В 1935 г. на реке Истре было решено построить гидроузел и создать водохранилище для снабжения Москвы питьевой водой. Эти живописные места сразу стали популярны у жителей столицы и ближайших населенных пунктов, приезжавших сюда отдохнуть в выходные. Со временем в районе водохранилища появились оздоровительные комплексы, дома отдыха, санатории, пансионаты, лагеря и спортивные базы. Эта территория получила неофициальный статус подмосковной здравницы.

 

«Стародачных поселков на Истринском водохранилище практически нет, — рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — Зато вдоль берегов сохранились туристические базы, которые были построены в советские времена. Большинство из них теперь перепрофилировано в корпоративные лагеря или коттеджные поселки. Наиболее популярна элитная база отдыха «Истра Холидей», что недалеко от деревни Трусово». Добраться до водохранилища — не проблема. Главное — выбрать дорогу с минимумом заторов. Сегодня это Новорижское шоссе. Оно же наряду с Ленинградским направлением считается лучшим по уровню инфраструктуры — здесь в придорожных магазинах и супермаркетах можно приобрести все необходимое, от нарезного батона до сборного бассейна. Расстояние до водоема по Волоколамскому и Пятницкому шоссе короче. Если верить показаниям спидометра, ближайшая точка на Истринском водохранилище от МКАД — район деревни Трусово, что в 45 км по Пятницкому шоссе. А если выбрать Волоколамку, то до Куйбышевского гидроузла ровно полсотни километров.

 

 

 

Буксировать за собой катер или моторную лодку с бензиновым двигателем — пустая затея. Водохранилище, как уже было сказано, является частью системы обеспечения Москвы питьевой водой, поэтому судоходство на нем категорически запрещено. Да и для яхтенного спорта, по признанию профессионалов, оно не слишком подходит. Зато здесь раздолье для любителей рыбалки — в многочисленных заливчиках водятся окунь, плотва, щука и другие виды рыб. Всегда многолюдны и истринские пляжи. «В целом водная инфраструктура Истринского водохранилища развита слабо, и не только в силу экологических запретов, — говорит Алексей Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости «Калинка-Риэлти». — Дело в том, что водохранилище не имеет судоходного сообщения с системой Мосводоканала, по рекам и протокам которого можно было бы достичь других водоемов. Этот фактор также ограничивает возможности для занятия водными видами спорта, в отличие, например, от Клязьминского, Пестовского и других подмосковных рукотворных морей».

 

 

 

В советские годы желающих купить или построить дом в Истринском районе было немного. В то время не у всех имелись автомобили, а добираться до дачи на перекладных очень неудобно. Но все же в этих местах находилось несколько садовых товариществ. В начале 1990-х гг. самые дальновидные садоводы занялись строительством, и на месте дачных домиков стали появляться добротные коттеджи. В результате ближе к берегу сегодня расположены в основном дома из клееного бруса, а чуть дальше преобладает хаотичная кирпичная застройка. Но, несмотря на то что объекты возводили без какой-либо концепции, с каждым годом они только прибавляют в цене. Обыкновенный кирпичный или деревянный дом с участком в районе Истринского водохранилища меньше чем за 300 тыс. долл. никто не продаст. А стартовая цена коттеджей, расположенных ближе к берегу, с хорошим видом из окон — от 1 млн долл.

 

В середине 2000-х гг. в окрестностях водохранилища стали появляться организованные коттеджные поселки со статусом базы отдыха. Одними из первых были Антей и Новое Время. По итогам 2009 г. Истринское водохранилище вышло в лидеры по объему предложения домов и коттеджей на первичном рынке. Поселки экономкласса здесь соседствуют с объектами сегмента бизнес, которые занимают первую и вторую линии от воды.

