Что выгоднее — купить офис или арендовать его?

Что выгоднее — купить офис или арендовать его? Этот вопрос особенно актуален для вновь созданных и уже устоявшихся на рынке компаний именно сейчас, когда арендные ставки и цена продаж одного квадратного метра значительно снизились, а рынок изобилует разнообразными дисконтными предложениями.

Если купить, то где — в бизнес-центре или на первом этаже жилого дома? Какой класс предпочесть? И сколько придется заплатить за аренду офиса сегодня? Эти и другие актуальные вопросы мы обсуждаем с участниками рынка коммерческой недвижимости.

Офис-контроль

Формирование делового имиджа Екатеринбурга напрямую связано с офисной недвижимостью. Ежегодно в уральской столице открываются все новые бизнес-центры, но проблема нехватки офисных площадей до сих пор не решена. Взять, к примеру, свежие данные сводной таблицы деловых центров по районам Екатеринбурга (см. таблицу). Бизнес-центры класса С можно пересчитать по пальцам, при том, что площадки в них самые «ходовые» из-за привлекательной цены в условиях кризиса. Офисов класса В в четыре раза больше, но их суммарная площадь лишь в 2,8 раза превышает офисы класса С. Деловых центров класса А – всего 11 общей площадью 123,4 тыс. кв. метров.

Больше всего бизнес-центров сосредоточено в Ленинском районе Екатеринбурга, в то время как в отдаленных от центра районах – Орджоникидзевском, Чкаловском, Железнодорожном – их ничтожно мало.

Несмотря на данные статистики, некоторые участники рынка убеждены, что с выводом на рынок офисов класса А и В повременить не только можно, но даже нужно. А вот помещений в классе С, которые пользуются спросом, катастрофически не хватает. Генеральный директор группы компаний «Уралстройинвест» Илья ЖУРАВЛЕВ, считает, что нестабильная финансовая ситуация в целом привела к серьезному снижению спроса на коммерческую недвижимость. Однако офисы в низком ценовом сегменте по-прежнему остаются востребованными. Это относится как к аренде, так и к продаже офисной недвижимости. «По цене 40–60 тыс. руб. за кв. м площади еще покупают, а выше – уже задумываются. Если бы, например, продавался офис 300 кв. м в бизнес центре класса А по цене 90 тыс. руб. за кв. м, покупатель сразу бы нашелся, – убежден Илья ЖУРАВЛЕВ. – Но таких предложений на рынке сейчас нет».

Генеральный директор управляющей компании «ПРЕД-Групп» Алексей МАЛЬЦЕВ также считает, что на рынке офисной недвижимости активным спросом пользуются площадки эконом-класса: «Объекты класса А появились в период бурного развития девелопмента, основная их масса была готова в конце 2008 и в 2009 годах. Заполнялись эти площадки как раз в тот период, когда кризис достиг своего апогея, потому спрос на них колоссально низкий. Зато, например, все 9400 кв. м площадей объекта класса С имущественный комплекса, принадлежавшего ранее Екатеринбургскому заводу ОЦМ, уже нашли своих арендаторов».

Большой спрос сегодня и на встроенные офисные площадки, расположенные на нижних этажах жилых зданий, которые также относятся к эконом-сегменту. Чаще всего, под офисы переводятся те объекты, которые располагаются рядом с оживленной транспортной развязкой, пешеходными зонами, другими словами там, где арендатору обеспечено максимальное количество посетителей. Как правило, такими площадками интересуются турагенства, банки, магазины.

Но директор ООО «Управление Недвижимостью» Татьяна ЛЕОНОВА считает, что переведенные нежилые помещения на рынок бизнес-центров совсем не влияют: «У бизнес-центров перед обычными офисами в жилых домах есть неоспоримое преимущество: в арендную ставку включены коммунальные услуги, услуги связи, охраны и многое другое. Кроме этого, клиент может быть уверен, что его никто не затопит сверху. Как правило, в бизнес-центре существует управляющая компания, заинтересованная в качественной работе объекта. Арендаторы могут пользоваться целым комплексом услуг (клининг, обеспечение безопасности и т.д.). В нежилых помещениях проблемами ЖКХ арендатор занимается самостоятельно».

