Александр Хрусталев: «Главной фигурой для любой компании должен быть клиент»


Александр Хрусталев: «Главной фигурой для любой компании должен быть клиент»

 

Рынок недвижимости заметно оживился. По данным регистрирующих органов Москвы, число сделок за последний месяц приблизилось к докризисному. Правда, многие говорят, что это явление может быть временным. О том, что ждет рынок недвижимости столицы в этом году, мы беседуем с генеральным директором компании «НДВ-Недвижимость» Александром Хрусталевым.
 
 

— В каком, на ваш взгляд, состоянии сейчас находится московский рынок недвижимости?
 
— Сегодня уже понятно, что оживление рынка, начавшееся с середины сентября, не было временным явлением. Мы фиксируем рост количества обращений на 15%, увеличение количества сделок. Отмечаем и повышение цен на рынке недвижимости — где-то на 10% по сравнению с серединой прош­лого года. Я уверен, что эта тенденция станет основной на 2010 г.
 
 
— Если рост активности покупателей будет продолжаться, не приведет ли это к резкому повышению цен, тем более что нового жилья возводят крайне мало? А следом за этим — к перетеканию доли платеже­способного спроса на вторичный рынок?
 
— Мы ожидаем всплеска активности на рынке вторичного жилья и готовимся к нему. Однако мне сложно представить ситуацию, когда все покупатели откажутся от новостроек в пользу вторички. Если упадет спрос на строящееся жилье, упадут и цены на него. Как, собственно, и произошло в конце 2008 — начале 2009 г. Сейчас интерес к новостройкам реально увеличился — и цены моментально отреагировали на изменение рыночной ситуации.
 
 
— Все же для многих граждан главный критерий выбора недвижимости — это цена.
 
— Безусловно. Если раньше на рынке нормальной считалась планка в 120–150 тыс. руб./кв. м, то сейчас по такой стоимости берут не очень охотно. Поэтому наша компания снизила цену более чем на 20%, то есть мы не стали ждать, пока рынок упадет, — сразу предложили спуститься до 70 тыс. руб./кв. м. В результате получили новых покупателей, а застройщик — денежные средства, которые и направил на стройку, тем самым активизировав процесс возведения конкретных объектов.
 
 
— Вы считаете, что 70 тыс. руб. за квадрат в Москве — это адекватная цифра?
 
— Да, мы продаем ряд объектов по этой цене. Есть сейчас предложения и по 80, 90, 95 тыс. руб. — все зависит от стадии готовности дома. Причем это действительно достойные дома, не панельные, а монолитные, с качественной инженерией, стройматериалами, которые применяются при реализации проектов.
 
 
— Сейчас вновь начинают предлагать новостройки с отделкой. С чем, на ваш взгляд, это связано? Не станет ли от этого новое жилье дороже?
 
— Это как раз один из признаков нового рынка недвижимости: у клиентов большим спросом пользуются квартиры с отделкой. Это совершенно логично: ремонт занимает время, много сил и средств. А застройщику отделка обходится дешевле, поскольку он реализует большие объемы подобных работ. Зачастую застройщик включает стоимость отделки в цену квадратного метра. Таким образом, можно фактически говорить о дополнительных скидках для потребителя.
 
 
— Нередко бывает, что застройщик продает квартиры через несколько риэлторских агентств, которые заметно повышают цены на объекты.
 
— Специфика работы нашей компании такова, что застройщики, с которыми мы работаем, передали нам эксклюзивное право реализации недвижимости. И нет никаких других компаний, которые могли бы завышать цены. Мы стараемся выстроить ценообразование так, чтобы одинаково ровно продавались одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, чтобы шла их планомерная реализация.
 
 
— Сейчас делают разные прогнозы развития рынка недвижимости. Что вы думаете по этому поводу?
 
— Думаю, что к концу года будет зафиксирован прирост к сегодняшним адекватным ценам в размере примерно 7–8%. Но дело в том, что до сих пор многие застройщики не представили рынку такие цены.
 
 
— Наверное, они просто не могут продавать дешевле, поскольку нечем будет отдавать кредит.
 
