Идеальный дом для среднего класса

 

 

На очередном заседании дискуссионного клуба «Кризисная лаборатория Mozaik», состоявшемся в бизнес-центре «Святогор», эксперты обсуждали возможные параметры идеального дома для среднего класса.

 

Первое, на чем сошлись участники дискуссионного клуба, — это то, что при наличии огромного потенциального спроса на жилье покупательная способность в нашей стране остается весьма низкой. В частности, Татьяна Капланова, коммерческий директор MOZAIK Development, сообщила, что около 75% населения России нуждаются в улучшении жилищных условий, но из них около 42% не могут себе этого позволить. Уровень доступности жилья, по ее словам, следует измерять соотношением стоимости квадратного метра и размера ежемесячной заработной платы: «Эти показатели должны быть примерно равны. Тогда семья сможет откладывать часть денег и в течение 10–15 лет либо накопить необходимую сумму на приобретение жилья, либо взять ипотечный кредит на 25–30 лет. В западных странах так и происходит, а в России цена квадратного метра в три-четыре раза превышает уровень средней заработной платы». Задачу девелоперов, архитекторов и государства в целом эксперт видит в том, чтобы привести стоимость жилья в соответствие с заработной платой. Впрочем, как заметил управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, решение жилищных проблем не является задачей девелопмента — это всего лишь бизнес, который должен приносить доход.

 

Другой вопрос, что коммерсантам следует создать такой продукт, который в изменившихся экономических условиях будет востребован на рынке. Девизом для современного загородного дома может стать «Качество и рационализм». Первое, на чем можно сэкономить, — это размер. «Если до кризиса люди охотно покупали коттеджи по 300 кв. м, то сегодня самые популярные площади — около 150 кв. м, — сообщила руководитель проекта «Кризисная лаборатория MOZAIK» Лидия Шарохина. — Мы, как девелоперы, ставим перед собой задачу создать эффективные планировочные решения, позволяющие разместить на 150 кв. м все те помещения, которые раньше занимали в два раза больше места». Оптимальным участники круглого стола признали двухэтажный дом на участке 8–15 соток, состоящий из трех-четырех спален, двух санузлов, кухни-столовой, гостиной, кабинета, подсобных помещений.

 

Дальнейшая дискуссия развернулась вокруг строительных технологий и материалов. Сегодня дешевле всего обходятся быстровозводимые дома. Генеральный директор «МИЭЛЬ — Инвестиции в малоэтажное строительство» Олег Ступеньков дал исчерпывающее описание существующих технологий: «Мы для себя определили, что их следует делить на группы. Первая — это все виды каркасов из дерева, клееного бруса, металла и т. д. Вторая группа — блоки: газосиликатный, керамзитный, пеноблок и т. д. Третья — несъемная опалубка. Четвертая, более дорогая, — это дерево».

 

Отношение потребителей к современным материалам и технологиям неоднозначное, но, по мнению экспертов, вопрос доверия — это вопрос популяризации и совершенствования методов строительства. «Пару десятилетий назад на Западе появилось быстровозводимое домостроение, и у населения было к нему такое же отношение, как у нас сегодня, — рассказала Л. Шарохина. — Но прошло 15 лет, и люди осознали, что в домостроении, как и в автопроме, продукт приходится менять. Жизнь не стоит на месте, и один и тот же дом вряд ли окажется нужен двум или трем поколениям — хватило бы на одно». Возможно, когда-нибудь и наши потребители придут к такому же выводу. А пока девелоперам нельзя не учитывать разницу в менталитете. «Действительно, на Западе, в частности в США, дома рассчитаны лет на 20–25. Потом их сносят и строят новые из таких же недорогих материалов, — признал В. Яхонтов. — Но в России люди все же предпочитают сделать ремонт раз в пять лет, а не построить новый дом через десять лет. Дело в том, что мы еще не настолько мобильны, сильно привязаны к месту, к любимому розовому кусту. Так что долговечность — далеко не последний показатель, на который россияне обращают внимание при выборе дома».

 

Что еще отличает нашего человека, так это стремление выделиться. «Для россиянина важно, чтобы дом был не такой, как у соседа, — подчеркнул О. Ступеньков, — а это отнюдь не способствует экономии при строительстве». Например, кирпичная облицовка фасада дома площадью 150 кв. м прибавляет к смете 300–350 тыс. руб., термопанели с утеплителем увеличивают стоимость строительства на 450 тыс. руб.

