— Покупатель устал ждать сказочной дешевизны жилья при очевидном росте цен по всем основным товарным группам. Люди понимают, что жизнь проходит и желаемого можно и не дождаться. Оборот вторичного рынка постепенно восстанавливается, количество сделок растет. В ноябре даже наблюдалось увеличение цен в среднем на 2,5–3,8% — сказался аккумулированный отложенный спрос. В 2010 г. нас ждет плавное повышение рублевых цен на вторичном рынке в размере 17–21% при постепенном возврате к докризисной активности. Конечно, это при условии, что не будет новых макроэкономических потрясений. Восстановление первичного рынка пойдет медленнее. Изменится представление о товаре под названием «новостройка». С рынка уйдут проекты массового сегмента в формате «без внутренних стен и отделки». Нормой станут предложения квартир с выполненной отделкой, причем клиенту предоставят несколько вариантов на выбор, с рассрочкой платежа на период строительства.

 

 

 

 

 

— Я считаю, что сегодняшние цены на первичном рынке ниже уже не будут. Сейчас рост на фоне оживившегося спроса связан с практически полным отсутствием новых предложений новостроек. На неопределенное время остановлено строительство 80–90% объектов. Новые проекты, за редким исключением, не выходят на рынок. Это приведет к дефициту жилья и, соответственно, к дальнейшему повышению его стоимости, которое будет наиболее заметно с середины 2010 г. Вполне возможно, что уже к концу следующего года цены достигнут докризисного уровня. Их увеличение будет вызвано не столько растущим спросом, сколько ограниченным объемом предложения. В будущем году объем ввода коммерческого жилья в Москве составит менее 1 млн кв. м. В качестве положительной тенденции, пожалуй, стоит отметить улучшение отношений между бизнесом и банковскими структурами. Уже сейчас есть случаи, когда банки сами предлагают открыть кредитные линии для реализации новых проектов.

 

 

 

 

 

— Да, действительно, дно благополучно пройдено. В пользу этого говорит несколько фактов. Первый — во всех сегментах рынка были быстро проданы самые дешевые объекты. Им на смену пришли аналогичные, но… по более высоким ценам. Второй — сократилось количество предложений: с 40 тыс. квартир на вторичном рынке в феврале до примерно 23 тыс. в ноябре. Третий  — ипотека стала доступнее. Четвертый — возобновился спрос на строящееся жилье классов эконом и бизнес. И, наконец, стало больше сделок: по статистике ФРС, в феврале в Москве было зарегистрировано всего 1952 сделки купли-продажи квартир, в октябре уже 5537. Ждать дальнейшего снижения цен смысла нет. И времени, когда у покупателей сохраняется возможность приобрести жилье по сегодняшним ценам, остается все меньше. Динамика в ноябре-декабре свидетельствует, что потенциал для роста имеется. Стоимость 1 кв. м будет увеличиваться как в сегменте новостроек, так и в сегменте готовых квартир в Москве и Подмосковье.

 

 

 

 

 

— Сейчас, в конце года, можно сказать, что ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Средняя стоимость 1 кв. м московской городской недвижимости (исключая элитную) составляет в среднем 115–118 тыс. руб., и в ближайшие два месяца с высокой степенью вероятности этот показатель существенно не изменится. Что касается загородного жилья, то здесь один из самых динамично развивающихся сегментов 2009 г. — таунхаусы, которые начали создавать конкуренцию городскими квартирам. Следует отметить также значительный рост предложения и спроса на участки в поселках без подряда: за последний год этот сегмент вырос практически в 2,5 раза. Разнообразие ценовых показателей в конце года, можно сказать, впечатляет. Сегодня можно найти предложения в поселках таунхаусов в радиусе 15 км от Москвы на северном и северо-восточных направлениях по цене от 50 тыс. руб./кв. м или земельные участки со всеми коммуникациями по Симферопольскому или Егорьевскому шоссе за 40–60 тыс. руб. за сотку. А на вторичном рынке загородной недвижимости цены на коттеджи по сравнению с летними месяцами заметно снизились.

 

 

 

 

 

— Сейчас в Московской области средние цены на вторичном рынке превышают цены на новостройки на 30–40%. При этом продажи на первичном рынке идут довольно активно, а вот на вторичном скорее отмечен интерес к объектам, нежели проведение реальных сделок. Поэтому можно сказать, что первичка действительно достигла дна, и существенной коррекции цен уже не будет, а по отдельным регионам возможен даже небольшой рост. А вот у вторичного рынка в этом плане еще есть перспективы, думаю, на нем продолжится коррекция вниз на 0,5–1% в месяц. Препятствовать этому может только повышение доходов населения, активизация ипотеки и приход инвесторов, но предпосылок для этого я пока не вижу. Что касается загородной недвижимости, то с конца прошлого года наряду с ростом предложения началось снижение спроса и даже фиксировались отказы покупателей от уже намеченных сделок. Это сразу же отразилось на ценах. Особенно заметно они снизились на объекты, стоимость которых изначально была завышена. Сейчас количество предложений существенно превышает спрос, и выгодно продать приобретенный ранее объект в ближайшее время будет непросто.

 

 

 

— Несмотря на стабилизацию стоимости жилья в последние месяцы уходящего года, прогнозы на перспективу неоднозначны. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м в Москве (4035 долл.) находится между своим минимальным значением — это уровень 2000–2001 гг., и максимумом, который был достигнут перед кризисом 2008 г. Основная волна падения цен на недвижимость, вызванная финансовым кризисом, прошла в 2009 г. Следовательно, в 2010 г. продолжение отрицательной ценовой динамики может сохраниться в тех регионах и в тех сегментах рынка недвижимости, где объем предложения достаточен, а также там, где стоимость квадратного метра не соответствует его качеству. При этом в сегментах с ограниченным предложением, а также по объектам с должным уровнем качества при адекватной цене дальнейшего движения цен вниз не произойдет. Также следует отметить, что некоторая просадка объемов строительства, имевшая место в 2008–2009 гг., в 2010 г., скорее всего, еще сохранится. А вот в дальнейшем объемы новостроек, по всей видимости, увеличатся. Больше жилья начнут продавать не на стадии котлована, а ближе к окончанию строительства.

 

 28.12.2009

источник: журнал Недвижимость и Цены