 

Следует помнить, что строительство в районе Истринского водохранилища строго ограничено. «Согласно Водному кодексу РФ, в прибрежной зоне, которая составляет не менее 50 м от линии воды, исключены какие-либо объекты, кроме пляжей, — говорит Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». — А в черте водоохранной территории разрешено возводить дома при соблюдении санитарных норм — при наличии центрального водоснабжения и канализации».

 

«Всю организованную застройку вокруг Истринского водохранилища условно можно разделить на два вида, — добавляет А. Артемьев. — Объекты первого типа находятся на некотором удалении от воды, с общественным выходом к берегам. В большинстве своем это поселки с домами из кирпича и бетона, например Высокий Берег (60 км от МКАД по Новорижскому шоссе). Второй вид застройки — поселки в статусе базы отдыха, расположенные в непосредственной близости от воды. Эту территорию застраивают только деревянными домами. Дело в том, что в водоохранной зоне законодательно запрещены сооружения с тяжелыми фундаментами. Таким образом, чем дальше от воды поселок находится, тем меньше ограничений по его застройке, а землю, как правило, можно легко перевести в собственность. И наоборот, чем ближе поселок к берегу, тем больше запретов на строительство. И землю предлагают только в аренду».

 

«Средняя стоимость коттеджа с небольшим участком в поселке экономкласса — около 600 тыс. долл., в сегменте бизнес — 1 млн долл., — комментирует ситуацию Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. — А цена земли начинается от 13 тыс. долл./сотка». Как правило, за 500–600 тыс. долл. продают коттеджи из кирпича на участках, оформленных в собственность. Стоимость деревянных домов на земле со статусом базы отдыха на вторичном рынке может доходить до 2–3 млн долл.

 

«Участки без подряда по большей части предлагают в проектах экономкласса, — отмечает А. Архипов. — В Светлом Береге (52 км по Пятницкому или Ленинградскому шоссе) можно купить надел от 12 до 72 соток как с подрядом на строительство, так и без него по цене от 300 тыс. долл. В эту сумму включены инженерные коммуникации — электричество, канализация, газ, водоснабжение, отопление». В поселке Высокий Берег минимальная стоимость коттеджа площадью от 220 кв. м на участке от 16 соток — 400 тыс. долл.

 

В 2009 г. началась активная реализация одного из наиболее заметных проектов в сегменте высокобюджетного загородного жилья — поселка Honka № 1. Загородный комплекс на Истре. Объект расположен в 43 км от МКАД по Пятницкому шоссе на 7 га естественного полуострова. «Комплекс имеет продуманную концепцию и внятные сроки реализации, — говорит А. Артемьев. — Первые пять домов начали строить в конце 2009 г., а весь объект планируют сдать уже в следующем году». К продаже предложено 25 домов площадью 330, 420 и 510 кв. м, на лесных участках от 17 до 40 соток. Предусмотрены семейный клуб с рестораном, детские площадки, беседки у воды, пляжная зона. Стоимость дома с участком составляет от 1,34 до 2,5 млн евро.

 

По словам Т. Сайфутдинова, новые поселки сегодня уже редко появляются в районе Истринского водохранилища, хотя эта территория по-прежнему остается одной из наиболее перспективных в Подмосковье.

 

 

НЕКОТОРЫЕ КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ, РАСПОЛОЖЕННЫЕ У ИСТРИНСКОГО ВОДОХРАНИЛИЩА
Направление	Расстояние от МКАД, км	Поселок	Сегмент
Пятницкое	45	Истра-Лэнд	Бизнес
Пятницкое	48	Акватория Истры	Бизнес
Пятницкое	52	Берег Ангелов	Бизнес
Новорижское	55	Высокий Берег	Бизнес
Пятницкое	50	Истра-Град	Эконом
Пятницкое	50	Якиманский Залив	Эконом
Пятницкое	57	Прибрежное	Эконом
Новорижское	65	Большая Вода	Эконом
Пятницкое	52	Светлый Берег	Эконом
Данные компании Blackwood

 

03.05.2010
Ольга РОМАНОВА

 

источник: журнал Недвижимость и Цены