Дачи для читателей

Дачи для читателей (Приложение к газете "Ведомости" Недвижимость. Октябрь.2003)
Минская трасса - типичная представительница "западной семьи" Подмосковья, в которую входят районы от Новорижского до Калужского шоссе. Зона трассы М1 "Беларусь" вполне отвечает классическим признакам этой "семьи": хорошая экологическая ситуация и опрятный вид стародачных мест, среди которых самое известное - Переделкино.
Долгие дороги.
Минское и Можайское шоссе, уходящие от МКАД параллельно, всегда были и остаются в списке наиболее привлекательных мест для строительства загородного дома. Хотя в зоне 80 км от Москвы по трассе не встречается ни крупных водохранилищ, ни популярных спортивных баз, традиционно притягивающих любителей подмосковной природы, эти недостатки трассам легко прощают. Соседство с элитной Рублевской трассой, обилие лесных территорий и престижных стародачных поселков, - гарантия сохранения высокого интереса покупателей к земле и недвижимости минско-можайского направления.
Единственная проблема, всерьез осложняющая жизнь местным владельцам загородной недвижимости, по мнению Виталия Мишукова, старшего партнера агентства Poselki.Rusland, - это пробки на выезде из Москвы и в районе объезда города Одинцово (5 км от МКАД) : четырех существующих полос явно недостаточно для нормальной организации движения.
"В отличие от Рублевского и Калужского Минское шоссе - это рабочая трасса, по ней идут все грузы на запад: в Белоруссию, Польшу, Германию, - говорит Наталья Пейсикова, менеджер отдела загородной недвижимости компании Soho Realty. - По этой дороге едет много грузовых автомобилей, что ухудшает экологию, создает транспортные проблемы".
Из-за тяжелой транспортной ситуации, по словам Владимира Яхонтова, директора управления загородной недвижимости компании "Миэль-Недвижимость", привлекательность минского направления в последнее время снизилась. И все же наличие транспортного сообщения с Рублевским и Киевским шоссе позволяет немного компенсировать временные затраты на поездки до некоторых поселков, считает Яхонтов.
Дорогие квартиры.
Сложная транспортная ситуация на Минке связана не только с устремленными на летние дачи автовладельцами, но и прежде всего с ежедневным перемещением обитателей Одинцова в Москву и обратно. Этот подмосковный город в последние годы активно застраивается и благодаря благоприятной экологии, близости к столице и престижности западного местоположения. Многие покупатели недвижимости рассматривают Одинцово в качестве постоянного места жительства.
В 2002 г. в Одинцовском районе построено и сдано в эксплуатацию 310 233 кв. м жилой площади. Однако можно не сомневаться, что это только начало. В этом году о планах на застройку города заявили компании СУ-155, "Интеко" и местный инвестор - компания "ВМА-проект". Близ платформы Трехгорка они в 2004 г. намерены построить дома экономкласса серии П-3М и ИП-46С и пять домов бизнес-серии И-155. В комплексную застройку микрорайона входят также школа, торговые, административные, спортивные помещения. На начальном этапе строительства квартиры продаются по $650 - 700 за 1 кв. м.
Другой застройщик города - компания "Дружба-Инвест" в 4 км от Одинцова, в микрорайоне Дубки, возводит 14-этажный жилой комплекс площадью более 130 000 кв. м. Дома крупнопанельной серии РД-90 будут готовы к въезду покупателей квартир к концу 2004 г.
Обновляются и старые кварталы города. Администрация района Одинцово разработала концепцию реконструкции микрорайонов города со сносом пятиэтажек, обновлением коммуникаций и новым строительством. Уже началась реконструкция в 7-м микрорайоне Одинцова, в стадии проектирования - снос ветхих домов первых массовых серий в селе Большие Вяземы.
В Одинцово не одиноко.
Присутствие на Минской трассе бурно развивающегося Одинцова позволяет всем обитателям Минской дороги пользоваться его инфраструктурой, благо в городе она представлена хорошо. Учитывая активное жилищное строительство в районе, инвесторы торговых площадей начинают строить здесь магазины и крупные торговые центры. Только в течение последнего года здесь открылось около 20 новых магазинов и реконструировано более 30. Закончено строительство нового мебельного центра недалеко от платформы Трехгорка. Один из последних проектов - строящийся в Одинцове многофункциональный торгово-выставочный комплекс площадью более 60 000 кв. м. Решение о его строительстве было принято в конце февраля 2003 г. в рамках программы развития потребительского рынка услуг и ликвидации стихийных вещевых и продуктовых рынков.
