5 вопросов экспертам. Почему не снижаются цены на московские квартиры?


5 вопросов экспертам. Почему не снижаются цены на московские квартиры?

 

В первые недели наступившего года аналитики отметили рост цен на столичное жилье. Незначительный, но тем не менее рост. Также было зафиксировано увеличение количества сделок. Об этих тенденциях на рынке московского жилья мы попросили рассказать экспертов.
 
 Наши эксперты
 
Григорий Полторак,
президент Российской гильдии риэлторов
 
 
Ольга Варакутина,
директор отделения агентства «МИЦ-недвижимость»
 
 
Ирина Наумова,
директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость»
 
 
Дмитрий Таганов,
руководитель аналитического центра корпорации «Инком»
 
 
 
Марина Некрасова,
генеральный директор компании «БЕСТ-Новострой»
 
 
Дмитрий Халин,
директор департамента стратегического
консалтинга компании «Интермарк-Савиллс»
 
 
 
 
Действительно ли ситуация именно такова? Чем это можно объяснить?
 
 
Григорий Полторак:
— Объяснение простое: люди устали ждать исполнения липовых пророчеств о том, что жилье скоро подешевеет в несколько раз. Жизнь-то идет своим чередом, мы видим, что все товары и услуги только растут в цене.
 
Ольга Варакутина:
— Цены на столичное жилье стали расти, а количество сделок увеличиваться. Основная причина — отложенный спрос. Нельзя бесконечно откладывать решение важнейших для любого человека жилищных вопросов. Сказывается и тот факт, что потенциальные покупатели, которые внимательно отслеживают динамику цен, поняли, что падения не происходит уже довольно длительный промежуток времени, а квартиры экономкласса понемногу дорожают. Важным фактором оказалось и улучшение условий ипотечного кредитования: снижение ставок, уменьшение размера первоначального взноса.
 
Ирина Наумова:
— Наша компания отмечает оживление рынка уже с середины 2009 г. Продажи объектов, ценообразование которых происходило на пост-кризисном рынке, идут высокими темпами. Что касается роста цен, то он, скорее всего, связан с тем, что сегодня в продажу поступает мало новых проектов, а те, которые вышли на рынок в 2008–2009 гг., находятся на более поздней стадии строительства. Соответственно, стоимость 1 кв. м в этих объектах выросла.
 
Дмитрий Таганов:
— О росте как об устойчивом тренде говорить пока еще рано. Так, за неделю, с 18 по 24 января, мы действительно наблюдали прирост рублевых цен в Москве на 0,4% — с 177,6 до 178,4 тыс. руб./кв. м. Однако он крайне незначительный и лишь компенсирует снижение цен в праздничные недели. Так что делать какие-либо общие выводы пока рано.
 
Марина Некрасова:
— В 2009 г. спад на рынке недвижимости сменился фазой стабилизации. Первые признаки оживления появились осенью прошлого года, вслед за спросом наметилась тенденция к росту цен на наиболее ликвидные объекты. В октябре спрос был на треть больше, чем в начале 2009 г., количество сделок возросло в 1,8–2 раза. Однако по сравнению с докризисными показателями число совершаемых покупок все еще гораздо ниже.
 
Дмитрий Халин:
— Даже если посмотреть на данные официальной статистики, то количество сделок в декабре 2009 г. было рекордным за последние полтора года. Объяснений два. Во-первых, на конец года традиционно приходится период активизации покупателей: люди хотят непременно завершить сделку до новогодних праздников. Во-вторых, все почувствовали, что наступает период стабилизации и дальше падать цены уже не будут.
 
 
 
В самый острый период падения цен продавцы соглашались на огромные скидки. Как они ведут себя сегодня?
 
 
Григорий Полторак:
— Мнение о массовом 50%-ном дисконте — заблуждение, на вторичном рынке такие случаи всегда были исключением. Готовность продавца идти на значительные уступки в цене всегда свидетельствует о каких-то чрезвычайных обстоятельствах, и к таким случаям нужно относиться с большой осторожностью.
 
Ирина Наумова:
— На первичном рынке застройщики в конце 2008 — начале 2009 г. предоставляли большие скидки. Максимальная, о которой слышала, — 40%.
В течение 2009 г. застройщики произвели коррекцию цен, и сегодня стоимость 1 кв. м больше соответствует реалиям рынка. Теперь застройщики заявляют реальные цены и скидок, как правило, не дают.
 
Дмитрий Таганов:
— До лета 2009 г. цены на квартиры были достаточно далеки от реальности и отражали не столько рыночную конъюнктуру, сколько пожелания владельца. То есть, по сути, это были «этикеточные» цены.
Но уже более полугода как владельцы квартир стали изначально называть адекватные суммы, и с этого периода максимальные скидки не превышают 5–10%.
 
