Городской романс о загородном доме

 

 

Первые частные дома в пределах городов появились давно, когда деревни стали входить в их состав и превращаться в окраинные районы. «Примеры таких поселков существуют как в Москве (в частности, Сокол, Лианозово), так и в Московской области. В Подмосковье это явление довольно распространено, и чем крупнее город, тем больше таких кварталов», — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».

 

«Если говорить о поселке в современном смысле слова, то есть как об обособленной охраняемой территории, застраиваемой в рамках отдельного коммерческого проекта, то первые подобные объекты появились на рынке в 1990-е гг.», — вспоминает Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.

 

В. Яхонтов добавляет, что сегодня при разработке проектов в черте города девелопер чаще всего принимает решение о возведении многоэтажных домов, потому что это выгоднее. Коттеджи и таунхаусы, как правило, строят там, где территория застройки больше подходит для малоэтажного жилья.

 

 

 

По мнению Сергея Грудолева, ведущего аналитика финансово-строительной корпорации «Лидер», сам по себе формат «поселок на территории города» — уникальное российское явление. С одной стороны, его обитатели юридически являются горожанами и имеют возможность пользоваться городской инфраструктурой: магазинами, спортивными и развлекательными центрами, детскими садами, школами, учреждениями здравоохранения. С другой — проживают на закрытой охраняемой территории коттеджного поселка.

 

По словам Артема Горлюба, коммерческого директора компании «ЛОГИС — Загородная недвижимость», если коттеджные поселки находятся в черте городов ближнего Подмосковья, то имеют категорию земли поселений (ИЖС), и обычно их позиционируют как вариант для постоянного проживания.

 

«Основной мотив покупки недвижимости в коттеджных поселках, расположенных вблизи городов Подмосковья, — альтернатива городскому жилью, — говорит Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting. — Подобные объекты имеют немалое преимущество — удобное транспортное сообщение со столицей».

 

Однако, по мнению большинства экспертов, покупают такое жилье в основном местные жители, а москвичи обычно выбирают недвижимость подальше от городов, у лесов и водоемов.

 

А. Рыков отмечает, что месторасположение, близкое к городу или в его границах, особенно важно для покупателей не самых дорогих коттеджей. Они хотя и живут обособленно, но прикреплены к той или иной поликлинике, больнице, школе. Кроме того, принадлежность к городу делает жизнь в коттеджном поселке дешевле.

 

Одна из особенностей подобных проектов — высокая плотность застройки, обусловленная стоимостью городской земли. Поэтому девелоперы предпочитают возводить на территории городов преимущественно малоквартирные дома или таунхаусы. Реже в таких поселках встречаются коттеджи. «Их отличительная черта — небольшие площади домовладений и придомовых земельных участков. Покупателям, как правило, предлагают участки в лучшем случае до 20 соток с домами до 400 кв. м», — уточняет С. Грудолев.

 

Поселки в черте городов девелоперы обычно позиционируют не ниже чем бизнес-класс. «Стоимость земли в таком проекте выше как минимум на 15–20%, чем в классическом загородном поселке, а потому конечная цена коттеджа может существенно отличаться от стоимости домовладения, которое располагается, к примеру, на расстоянии нескольких километров от города. Как следствие, найти коттеджный поселок экономкласса на территории города практически невозможно», — утверждает С. Грудолев.

 

Отметим, что у подобных проектов есть и недостатки. Не нужно забывать, что один из основных стимулов приобретения загородной недвижимости — желание покупателя отгородиться от суеты и шума городских улиц в собственном доме. И тогда поселок должен располагаться на максимальном удалении от магистралей или иметь большую площадь застройки, что в городских условиях весьма затруднительно. Кроме того, приобретая коттедж, клиент в числе прочего стремится качественно изменить экологическую среду обитания, что в городе тоже проблематично.

 

 

 

Существует мнение, что в городской черте вопрос с коммуникациями девелопер может решить просто, быстро и дешево: есть возможность подключиться ко всем коммунальным системам. Однако это не всегда так. «Иногда выгоднее проложить собственные сети, особенно если городские коммуникации далеко или администрация просит большие деньги за подключение. Например, в Троицке, где строят коттеджные поселки, подсоединение к центральной канализации проблематично, потому что сети проходят довольно далеко. Так что вопрос инженерной инфраструктуры очень индивидуален и решается отдельно в каждом конкретном случае», — говорит В. Яхонтов.