В инвестиционный проект ЗАО "МВК-Груп" планирует вложить не менее $10 млн.
В Одинцово дошли фаст-фудовские столичные завсегдатаи: "Макдоналдс", "Баскин-Роббинс", а также пара итальянских ресторанов и "Территория суши". Всего в городе около 35 баров и ресторанов, пять гостиниц, два крупных спортивных центра и огромное число торговых точек - 690, в том числе, если верить официальной статистике, 287 магазинов.
Помимо Одинцова на Минской трассе есть еще два притягательных для обладателей местной недвижимости места. Первое - пересечение шоссе и МКАД, где создана развитая торговая инфраструктура - магазины "Ашан", "Три кита". Однако это, по мнению Пейсиковой, одновременно становится и недостатком Минского шоссе, так как увеличивает его и без того высокую транспортную загруженность. Второе излюбленное место - в районе поселка Зайцево, в 17 км от МКАД. По словам Александра Рыкова, директора по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, многие специально выбирают жилье поближе к зоне, где расположена загородная часть Московской экономической школы.
Старые места по новым ценам.
Несмотря на активное строительство жилья в Одинцове, центром притяжения покупателей недвижимости на Минской трассе остаются районы старых дачных поселков. А их здесь немало. Самые известные - Баковка, Немчиновка, Жаворонки, Переделкино, ДСК "Луч".
По мнению Александра Рыкова, стародачные места Минского шоссе расположены на отрезке от 1 (Немчиновка) до 22 км (Жаворонки) от МКАД. "Сейчас стародачные места представляют собой смешение старых дач и новых высококачественных домов, - считает Рыков. - Иногда новыми домами застроены целые улицы. Тут же, рядом или внутри стародачных мест, построены новые поселки, огороженные и охраняемые. Именно такого рода застройка характерна для Минского шоссе".
На Минской дороге почти нет крупных землеотводов, поэтому и число новых поселков, по наблюдению риэлторов, весьма ограниченно. "Соотношение спроса и предложения свидетельствует о недостатке на минском направлении сбалансированных поселков среднего уровня, хорошо охраняемых, с центральными коммуникациями, с развитой поселковой инфраструктурой, - считает Яхонтов. - Довольно много мест и поселков, которые едва дотягивают до класса С. В то же время вдоль трассы много домов усадебного типа, больших и дорогих".
Цены на землю в старых дачных местах очень разные - от $2000 до $7000 за сотку, а средняя - $5000 - 6000, - считает Владимир Яхонтов. - Постоянным спросом пользуются участки площадью 12 - 15 соток, а также дома бизнес-класса стоимостью $300 000 - 600 000". Но таких предложений на Минке, по мнению риэлторов, явно недостаточно.
Цены на землю на Минской трассе зависят не столько от расстояния до МКАД, сколько от особенностей конкретного места, считает Александр Рыков. Наиболее популярные земли Минской трассы, по мнению Натальи Пейсиковой, - это участки под коттеджную застройку, имеющие лес.
Наиболее дорогая недвижимость сосредоточена в районе Грибово (12 км от МКАД). Стоимость домов доходит здесь до $5 млн, а земли - до $18 000 за сотку.
Участки в поле стоят дешевле. По данным Soho Realty, в 12 км от МКАД, в Акулове, на новом землеотводе участок с коммуникациями можно купить по $3000 за сотку. В Крекшине (20 км) в поле продается участок в 15 соток по цене $2100 за сотку.
Далее 30-километровой зоны, например в Голицыне, в сформированном коттеджном поселке со всеми коммуникациями участки без леса стоят по $6000 за сотку и от $8000 до $10 000 за сотку, если участок расположен в лесу.
Ближе к бетонному кольцу, за границей 30-километровой зоны можно найти неплохие поселки - Голицыно и Новоголицыно. Это охраняемые поселения с домами в среднем по 500 кв. м (максимум до 1000 кв. м) с дополнительными объектами инфраструктуры - фитнес-центром и бассейном.
"В ближайшее время по Минскому шоссе не планируется выделение крупных земельных участков, - считает Яхонтов. - Значит, новых коттеджных поселков здесь строиться не будет, поэтому структура спроса существенно не изменится".
