«Между прочим, — вспоминает историю загородного строительства Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании «Алтек-Девелопмент», — первую дачу Николай I подарил своей супруге Александре Федоровне в 1821 г. Как место отдыха состоятельных горожан дачи стали пользоваться популярностью в России с 1860-х гг. А уже на рубеже XIX–XX вв. дачная жизнь стала массовым социальным явлением, характерным только для России». Одним из первых и самых масштабных поселков была Перловка (принадлежал поселок московскому предпринимателю В. А. Перлову), насчитывающая около 80 дач. Примерно в тоже время построили дачный поселок на Лосином острове, который сначала назывался Десятая Верста. «В конце XIX в. вокруг Москвы было сосредоточено около 180 поселков, насчитывающих более 6 тыс. дач, — дополняет коллегу Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ». Революция притормозила развитие загородной недвижимости. Но уже в довоенные годы в лучших местах Подмосковья стали выделять участки для дач по «цеховому» признаку — для партийных и военных деятелей, представителей науки и искусства. Большинство первых советских поселков для элиты существуют до сих пор.

 

А потом появились дачи и для городского пролетариата. В конце 50-х, а также в хрущевскую эпоху рабочим различных предприятий стали выдавать небольшие участки земли по шесть — восемь соток. Возможно, произошло это потому, что решение продовольственной проблемы в послевоенное время правительство решило переложить на плечи самих трудящихся. Надо признать, что загородные участки стали излюбленным местом времяпровождения горожан и назывались они поначалу не дачными кооперативами, а коллективными садами. Их обитатели занимались огородничеством и садоводством. Правда, Кира Смирнова, директор по стратегическому развитию GVA Sawyer, утверждает, что до революции коттеджных поселков не существовало. Можно, конечно, постараться и найти общие черты, но все-таки это довольно сложно. По крайней мере даже какой-либо охраны, не говоря уже о магазинах и объектах спортивного и социального назначения, раньше не было. И все же некий аналог современного коттеджа, считает Марк Гройсман, глава представительства группы компаний Sawatzky в России, существовал и в дореволюционные времена. К подобному формату можно причислить помещичьи усадьбы, которые представляли собой комплекс жилых, хозяйственных построек и парковых сооружений.

 

Что касается первых организованных коттеджных поселков, то они появились в России в начале 90-х гг. прошлого века. Вначале их строили крупные компании для своих сотрудников, коммерческие загородные проекты появились немного позднее. Их возводили в самых престижных даже по сегодняшним меркам местах: на Рублево-Успенском, Калужском, Можайском шоссе. А хоромы представляли собой достаточно большие по площади индивидуальные строения (от 300 кв. м) на больших участках земли (от 20 соток). А с наступлением нового века все больше состоятельных горожан захотели иметь свой дом за городом.

 

 

 

Первые дачники, которые в позапрошлом веке переселялись за городскую черту на летние месяцы, были не очень притязательны. Ехали в основном подлечить здоровье, подышать чистым лесным воздухом, а жилище выбирали, как говорится, по деньгам. Богатые купцы снимали целые дома, а кому-то хватало небольшой комнаты. Сегодня горожанин, по мнению В. Сюкова, уже не представляет своего существования без определенного набора коммунальных услуг, телевидения и других удобств, за которые он порой готов платить немалые деньги. И девелоперы внесли соответствующие поправки: нынче за МКАДом имеется уже немало поселков, условия жизни в которых ничем не уступают городским. Тем не менее при покупке коттеджа было бы нелишним обратить внимание на то, как организовано инженерное обеспечение, какие технологии были применены при строительстве поселка, насколько они надежны, каков их ресурс и не придется ли менять, к примеру, водопроводные трубы уже через пару-тройку лет? Так, в поселке Графские Пруды при сооружении дороги было принято достаточно дорогое для девелопера решение: в качестве основы была проложена монолитно-бетонная плита. Зато такую заботу по достоинству оценили покупатели, которым в дальнейшем не придется оплачивать дорогостоящий ремонт дорожного полотна.