 

С этим согласен Владимир Ефимов, коммерческий директор ГК «Родные Земли». Он отмечает, что для девелопера нет принципиальных отличий в работе с проектами в черте города или за ней. Это относится в том числе и к строительству инженерной инфраструктуры: любые поселки стараются организовывать недалеко от населенных пунктов, где уже есть сети. То есть так или иначе подводить инженерию к своему объекту девелоперу в любом случае придется. То же и с другими работами: везде требуется оформление документации на земельные участки, работа с подрядчиками и т. п.

 

Однако, по мнению С. Грудолева, в случае сговорчивости местных чиновников формат коттеджной застройки в городе может быть довольно привлекательным для девелоперов, а когда речь идет о небольших объектах (до 20 домов), существует возможность заметно сэкономить на прокладке коммуникаций. В качестве примера эксперт приводит коттеджный поселок Голицыно-7, который, по его словам, благодаря заинтересованности администрации города Краснознаменска был в рекордно короткие сроки подключен к сетям.

 

 

 

В качестве наиболее известных примеров городских проектов эксперты назвали поселки Родники и Княжичи в Одинцово, Сосновый Бор в Ивантеевке, Королевские Сосны в Королеве.

 

Поселки Родники и Княжичи расположены на опушке Барвихинского лесопарка, в 8 км от МКАД по Можайскому шоссе. В шаговой доступности — объекты городской инфраструктуры Одинцово, в том числе школы, детские сады, магазины, рестораны, фитнес-центр. В домах имеются все центральные коммуникации, Интернет, московский телефон. Стоимость таунхауса здесь — от 900 тыс. долл.

 

В поселке Сосновый Бор, что в 17 км от МКАД по Ярославскому шоссе, предлагают к продаже домовладения площадью от 500 кв. м, на больших лесных участках. Стоимость коттеджей — от 2 до 4,5 млн долл.

 

В 11 км от МКАД по Ярославскому шоссе, на территории стародачного поселка Валентиновка в городе Королеве, построен комплекс «Королевские Сосны». Кроме пяти- и шестиэтажных домов с квартирами и пентхаусами здесь предлагают 83 таунхауса с придомовыми территориями, стоимость — от 570 тыс. долл.

 

Есть проекты и в категории поселков с участками без подряда. Например, ГК «Родные Земли» начинает реализацию поселка Прибрежный, расположенного на территории города Павловский Посад (49 км от МКАД). Все участки здесь имеют категорию земель населенных пунктов. Застройщик сообщает, что в поселке предусмотрено подведение электричества, строительство водопровода и внутрипоселковых дорог.

 

 

Некоторые проекты поселков, расположенных в черте подмосковных городов
Поселок	Шоссе	Расстояние от МКАД, км	Ближайший город	Кол-во домовладений	Объект продаж	Средняя стоимость, домовладения, участка, долл.
Северная Слобода — 2	Дмитровское	2	Расположен на территории СВАО Москвы	336	Коттеджи, апартаменты, таунхаусы	1,7 млн — коттеджи, 360 тыс. — апартаменты, 610 тыс. — таунхаусы
Ангелово Residence	Пятницкое	1	Р-н Митино (Москва)	600	Таунхаусы	2 млн
Ивакино- Покровское	Ленинградское	11	Химки	278	Таунхаусы	418 тыс.
Кленово	Волоколамское	10	Красногорск (3 км от поселка)	128	Таунхаусы	680 тыс.
Раменское (мкр-н 10)	Егорьевское	30	Черта Раменского	126	Таунхаусы	240 тыс.
Мартемьяново	Киевское	27	Апрелевка (3,5 км)	250	Участки без подряда, коттеджи	470 тыс. — участки без подряда, 840 тыс. — коттеджи
Яхромские Дачи	Дмитровское	45	Яхрома (3 км)	63	Участки без подряда	48 тыс.
Фрунзевец	Киевское	29	Апрелевка (2 км)	210	Таунхаусы	320 тыс.
Золотая Долина	Киевское	30	Апрелевка (4 км)	156	Участки без подряда	230 тыс.

 

Источник 20.09.2010 «Недвижимость & Цены» Арина ОГУРЕЕВА