Марина Некрасова:
— Период существенных скидок закончился. Сейчас продавцы занимают выжидательную позицию, тем более что в целом на рынке уже наметилась тенденция к увеличению цен.
 
Дмитрий Халин:
— Разговор о торге будет корректным только при разделении всего рынка на качественные сегменты. Самый «уторговываемый» сегодня — бизнес-класс, где цены, несмотря на существенное «проседание», все еще выше, чем ожидания основной массы покупателей.
Поэтому по объектам бизнес-класса как на первичном, так и на вторичном рынке еще возможен торг до 20% от первоначально заявленной стоимости. По остальным сегментам (классы эконом и премиум) величина торга вошла в нормальные, докризисные рамки — порядка 5%. Если хозяину очень надо продать, то она может составлять до 10%.
 
 
 
Весьма популярными стали аналогии между нынешним кризисом и периодом 1998–1999 гг. — тогда цены тоже упали примерно на 30%. Но в 1999 г. цена 1 кв. м в Москве составляла 600–650 долл., а сегодня — 4,1–4,5 тыс. долл. В то, что доходы населения выросли с той поры в шесть-семь раз, верится с трудом. Означает ли это, что у нынешнего роста цен нет оснований?
 
 
Ольга Варакутина:
— Если есть рост цен, значит, для этого есть база, то есть платежеспособный спрос. А доходы действительно выросли. Когда-то зарплата в 1000 долл. была просто огромной, сегодня же доход в 29–30 тыс. руб. таковым назвать никак нельзя.
 
Ирина Наумова:
— С 1998–1999 гг. значительно выросла себестоимость строительства. Дорожали строительные материалы, стоимость работ… А вообще, цена определяется рынком. Сегодня мы ощущаем дефицит жилья, который даст о себе знать и в 2010, и в 2011, и в 2012 гг. Неудивительно, что стоимость жилья будет расти.
 
Дмитрий Таганов:
— На рынке нет таких понятий, как «справедливая» или «несправедливая» цена. Если есть люди, которые согласны заплатить, например, за джинсы несколько тысяч долларов, значит, эта цена справедливая. В недвижимости то же самое: если есть люди, готовые покупать квартиры по предлагаемым ценам, значит, ценовой рост имеет все основания. В противном случае они снижались бы и дальше.
 
Марина Некрасова:
— Выросли не доходы населения, а стоимость продукта. Ее сформировала привлекательность московской недвижимости. Если же говорить об аналогиях с 2000 г., то нужно вспомнить, что цены на квартиры в Москве тогда оставались практически неизменными: вариации составляли плюс-минус 5%. Поэтому можно полагать, что и в нынешнем году не будет резкой динамики ни в ту, ни в другую сторону.
 
Дмитрий Халин:
— Даже по официальным данным, доходы граждан за этот период выросли в шесть-семь раз. Так что цены на недвижимость и зарплаты десять лет назад и сейчас вполне сопоставимы. И нынешние цены находятся на уровнях, вполне обоснованных макроэкономическими показателями и доходами населения.
 
 
 
Основной аргумент, приводимый в пользу дальнейшего роста цен, — дефицит строящегося жилья. На Ваш взгляд, количество новостроек действительно стало критично маленьким?
 
 
Григорий Полторак:
— Объем нового строительства в самом деле упал в несколько раз. Но я бы не назвал это главным аргументом в пользу роста цен сегодня. Все-таки сделки на первичном рынке составляют не более 20% от общего числа. Так что этот фактор серьезно сыграет только в будущем.
 
Ольга Варакутина:
— Я бы назвала дефицитом ситуацию с обычным жильем, домами типовых серий — их действительно строят очень мало. И серьезный рост цен прогнозируется всеми экспертами как раз на экономкласс. Еще надо помнить о вновь выходящих на рынок ипотечных деньгах. Появление кредитов означает большее количество покупателей, а продавцы моментально реагируют на увеличившийся спрос.
 
Ирина Наумова:
— Собственно, объемы строительства стали снижаться еще в 2007 г.: сначала новые правила игры, предусмотренные Законом № 214, потом кризис… Количество новых проектов сегодня невелико, снижаются объемы ввода жилья.
 
Дмитрий Таганов:
— Рассуждения о грядущем росте цен, обусловленном дефицитом нового жилья, лукавы. Механизм ценообразования не настолько примитивен, чтобы зависеть от единственного фактора — объема предложения. Учитывать нужно еще и спрос. Количество новостроек может уменьшиться в разы, только цены останутся на прежнем уровне, если квартиры некому покупать. А ситуация в Москве и в России в целом сложилась такая, что количество желающих приобрести квартиру, мягко говоря, не увеличивается. Многие платежеспособные граждане по-прежнему заняты поддержкой своего бизнеса, а жилищный вопрос отложили до лучших времен.
 