 

«При переезде за город на постоянное место жительства нельзя сбрасывать со счетов и свой собственный образ жизни,  — делится опытом Балла Фай, директор по стратегическому развитию компании Paul’s Yard, — а это и семья, и служба, и увлечения, и возможность быстро добраться к месту любимой работы и не потерять заработки. А потому в зависимости от этих критериев будущему дачнику следует выбирать дом на том направлении и на таком удалении от города, при котором ему будет наиболее удобно и комфортно жить, растить детей». По мнению М. Гройсмана, существует множество преимуществ загородной жизни, которые даже избавляют обитателей мегаполисов от некоторых проблем. Например, многих москвичей радует возможность жить подальше от шумных улиц в экологически чистом месте и к тому же в собственном доме. И если в XIX в. любители загородной жизни, как правило, предпочитали останавливаться у одного и того же хозяина дома (их устраивал тот набор услуг, который им предлагался), то теперь, как советует Ю. Синяев, при аренде и покупке загородной недвижимости потенциальному клиенту следует тщательным образом подходить к выбору компании-застройщика. Сегодня на рынке работает достаточно надежных строительных компаний, однако нередки случаи, когда даже элитные поселки возводят малоизвестные девелоперы, что не может не сказываться на качестве объектов.

 

Покупателю очень важно понимать, чего он ожидает от понравившегося дома и поселка. Поскольку единой классификации в рамках сегментов до сих пор не существует, дом зачастую позиционируют, например, как элитный, но на самом деле он с трудом тянет на бизнес-класс. И даже если объект качественный, то не исключено, что покупатель со временем может разочароваться в своей «крепости».

 

 

 

Чтобы привлечь как можно больше постояльцев, в конце ХIX в. постепенно начала развиваться дачная инфраструктура. Так, в поселке Лосиноостровский разбили парк, оборудовали общественные площадки, проложили шестиаршинную аллею. В парке открылись летний театр, зимний павильон, несколько площадок для игры в теннис. И так как подавляющая часть домов были деревянными, довольно скоро в Лосинке сформировалась пожарная дружина и по улицам загромыхал служебный обоз с огромной бочкой, до краев наполненной водой.

 

«И теперь девелоперы прекрасно понимают, — делится опытом В. Сюков, — что если семья переезжает за город на постоянное место жительства, то дошколятам помимо игровых площадок, нужны детский сад, подросткам — школа, центры детского развития. Для пожилых людей логично предусмотреть медицинский пункт и аптеку, спортивную инфраструктуру».

 

Потенциальные клиенты нынче предпочитают, чтобы вблизи коттеджного поселка находились магазины, объекты культурного и спортивного назначения, школы, детские сады.

 

«Вместе с тем, — рассказывает Ю. Синяев, — слишком большое количество объектов инфраструктуры на территории поселка требует серьезных затрат со стороны собственников домов. Но в итоге решение нашлось: например, уже в этом году проявилась тенденция к слиянию уже существующих коттеджных поселков, границы между которыми легко устраняются. В результате формируется единый социум, а объекты инфраструктуры становятся доступными для всех. В результате размер оплаты за их содержание существенно уменьшается».

 

Директор по стратегическому развитию GVA Sawyer Кира Смирнова считает, что в состав технической инфраструктуры любого коттеджного поселка независимо от того, ориентирован он на постоянное проживание или на сезонное, должны входить: системы водо-, электро- и газоснабжения, канализации, отопления и ГВС.

 

Минимальный набор социально-бытовой инфраструктуры: контрольно-пропускной пункт, администрация, магазин, детские площадки. Кроме того, в поселках для постоянного проживания, как правило, имеется аптечный киоск, кафе или ресторан, а если не предусмотрено строительство детского сада и школы, то должна быть оборудована комната для дневного пребывания детей. Дополнительная инфраструктура элитных объектов во многом зависит от фантазии девелоперов. Например, в поселке Московское Море построят бизнес-центр, яхт-клуб, гольф-поля, сауну, отель, фитнес-центр, вертолетну площадку, кафе, бар, детский парк аттракционов. Будут и собственная пасека, и искусственный пруд, в котором жители смогут ловить рыбу.