Однако в конце сентября на рынке значился как минимум один большой участок в 7,5 га в 60 км по Минскому шоссе близ деревни Дорохово. Продает землю компания "Тэрейн", которая специализируется на подборе крупных участков под загородное строительство. Основные предложения "Тэрейна" - по северному и северо-восточному направлениям области, но удачный участок они не отказались приобрести и на Минской дороге. Как объяснили в компании, этот участок раньше занимал пионерский лагерь, затем он был приобретен первым собственником и продан им "Тэрейну", который, в свою очередь, готов вручить права на эту землю другому покупателю за $780 000.
Время выбирать.
Новых предложений на Минской трассе действительно немного (см. таблицу). Из строящихся поселков можно отметить "Жаворонок" (25 км от МКАД, 45 монолитно-кирпичных домов) , "Зайцево-2" и одно из самых свежих предложений Одинцовского района - "Радуга в Лапино" в 18 км от МКАД (можно ехать и по Рублево-Успенской трассе, и по Минской). Объем инфраструктуры "Радуги в Лапино" разительно отличает поселок от других предложений Минской дороги: здесь построят огромный (площадью более 7000 кв. м) центр досуга, в котором будут бассейн, фитнес- и борцовский залы, бани, теннисные корты, ресторан, мини-маркет, аптека, игровые комнаты для детей. В самом поселке школы не предусмотрено, но рядом, в 4 км, находится отремонтированная инвестором поселка Успенская школа.
Свободная земля поселка в основном продается с подрядом на строительство. Правда, как объяснили в компании "Флэт и Ко", продажа без подряда возможна, но нежелательна, так как инвесторам и застройщикам важно сохранить единство архитектурного облика поселка. Продав покупателям только землю, контролировать визуальный облик будущего дома инвестору поселка будет гораздо сложнее.
Еще одно предложение минского направления придется по вкусу любителям недвижимости в строгом классическом стиле, а также тем, кто не готов предпочесть красоты загородной природы близости к суетной столице. На самом выезде из города, на границе с Баковским лесопарком начинается строительство дворцово-паркового ансамбля "Мещерский" с 4-уровневыми коттеджами и 5-уровневыми апартаментами. Инвесторы проекта - ЗАО "Дирекция капитального строительства и ремонта Западного административного округа" и компания "БВТ-Стройинвест".
Комплекс "Мещерский" будет включать здание из четырех примыкающих друг к другу домов с внутренним двором шириной 75 м, в котором обустроят французский парк с фонтанами и цветниками. Двор будет спускаться к огромному, площадью 4000 кв. м, пруду. В комплексе "Мещерский" также запланированы круглосуточно работающий фитнес-центр, суши-бар, служба доставки продуктов, химчистка. Делать более обширную инфраструктуру в поселке нет смысла - Москва совсем рядом.
Не пустая земля.
Коллекцию недвижимости стародачных мест Минской трассы достойно представляет поселок Жаворонки, что в 20 км от МКАД. Сейчас в Жаворонках построено около 10 000 домов и в летние месяцы живет более 20 000 жителей. Первое упоминание о деревеньке, давшей нынешнему поселку столь приятное слуху название, относится к XVI в. Деревня возникла вблизи дорожного тракта от Москвы к Звенигороду. Однако в Смутное время местные жители, "терпя много бед от разбоя, вражеских набегов, бесчинства", покидали свои дома, и, согласно писцовым книгам 1627 г. , земля эта числилась "в пустоте". Однако в начале XX в. Жаворонки стали популярным местом для строительства домов и дач. В середине поселка был разбит парк, появились церковь, почта, начальная школа. Нынешние Жаворонки объединяют территорию ближайших поселков Косой Клин, Виттовка, 30 лет Октября, 1905 года, Дачная.
В гостях у писателей.
Другой легендарный стародачный поселок - Переделкино - тоже находится близ Минского шоссе. Здесь, всего в 8 км от МКАД, самая дорогая на минском направлении земля: стоимость сотки доходит до $25 000.
Местная земля была подарена писателям лично Иосифом Сталиным в 1935 г. Сталин решил воспитывать тружеников пера "пряником" и разрешил строить за казенный счет дачи. Всего в Переделкине были построены 24 дачи. Они достались самым крупным писателям и поэтам того времени. В бессмертном романе Михаила Булгакова "Мастер и Маргарита" этот дачный поселок выведен под названием Перелыгино.
