5 вопросов экспертам о рынке загородного жилья


5 вопросов экспертам о рынке загородного жилья

По данным специалистов рынка загородной недвижимости, этот сегмент оказался одним из наиболее уязвимых за время кризиса. Так ли это и как обстоят дела со строительством и продажей коттеджей и земельных участков сегодня — об этом мы спросили наших экспертов.
 

Наши эксперты

 
Антон Архипов
руководитель отделения «Сретенское»
компании «Инком-Недвижимость»
 
 
Владимир Яхонтов
управляющий партнер
компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»
 
 
Ирина Кирсанова,
директор по маркетингу
компании «Пересвет-Групп»
 
 
Артур Хахоков,
директор по продажам
компании «Красивая Земля»
 
 
Сергей Клименко,
директор по корпоративному управлению и правовым вопросам
инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group
 
Согласны ли вы с тезисом, что негативные процессы на рынке загородной недвижимости по сравнению с рынком городского жилья в кризис развиваются более активно? Если это так, то в чем причина подобного явления?
 
Антон Архипов: Загородная недвижимость пострадала существенней, чем городская вторичка, но слабее, чем новостройки. Загородные объекты не являются предметом первой необходимости, поэтому спрос на них упал больше, чем на готовые квартиры. Многие покупатели решили, что с приобретением дома или дачи можно повременить до тех пор, пока наступит более благоприятное время, появятся средства… В настоящее время наша компания не наблюдает значительного снижения количества сделок. Однако на рынке происходит перераспределение спроса: если до кризиса продавались практически любые объекты, то сейчас покупатель стал очень разборчив.
 
Владимир Яхонтов: Нельзя сказать, что загородная недвижимость пострадала больше всего. Но кризис, конечно, отразился на загородном рынке. Цены на коттеджи в сегменте de luxe снизились на 25%, в бизнесе — на 32%, в экономклассе — на 24%. Основной спрос переместился в более экономичный сегмент. С объектами стоимостью до 10 млн руб. сегодня совершается порядка 78% сделок, в прошлом году в этой ценовой группе их было лишь 39%. Третий квартал 2009 г. оказался для загородного рынка не очень удачным: покупатели ждали второй волны банковского кризиса и дальнейшего снижения цен. Соответственно, сделок было мало, цены опускались. Однако после того как к концу года стало ясно, что никакой второй волны не будет, цены стабилизировались и даже в некоторых случаях пошли вверх. Мы отметили удорожание примерно в 20% коттеджных поселков на первичном рынке, где стоимость домовладений выросла в среднем на 4%.
 
Ирина Кирсанова: Главная причина снижения спроса на загородные коттеджи — более высокая стоимость такого домовладения по сравнению с городской квартирой. Покупатель платит и за землю, и за построенные на ней квадратные метры. Основной тенденцией 2009 г. стало снижение числа сделок на рынке в целом — их было вдвое меньше, чем летом 2008 г. Снижались и цены: например, на Новорижском шоссе на расстоянии до 30 км от МКАД участки без подряда минувшим летом стоили на 23,3 % меньше, чем в 2008 г.
 
Сергей Клименко: Рынок просел, продажи в среднем упали в шесть раз, а у некоторых девелоперов они просто прекратились. Темпы строительства сократились в десять раз, 60–70% проектов на рынке Подмосковья было заморожено. Инвестиции перестали поступать, так как из проектов вышли частные инвесторы и ПИФы. Был девальвирован рубль, некоторые государственные чиновники постоянно предсказывали падение цен на недвижимость — все это вывело из недвижимости миллиарды и миллиарды долларов.
Однако уже осенью специалисты зафиксировали оживление рынка. На объекты загородной недвижимости появился отложенный спрос, поскольку цены достигли дна, а покупатели осознали, что дальнейшего падения стоимости не будет. Оживлению способствовал и пересмотр форматов — так, ряд застройщиков, продававших свои поселки как элитные, переместили их в бизнес-класс, снизив цены до 40%.
 
Артур Хахоков: Если говорить о поселках с участками без подряда, то я бы сказал, что этот сегмент пострадал меньше всего. С начала года городские квартиры подешевели примерно на 15–20%, коттеджи в ряде поселков — на 10–20%. Стоимость аренды коммерческой недвижимости снизилась за этот период примерно на 5–10%. А вот земельные участки без подряда подорожали в среднем на 10–15%; в отдельных проектах рост цен превысил 30–40%. Это касается среднего и дальнего Подмосковья, то есть наделов, расположенных на удалении более 40 км от МКАД.
 
