, 2010 год — год со знаком плюс. Мы увидим положительную динамику в российской экономике в целом, что приведет к появлению на загородном рынке новых инвесторов, девелоперов, идей и продуктов — 2010 год будет инновационным».

 

Лидеры по темпам продаж коттеджных поселков в Подмосковье
Название поселка	Класс поселка	Шоссе	Расстояние от МКАД, км	Средняя площадь дома, кв. м	Средняя площадь участка, сотки	Средняя цена контракта, млн руб.	Примечания
Поселки, где продаются преимущественно участки без подряда
Novoрижский	эконом	Новорижское	23	200	12	4,97	Предлагают участки с подрядом и без подряда
Клубничные Поля	эконом	Киевское	21	—	14	4,60	Предлагают только участки без подряда
Южные Горки	эконом	Каширское	10	—	10	3,53
Алешкино	эконом	Новорижское	77	—	12	0,99
Нахабино Парк	Бизнес- премиум	Волоколамское	17	291	20	5,65	Предлагают участки с подрядом и без подряда
Поселки, где продаются преимущественно участки с подрядом на строительство домов
Millennium Park	De luxe	Новорижское	19	495	29	55,77	Цена за домовладение. Предлагают только участки с подрядом
Лосиный Остров	бизнес	Ярославское	16	266	10	14,6	Цена за домовладение. Предлагают участки с подрядом и без подряда
Данные компании «Инком-Недвижимость»