Само слово "Переделкино" происходит от названия деревни Переделки, которая находится слева от Минского шоссе. Сама здешняя земля имеет интересную историю. Как говорят местные жители, когда-то система подземных ходов связывала Переделкино с комнатой в Кремле, где находилось не что иное, как библиотека Ивана Грозного.
Сворачивая с Минского шоссе, в Переделкино попадаешь не сразу: сначала идет поселок Баковка, где расположены участки сотрудников газеты "Правда" и генеральские дачи. Кроме того, здесь находится дача Анастаса Микояна, где сейчас живут его потомки. С правой стороны - огромный участок с домом, где раньше жил Семен Буденный. Для того чтобы он мог сделать конюшню, земли ему дали много. С маршалом связана одна из местных легенд. Когда в самый разгар репрессий 1937 г. Буденного решили арестовать, он, не рассчитывая на справедливость советского суда, просто поставил на чердак своего дома пулеметы и заявил, что живым его не возьмут. Когда об этом доложили Сталину, он был весьма доволен смелостью маршала и приказал оставить его в покое.
Переделкино стало знаменитым поселком именно благодаря своим обитателям: Леониду Леонову, Демьяну Бедному, Александру Фадееву, Корнею Чуковскому. В число этих людей попал и Борис Пастернак (он прожил там до своей смерти в 1960 г. , а в доме сейчас создан музей).
В середине 1950-х гг. , когда все участки поделили между творческой интеллигенцией и стало понятно, что дач на всех не хватает, в Переделкине построили Дом творчества. Архитектура в стиле ампир, с колоннадой и при этом с весьма спартанскими условиями: с малюсенькими комнатами и удобствами в конце длинного коридора. Но и на этом процесс освоения ставшей уже легендарной местности не закончился. Поселок стал разрастаться вширь и протянулся до ж/д станции Мичуринец. Там получили дачу Маргарита Алигер, Лев Ошанин (сейчас на ней живут его потомки) , поэт Лев Озеров, Белла Ахмадулина, Булат Окуджава (в его доме сейчас также организован музей, в котором по воскресеньям порой проходят литературные чтения и камерные концерты авторской песни). Часть территории была застроена дачами работников "Литературной газеты" (у них свои участки до сих пор).
После распада СССР Литфонд канул в Лету. И за писательские дачи разгорелись споры. Часть участков остается в аренде у писателей, часть продана. Сейчас вдоль всей дороги, ведущей в Переделкино, в два-три ряда выстроены новые дома. Застроена даже часть знаменитого поля, вид на которое открывался со второго этажа дачи Пастернака. Стремительно уменьшается в размерах лес, который раньше окружал Переделкино. Около пяти лет назад поляна, которая служила обитателям поселка футбольным полем, была куплена, по слухам, "Газпромом". Здесь очень быстро, за несколько месяцев, оказалась построена улица с 2- и 3-этажными особняками.
О Переделкине - точнее, о его обитателях - рассказывают много забавных историй. Одна из них - о доме популярного скульптора современности Зураба Церетели.
Жил некогда во Франции художник Фернан Леже, который очень любил Советский Союз и даже женился на белоруске. Надежда Леже, зная любовь мужа к России, подарила Музею изобразительных искусств им. А. С. Пушкина много его картин и построила в Переделкине на участке подаренной ей в благодарность земли дом очень странной модернистской архитектуры из красного кирпича. Про этот дом за высоким забором среди обитателей Переделкина ходили разные слухи. Например, о том, что там есть лифт (это при двух-то этажах! ). Однако ни сама госпожа Леже, ни ее родственники не пожелали жить в доме, и, опять-таки по слухам, его за $300 000 купил Зураб Церетели. Он облицевал его светлой плиткой с мексиканским орнаментом.
Самым крупным из обитателей его участка был, без сомнения, знаменитый Петр I, "украшающий" теперь Москву-реку. Правда, это было еще в те времена, когда памятник был не Петром, а Колумбом - несостоявшимся подарком Церетели Америке. Новый Свет не принял шедевра современного скульптора, и Колумб, поменяв голову, стал русским государем. Но пока монумент обитал в загородной резиденции автора, огромная и загадочная рука, торчащая ночью из переделкинских елок, в сумерках пугала местных жителей.
Алена Шевченко