 
Загородная недвижимость — довольно широкое понятие. Какие из сегментов рынка пострадали от кризиса больше других? Какие меньше?
 
Антон Архипов: Меньше пострадали сегменты, ориентированные на конечного потребителя. Инвестиционный спрос на рынке московской и подмосковной недвижимости снизился, сейчас люди заинтересованы в приобретении дома для использования в личных целях. Им нужны комфортабельные дачи — пусть дальше от Москвы, но современные и по разумной цене. Желания тратить сразу все деньги на участок и дом у этих покупателей нет, но участки без подряда они приобретают весьма активно. В целом покупатели (и дач, и домов для постоянного проживания) ориентированы на то, чтобы создать себе максимально гибкий график платежей. Поэтому интересуются в первую очередь земельными участками. А строительством дома они будут заниматься в течение последующих двух-пяти лет.
 
Владимир Яхонтов: Больше всего пострадал бизнес-класс, поскольку это был наиболее массовый сегмент. Девелоперы активно использовали кредитные средства. А после того как этот источник финансирования оказался недоступным, им пришлось уменьшать цены, иногда даже ниже себестоимости.
Сегмент de luxe был изначально более узким и пострадал в меньшей степени. Таких проектов в принципе немного, и девелоперы строили их не столько с целью получения прибыли, сколько ради имиджа.
Также в результате кризиса появился рынок экономкласса, которого прежде фактически не существовало.
 
Ирина Кирсанова: Пострадал больше всего бизнес-класс. Доходы его покупателей, то есть среднего класса, упали наиболее ощутимо. Объекты в экономе, ранее недооцененном девелоперами, подешевели в меньшей степени.
 
Сергей Клименко: Самые богатые — владельцы крупного бизнеса, держатели акций, топ-менеджмент крупных компаний и тому подобные — пострадали в результате кризиса меньше всего. Когда говорят об ухудшении их финансового положения, то подразумевают уменьшение количества виртуальных денег, то есть удешевление имеющихся акций и активов. А вот живых денег у этой категории меньше практически не стало.
Так что и платежеспособный спрос в сегменте премиум не сократился. Кстати, это подтверждает и статистика продаж в других отраслях, например очень дорогих автомобилей. Их реализация в России даже несколько выросла.
 
Артур Хахоков: Меньше всего пострадала земля без подряда. Основная причина, на мой взгляд, в том, что это самая дешевая недвижимость: ни квартиру, ни дом в Московском регионе нельзя купить за сумму в пределах 1 млн руб. В то же время в коттеджном поселке без подряда в Подмосковье за эти деньги можно приобрести хороший участок с подведенными инженерными коммуникациями.
 
 
Ипотека. Было много сказано о том, что за городом она практически умерла. Так ли это и в чем причины подобного явления?
 
Антон Архипов: Ипотека не умерла, она просто не успела развиться на рынке загородной недвижимости. В 2007 г. банки пытались выйти на загородный рынок, создавались даже схемы работы. Проблема во многом объясняется тем, что на загородном рынке объекты обычно реализуют на ранних этапах строительства, а продажи полностью готовых домов довольно редки. Такая схема довольно сложная для банка. Но сегодня мы видим, что наиболее серьезные банки (например, Сбербанк) возобновляют активность на рынке загородной недвижимости.
 
Владимир Яхонтов: Сегодня мы фиксируем единичные сделки, но процентные ставки по выдаваемым кредитам слишком велики. Однако и до кризиса развитой загородной ипотеки не было. Продаваемые там объекты — нетиповые; банкам каждый раз нужно проводить их индивидуальную оценку, что требует дополнительных затрат и усилий. Риск и ответственность выше, поэтому банки загородную ипотеку давали крайне неохотно.
 
Сергей Клименко: Хотя количество ипотечных сделок сократилось в среднем по рынку на 80–90%, у некоторых компаний снижение составило всего 30%. Это застройщики, которые создали совместно с банками программы по кредитованию. Это означает, что банки доверяют таким компаниям, что их юридическая чистота и финансовая устойчивость не вызывает сомнений. Например, наша компания имеет подобные программы со Сбербанком и ИнвестТоргБанком.
 
 
Что происходит с загородным рынком сейчас? Появляются сведения о его активизации.
 
Антон Архипов: На загородном рынке спрос на самые выгодные ценовые объекты обогнал докризисный. Хуже всего обстоит дело с продажей домов в тех проектах, будущее которых под вопросом.
 
Владимир Яхонтов: Сегодня мы наблюдаем оживление на рынке загородной недвижимости — оно произошло из-за того, что покупатели перестали ждать второй волны кризиса, и сделки возобновились. Я надеюсь, что подобная динамика продолжится до конца года. Все идет по нарастающей: в октябре сделок было больше, чем в сентябре, а в ноябре — больше, чем в октябре.
 