Дмитрий Халин:
— Сокращение объема строительства — это миф, который раздувается застройщиками для того, чтобы оживить продажи своих проектов. В бизнес-классе при нынешнем «уровне поглощения» того, что строится в настоящее время, хватит еще на три года. В премиум-классе запас примерно вдвое превышает годовой спрос. И лишь в экономклассе дефицит реален — Москве не хватает, по моим оценкам, 1,5–2 млн кв. м. Так что дефицит будет толкать цены вверх только в этом сегменте.
 
 
 
Как долго продержится тенденция к росту цен? Если бы Вы имели возможность повлиять на ситуацию на государственном уровне, какие меры Вы бы считали нужным применить?
 
 
Григорий Полторак:
— Доступность жилья и его дешевизна — не синонимы. Государству следует больше внимания уделять развитию рынка арендного жилья, в том числе навести порядок в использовании инструмента социального найма. Недавно принятый закон о продлении на три года бесплатной приватизации окажет негативное влияние на нормальное развитие рынка недвижимости, так как еще несколько лет не позволит создавать полноценный фонд социального жилья, продолжит порочную связь регистрации по месту жительства с правами собственности, что является основным источником правовых коллизий и криминальных схем.
 
Ольга Варакутина:
— Опыт подсказывает, что рост цен будет всегда. Только происходит он неравномерно. Рост, рост, рост, затем небольшое снижение, потом стабилизация и снова рост. А в целом, с моей точки зрения, надо больше строить нового жилья.
 
Ирина Наумова:
— Государство должно поддержать девелоперов. Например, взять на себя развитие инфраструктуры, в том числе дорожно-транспортной, на всей территории РФ. Получается, что Россия велика, но жить с комфортом можно на 15–20% ее территории. Надо размещать госзаказы на строительство, например, социального жилья. Странно было поддерживать АвтоВАЗ и не поддерживать вполне конкурентоспособную строительную отрасль.
 
Дмитрий Таганов:
— На ближайший год мы предусматриваем два сценария развития событий: нейтральный и пессимистичный. Если цены на нефть и другие энергоносители не пойдут снова вниз, то стоимость недвижимости будет стабильной в течение всего 2010 г. Если же баррель нефти упадет ниже 60 долл., то жилье может подешеветь еще на 10%. Однако нейтральный вариант развития событий представляется более вероятным.
Государство может помочь росту объемов строительства нового жилья, причем помимо муниципального строительства эффективной поддержкой станут любые меры, направленные на снижение инвестиционной себестоимости коммерческих проектов. В жилищном строительстве основные статьи расхода — это аренда или покупка земли, подключение к инженерным коммуникациям и энергосетям. Поэтому снижение для строительных компаний платы по этим статьям позитивно сказалось бы на строительной отрасли.
 
Марина Некрасова:
— Тенденция роста цен на недвижимость в Москве, полагаю, будет всегда. И влиять на это с точки зрения экономических законов рынка невозможно и не нужно. Это Москва, один из самых дорогих городов мира. Суммируя данные экспертов, можно прогнозировать некоторый рост цен на жилье с лета — начала осени 2010 г. Он может составить около 12–15%, а в элитном сегменте — порядка 10%.
 
Дмитрий Халин:
— В 2010–2011 гг. рост цен в среднем составит несколько процентов в рублях и примерно 10% в долларах. Причина более существенного увеличения стоимости недвижимости в долларах — в том, что экономисты предвещают дальнейшее ослабление американской валюты. Но экономкласс будет дорожать опережающими темпами.
На государственном уровне я бы попытался более точно делать прогноз макроэкономического развития, потому что ситуация, когда прогнозы правительства по разным секторам экономики корректируются один раз в два месяца, и при этом достаточно радикально, — ненормальная. Предсказать, как будут вести себя в таких условиях цены на жилье, невозможно.
 

 

 

15.02.2010
Подготовил Владимир АБГАФОРОВ.
 

 

 

 

 

 

Курсы валют
1$ = 87.78р.
1€ = 95.76р.

Контакты

Москва, ул. Щепкина,
47/1, офис 3, этаж 2-й


тел.:+7(495)925-66-01

Партнеры

Мотопарк "Вельяминово"
Подробнее

Отзывы БЕСТ Недвижимость
Любовь11.12.23

Константин помог с продажей комнаты.Впечатления от сотрудничества исключительно положительные. Од...

Лидия 19.08.23

Константин-профессионал своего дела. Он помог в короткий срок продать дачный участок . Консультир...

Нвталья30.07.23

Огромная признательность риелтеру Домашовой М. А.за профессионализм, серьёзный и ответственный по...

Татьяна 22.06.23

С Константином Юрьевичем познакомились при поиске квартиры. Очень приятно было работать с професс...

Алсу 16.12.22

?? ?? ?? ?? ??
Мой реальный отзыв от продавца о Елене Снигир.
Я за то чтобы сделки проходи...

Все отзывы »