 

На чем девелоперам не стоит экономить, так это на эстетической составляющей загородного объекта. Тем более что в общем объеме затрат на строительство вложения в качественную архитектуру не превышают 3%. Таково мнение PR-директора компании «Урбан Групп» Яны Максимовой. По ее словам, 81% клиентов, приобретавших таунхаусы в поселке Ивакино-Покровское, отметили, что внешний вид имеет значение при выборе дома. «В этих вопросах стоит равняться на европейский опыт, когда объект выглядит привлекательно независимо от того, к какому сегменту он относится, — добавила директор по развитию агентства P-Arch Наталья Алексеева. — Архитектура при этом должна быть простой и рациональной». Важно также и ландшафтное оформление придомовой территории, унификация дополнительных построек на участке. Желательно, чтобы коттедж передавался покупателю уже с отделкой.

 

Предметом оживленного спора между участниками круглого стола стал вопрос о мотивах приобретения загородного дома. Говоря о привычном для российского среднего класса формате загородной жизни, некоторые эксперты имели в виду дачу, которая является дополнением к городской квартире. «В большинстве наших коттеджных поселков свет горит только по выходным», — констатировал Юрий Варакута, управляющий проекта «Загородная.ру». Другие настаивали на том, что для современного россиянина загородный дом — скорее первый, чем второй. «К настоящему моменту довольно четко оформилась тенденция переезда за город на ПМЖ», — заверил присутствующих генеральный директор компании MOZAIK Development Ардрей Князев. Он рассказал, что поселок под Дмитровом, который компания изначально позиционировала как дачный, многие клиенты рассматривают как постоянное место жительства, кое-кто даже намерен перевести бизнес из столицы в Дмитров. Вместе с тем большинство покупателей все же будут ездить на работу в Москву, поэтом мало кто из них согласен приобрести постоянное жилье дальше 40 км от МКАД. Принципиальное значение для этой категории потребителей имеет инфраструктура, причем не только и не столько самого поселка, сколько близлежащего населенного пункта. Им бы хотелось, чтобы загородный комплекс был расположен не далее 5–10 км от областного города с развитой сетью социальных объектов.

 

Какова же цена идеальной загородной жизни? Сколько может стоить дом, отвечающий всем упомянутым выше параметрам? «Если речь идет о коттедже под чистовую отделку, то, согласно нашим подсчетам, его стоимость составляет порядка 26 тыс. руб. за 1 кв. м. Квадрат под ключ обойдется в 30–32 тыс. руб. Покупателям останется только приобрести мебель», — сообщил О. Ступеньков. Коллегу дополнил В. Яхонтов: «Это без учета цены на землю. Добавьте сюда еще 10 тыс. долл. за сотку». В итоге стоимость домовладения составит 200–250 тыс. долл., что вполне соответствует сегменту эконом.

 

Еще один вопрос, который волнует потенциальных жителей коттеджных поселков, — размер эксплуатационных платежей. Как известно, он зависит от набора услуг, предоставляемых управляющей компанией. «Нередко жители оказываются недовольны тем, что им приходится оплачивать услуги, в которых они совсем не нуждаются», — отметила Л. Шарохина и предложила определить, без чего обойтись все-таки в условиях загородной жизни нельзя. В результате обсуждения был предложен следующий шорт-лист эксплуатационных услуг: охрана, уборка территории, вывоз мусора. В штате управляющей компании должен быть сантехник, электрик, диспетчер и инженер. Если разделить затраты на сервис на 100–150 домов, то ежемесячный платеж составит 5–6 тыс. руб. Расходы жителей могут быть ниже (в пределах 3–4 тыс.), если в поселке 300 домов и более. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно.

 

Описанное выше загородное жилье рассчитано на средний класс, основным показателем принадлежности к которому является доход. Он, по мнению специалистов, составляет примерно 100–300 тыс. руб. в месяц на семью. Конечно, располагая только этими суммами, вряд ли удастся приобрести дом стоимостью 250 тыс. долл. Основным источником средств может стать ипотечный кредит или деньги, вырученные от продажи столичной квартиры.

 

В любом случае в ближайшие десять лет эксперты прогнозируют перетекание спроса с рынка городского жилья на рынок загородного. Покупатели все чаще будут рассматривать коттеджи в Подмосковье в качестве альтернативы столичным квартирам.

 

 

 

 

 

 

19.04.2010

 

источник: журнал Недвижимость и Цены