Ирина Кирсанова: В настоящий момент на загородном рынке спрос растет в основном в экономклассе. Люди интересуются тем, что доступнее всего по цене, то есть объектами меньшей площади, которые расположены на большем удалении от Москвы и на традиционно менее престижных направлениях.
 
Сергей Клименко: Сейчас на загородке идет оживление спроса. Цены достигли дна, рынок очистился от непрофессионалов и «ковбоев» — непрофильных компаний (ритейлеры, лендлорды и пр.), которые решили попробовать свои силы в этом сегменте. Покупатели видят, что на плаву остались только те фирмы, которые могут выполнять свои обещания и обязательства.
 
Артур Хахоков: Осенью вырос уровень продаж крупных участков — площадью от 1 га. Как правило, эти участки приобретают для реализации собственных бизнес-проектов. В частности, несколько наших покупателей планируют развивать сельское хозяйство. Похоже, инвесторы поверили, что пройден пик кризиса и началось постепенное восстановление экономики, и поэтому готовы начинать новые проекты.
 
 
Насколько вероятно активное развитие загородного рынка в ближайшее время? Поможет ли этому весна — может, покупатели встанут в очередь на приобретение домов и участков?
 
Антон Архипов: В будущем загородный рынок имеет все шансы для активного развития. Сегодня можно наблюдать, как интенсивно развиваются города в области: строятся бизнес- и торговые центры, школы, автосалоны. Некоторые москвичи находят себе хорошую работу в пригороде. Таким образом, Подмосковье становится не только местом отдыха, но и комфортабельным местом для жизни. Через пять-десять лет территория Москвы станет еще больше. В пределах МКАД она будет многоэтажная, а в пределах ЦКАД малоэтажная, с активным акцентом на многоэтажное жилье в подмосковных городах. Далее в радиусе до 100 км — дачные земли. Этот процесс уже начался, и, несмотря ни на что, будет продолжаться.
 
Владимир Яхонтов: Мы предполагаем два сценария развития. Если в I квартале 2010 г. произойдет девальвация рубля, то выход из кризиса окажется замедленным. Если же негативных событий в экономике удастся избежать, в конце 2010 — начале 2011 гг. восстановится планомерный рост стоимости недвижимости, увеличится объем нового строительства.
 
Ирина Кирсанова: Восстановление рынка загородной недвижимости затянется на более длительный срок, чем рынок городских новостроек. Эти проекты требуют больших объемов инвестиций, их сложнее реализовывать. Но по мере выхода из кризиса у девелоперов вновь появится возможность найти средства, а у покупателей — желание купить более качественную недвижимость.
 
Сергей Клименко: Рынок уже начал выходить из кризиса, а весна поможет выровнять ситуацию на рынке. В 2010 г. сработает так называемый механизм отложенного спроса, который приведет к росту цен в условиях резко снизившегося за время кризиса объема строящегося загородного жилья.
 
Артур Хахоков: К началу весны в Подмосковье можно ожидать резкого взлета как объема предложений участков без подряда, так и спроса. Многие владельцы земли уже начинают готовиться к новому сезону: например, в последние два месяца они сознательно не устраивают каких-либо акций и распродаж по сниженным ценам, чтобы в конце зимы — начале весны вывести свои объекты уже по более высоким ценам.
 

 

21.12.2009
Подготовил Владимир АБГАФОРОВ.

 

источник Журнал Недвижимость и Цены

 

Курсы валют
1$ = 93.44р.
1€ = 99.58р.

Контакты

Москва, ул. Щепкина,
47/1, офис 3, этаж 2-й


тел.:+7(495)925-66-01

Партнеры

Мотопарк "Вельяминово"
Подробнее

Отзывы БЕСТ Недвижимость
Лидия 19.08.23

Константин-профессионал своего дела. Он помог в короткий срок продать дачный участок . Консультир...

Нвталья30.07.23

Огромная признательность риелтеру Домашовой М. А.за профессионализм, серьёзный и ответственный по...

Татьяна 22.06.23

С Константином Юрьевичем познакомились при поиске квартиры. Очень приятно было работать с професс...

Алсу 16.12.22

?? ?? ?? ?? ??
Мой реальный отзыв от продавца о Елене Снигир.
Я за то чтобы сделки проходи...

Наталья15.12.22

Безумно благодарны Елене, с ней приятно иметь дело, она очень отзывчивый, честный человек, мастер...

Все отзывы »