 

 

 

Завсегдатаи летнего отдыха в дореволюционные времена с сожалением уезжали из загородных поселков с наступлением осени. А их тогда только на северном и северо-восточном направлениях существовало несколько десятков. За Лосинкой на правом берегу Яузы располагалось живописное село Медведково, где на 41 двор приходилось 167 постоянных жителей и почти 800 тех, кто ежегодно арендовал комнату или дом. На востоке появились поселки Дубняки, Торговых Служащих, Красная Сосна и Мыза Раёво. На левом берегу Яузы — Свиблово, Леоново, Ростокино. Чуть южнее — Останкино и Алексеевское. Два удачных по тем временам загородных поселка были построены на территории современного Новогиреево. Здесь снимали дома и комнаты в основном только на летние месяцы. Редко кто отваживался жить за городом в течение всего года. Зато на «царственной» Рублевке дочь генерала Казакова (основатель Барвихи) построила потрясающий дом в готическом стиле. Через несколько лет он получил имя второго супруга госпожи Казаковой и стал называться Майендорфом. Хозяева в этих хоромах жили и зимой, и летом, лишь изредка наведываясь в свои городские усадьбы.

 

Нынче современные поселки делятся на сезонные и для постоянного проживания. Как говорит В. Сюков, для последних вопрос бесперебойной работы инженерных, коммунальных и транспортных коммуникаций, а также безопасность — на самом первом месте. Именно такую концепцию «Аллтек девелопмент» и реализует на своих объектах. «Хорошо, когда дом для круглогодичного проживания, — считает Ю. Синяев, — находится в пределах 10–30 км от МКАД и направление имеет хорошую транспортную доступность. При этом для постоянного проживания наиболее популярны коттеджи площадью от 150 до 250 кв. м., а таунхаусы — от 110–200 кв. м. Наибольшее количество запросов поступает на земельные участки площадью 15–25 соток, чуть реже — 10–15. Коттеджные поселки для сезонного проживания в основном востребованы в пределах 30–70 км. от МКАД». Все большую активность проявляют потенциальные покупатели дальних дач, расположенных довольно далеко от МКАД (более 70 км).

 

Желающих переехать на постоянное место жительства в пригород могло бы быть гораздо больше, если бы не плохая транспортная доступность подмосковных земель. Например, до платформы Лосиноостровская 120 лет назад регулярно ходил поезд, и поутру те, кто спешил на работу, в течение получаса могли добраться до вокзала. А там уже на извозчике до центра Белокаменной рукой подать. Сегодня ситуация намного сложнее. Нынче вовремя добраться до офиса, расположенного в мегаполисе, удается не всегда, поэтому одним из самых существенных недостатков загородной жизни является слишком высокая загруженность транспортных магистралей.

 

Еще один минус — отсутствие развитой социальной инфраструктуры. Детских садов и школ в Подмосковье не хватает. К тому же усложняется процесс общения с родственниками, друзьями, живущими в городе или в в других поселках.

 

 

 

Несмотря на отечественный дореволюционный опыт жизни в загородных поселках, наши девелоперы нашли немало позитивного в европейской и заокеанской жизни. «Любое архитектурное направление, — считает Ю. Синяев,  — заимствованное из чужой культуры, со временем приспосабливается к российским традициям». Например, в отличие от западных российские загородные коттеджи в среднем гораздо меньше по площади. В европейских странах достаточно консервативный архитектурный стиль, сдержанная цветовая гамма в оформлении фасадов домов, отсутствуют высокие заборы вокруг поселков и индивидуальных строений. Последнее как раз совсем не радует отечественных дачников. Впрочем, не только В. Сюков, но и другие специалисты рынка уверены, что качество наших коттеджей и архитектура домов нисколько не хуже, а зачастую даже лучше иностранных, и вскоре, может быть, их обитатели даже откажутся от возведения оград.