Почувствуйте разницу

Офисы в жилых домах, в различных административных помещениях классифицировать практически невозможно. С бизнес-центрами все по-другому: наличие или отсутствие систем отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, пожарной безопасности, лифтов и еще многое другое формирует классность. Однако, до сих пор четкой классификации бизнес-центров не существует, поэтому-то управляющие компании, госчиновники и различные эксперты бьются над решением этого вопроса, чтобы не предлагать клиентам кота в мешке.

Заведующий сектором организации услуг Комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга Олег КИТАЕВ подтвердил, что на сегодняшний день ситуация на рынке офисной недвижимости города Екатеринбурга характеризуется как «классовая» неразбериха – несмотря на то, что строительство офисных зданий продолжается, единой для всех четкой системы классификации офисной недвижимости нет. Однако существует 30 показателей, по которым и идет разбор бизнес-центров. Речь идет об основных инженерных характеристиках, конструктивных особенностях здания, местоположении и доступности, праве собственности, управлении и имидже здания.

Бизнес-центры класса А как дорогие, презентабельные отели, в которых все включено и продумано до мельчайших деталей. Купить такой офис в Екатеринбурге сегодня невозможно просто потому, что они не продаются. Такие фешенебельные площадки выполняют только одну, но весьма внушительную функцию – постоянно приносят неплохую прибыль управляющим компаниям. Арендовать такой, в прямом смысле этого слова, «золотой» офис можно по цене 1,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. При этом, отмечают собственники этих помещений, оно того стоит.

Например, арендуя офис в таком бизнес-центре, вы можете быть уверены, что средняя температура в нем будет всегда в комфортном диапазоне 22-23 градуса по Цельсию, а воздухообмен – из расчета 60 куб. м в час на 10 кв. м. Высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок доставят вас на любой этаж (однако никто не может гарантировать, что лифт придется ждать не более 30 секунд, так как это единственный показатель, который остается на усмотрение управляющей компании). Подземная или крытая многоуровневая парковка с переходом к зданию, а также наземная охраняемая парковка является обязательным атрибутом качественного офиса. Кафетерий организован с учетом размеров здания и количества работающих в нем сотрудников. Есть качественный конференц-зал и переговорные комнаты. И, самое главное, из окон открывается прекрасный вид.

А вот из окон бизнес-центров класса B «+» не всегда удастся полюбоваться пейзажем, потому что это – факультативный элемент. Но систему видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточную охрану здания, а также системы электронных пропусков и пожарной безопасности (эвакуационные выходы, система оповещения, система пожаротушения и пр.) управляющая компания должна обеспечить в обязательном порядке. За квадратный метр в таком офисе в среднем придется в месяц выкладывать 1200 рублей.

В офисах класса B «─» из окон вполне может открываться вид на промышленные объекты. Но при отделке помещений общего пользования и его фасада должны быть использованы качественные материалы. Кроме этого, объект высотой 3 и более этажей должен быть оснащен современными лифтами. За аренду офиса в этом объекте придется в среднем тратить такую же сумму, как на офис класса В+, но разница между «+» и «─» очевидна: не всегда за те же деньги можно найти площадку, отвечающую желаемым требованиям.

Бизнес-центры класса С – это эконом-сегмент, потому за один квадратный метр в месяц в среднем придется выкладывать по 500-800 рублей. При этом арендаторы должны быть готовы к отсутствию центральной системы отопления, вентиляции, кондиционирования, лифтов. Отделка помещения вполне может быть выполнена из недорогих материалов, а парковка оказаться неохраняемой. Также могут возникнуть проблемы с питанием: наличие кафетерия факультативно.

Единственным преимуществом бизнес-центров класса В и С является то, что в них есть часть офисов, которые можно не только арендовать, но и купить. Так, в третьем квартале 2009 года офисы класса В продавались по цене 73 тыс. руб. за квадратный метр, в классе С стоимость одного квадратного метра составляла 64,6 тыс. руб. Офисы в классе А не продаются.

Купить или арендовать?

Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга как никогда за последнее время повернулся лицом к арендатору и покупателю. По словам Алексея МАЛЬЦЕВА, сейчас действует ряд дисконтных предложений, которые активно используются для привлечения арендаторов. Например, управляющие компании предлагают услуги - переезд в подарок, компенсацию установки офисных перегородок и расходов на связь, арендные каникулы, отложенные платежи и многое другое. «Действительно, дисконтные предложения существуют, и очень неплохие. Сегодня цена квадратного метра на офисы в центре города в среднем составляет 50 тыс. руб. за кв. м, хотя раньше за эти же площади просили не меньше 100 тыс. руб. К примеру, в одном из деловых центров класса А, расположенном в центре Екатеринбурга, действует спецпредложение по паркингам. Сейчас они продаются по цене 650 тыс. руб. за объект, в то время как на рынке цена на подобные объекты начинается от 900 тыс. руб.», – комментирует ситуацию Илья ЖУРАВЛЕВ.

Еще одно преимущество появилось на рынке благодаря кризису: раньше управляющие компании предлагали в аренду площади достаточно большие по объему, сейчас офисы сдаются исходя из потребностей арендаторов. «Самыми привлекательными для клиентов по-прежнему остаются офисные площади, находящиеся в диапазоне от 40 до 150 кв. м. Например, в деловом центре на улице Горького сейчас можно снять в аренду небольшие помещения. До кризиса это сделать было крайне трудно. В деловом центре на Ленина управляющая компания вообще отказалась от конференц-зала и сдала его под офис. Эти здания находятся в самом центре, потому офисные площади в них оказались востребованы даже в кризис», – говорит Олег КИТАЕВ.

Но, несмотря на ставшие в связи с кризисом более привлекательные цены на офисы, участники рынка советуют не принимать опрометчивых решений. Стоит обратить особое внимание на структуру бизнеса, а также определить его цели и задачи. «К примеру, ритейлу покупать недвижимость невыгодно: это лишняя «обуза», важно место, откуда, в случае чего, можно безболезненно уйти. Вопреки общепринятому мнению «свое всегда лучше», следует вкладывать эти деньги в оборот, а не в недвижимость. Как правило, офисы покупать выгоднее тем структурам, для бизнеса которых важна капитализация (например, банкам, страховым компаниям, некоторым розничным сетям). Остальному бизнесу все-таки выгоднее недвижимость брать в аренду», – считает Алексей МАЛЬЦЕВ.

Раньше очень многие инвесторы стремились приобрести офис в собственность, тем самым сразу освободиться от арендной платы и выгодно вложить средства. Сейчас все с точностью до наоборот: приобретать офис стало менее выгодно, потому что многие компании никак не могут определиться с перспективами развития. «При покупке офиса, конечно, важно то, что собственнику не придется вносить арендную плату. Однако надо помнить, что офис – вещь дорогая, это единовременное вложение крупных средств. Сдачей в аренду финансовые вложения не окупить: арендные ставки упали почти вдвое. Вообще, многие сейчас считаю, что лучше «отсидеться», пока ситуация не стабилизируется, и переходят в более дешевый сегмент аренды», – констатирует Илья ЖУРАВЛЕВ.

А вот Олег КИТАЕВ убежден, что «настало время покупателя. В определенной степени рынок продаж достиг дна. И арендные ставки в перспективе все равно будут повышаться». Директор ООО «Управление Недвижимостью» Татьяна Леонова также уверена, что покупку офиса стоит рассматривать тем владельцам бизнеса, которые занимают большие офисные площади (500 кв.): «Для них на сегодняшний день купить офис достаточно выгодно, поскольку цены существенно снизились».

Какими бы ни были привлекательными условия на рынке офисной недвижимости, решение - покупать или арендовать офис - принимать руководителям компаний. Главное, верно оценить свои финансовые возможности.

Мария Банных www.nedv.info

По всем вопросам обращайтесь по телефону (495) 925-75-04, пишите: office@9256601.ru, или отправьте заявку.

База объектов коммерческая недвижимость:

Аренда офисов в Москве, снять офис в центре, аренда офисов Москва, снять офис Москва, снять офис в Москве;

продажа офисов, продажа офисов в Москве, продажа офисов Москва, продажа офиса, продажа офисы, продажа офиса Москва, продажа офисных помещений, продажа особняков в Москве, продажа особняков.