— Да, у ряда компаний есть еще долги перед банками. Много недвижимости в залоге. И застройщикам неудобно честно сказать своим финансовым партнерам о том, что цена объекта снизилась и заемные средства вернуть сложнее. Но если скажут, то тогда банки будут требовать повышения суммы залога. В результате застройщики окажутся между молотом и наковальней. И я им не завидую…
 
 
— Согласитесь, все же 70 тыс. руб./кв. м, пусть даже 80, довольно дешево для Москвы. И многие задаются вопросом: а не демпингуете ли вы? Привлечете покупателей, соберете деньги и… К сожалению, такие случаи на нашем рынке уже были.
 
— На сегодняшний момент мы продаем порядка тысячи квартир в месяц, то есть каждый день происходит по 30–40 сделок. И доход получаем исключительно от оборота. А цена должна повышаться только в связи с изменением этапа строительства, и это оправданно. Мы не можем демпинговать, потому что исходим из того, сколько надо денежных средств застройщику на определенной стадии возведения дома. Чем выше дом, тем выше и стоимость квартиры. Зависит она и от спроса. Если он большой, то цены, естественно, растут.
 
 
— О том, что можно работать на проценте с оборота, было известно всегда. Это рыночное правило. Однако же ему практически никто в Москве не следовал. Почему вы решили пойти по этому пути?
 
— Свою роль, наверное, сыграл кризис. Он вынудил нас не плакаться, как плачутся некоторые — вот у нас все плохо, кредитов не дают, — а искать способы спасения. Задача была уйти от кредитных средств. Они на сегодняшний день дороги, по рынку — на уровне 15–18%.
 
Если мы вычтем из стоимости жилья (допустим, 100 тыс. руб./кв. м) 18%, которые застройщик платит банку за кредит, то цена снизится до 82 тыс. руб. Далее проводим оптимизацию затрат, сокращаем управленческие расходы, ускоряем темпы строительства — соответственно, экономим еще 7%. Генподрядчик получает не 7, а 6% — еще экономия. Вот так понемногу и формируется адекватная цена.
 
 
— На ваш взгляд, очистился ли за год кризиса первичный и вторичный рынки недвижимости от недобросовестных компаний?
 
— Я бы не называл все закрывшиеся компании недобросовестными. Многие из них руководствовались непродуманной стратегией развития, совершили серьезные управленческие ошибки, приобрели за «тучные» годы непомерное кредитное плечо, обзавелись раздутыми штатами… При этом сознание собственной значимости заслонило от участников рынка главную фигуру для любой компании — клиента. Его интересы должным образом не принимались во внимание. Да и сегодня многие не хотят исправлять ситуацию. В нашей компании, напротив, внимательно относятся к замечаниям и пожеланиям клиентов, для этого создан специальный департамент качества.
 
 
— Порой цена на недвижимость, указанная в объявлениях, особенно на вторичку, значительно выше реальной стоимости объектов. Многие люди ориентируются на рекламу и не спешат с покупкой. Ждут, когда жилье подешевеет.
 
— Действительно, иногда продавцы ставят в объявлении докризисную цену, а уж когда человек заинтересуется объектом и позвонит, начинают торговаться. По-моему, эта тактика себя не оправдывает. Мы практикуем совершенно иной подход, который и рекомендуем своим партнерам-застройщикам. Заключается он в том, что уже в рекламе заявляется реальная цена. Собственно, это согласуется и с концепцией нашей компании — «супермаркет недвижимости». Зайдя, скажем, на наш сайт, люди сразу могут ознакомиться с реальным ассортиментом — в режиме онлайн отражается информация о наличии всех объектов и квартир, а также их стоимость.
 
 
— Ряд аналитиков говорят, что риэлторы должны научиться продавать квартиры. За десять лет безостановочного роста цен и ажиотажного спроса многие агенты разучились работать. Вы согласны с этим?
 
— Абсолютно согласен. Профессиональных риэлторов немного. Некоторые разучились прислушиваться к покупателям, находить компромисс между их желаниями и целями продавца… Сейчас кто-то учится этому заново, кто-то просто уходит с рынка. Выстраивание грамотных продаж, предоставление высокого уровня сервиса клиентам — это то, что позволило нашей компании не просто выжить в новых условиях, но и занять 45% рынка продаж квартир в строящихся домах.
 
 
— Недострой у нас практически стал нормой. Причины разные. Как выбрать компанию, чтобы потом справлять новоселье, а не ходить по судам?
 
— Причина недостроя только одна: деньги покупателей, кредиты на строительство идут куда угодно — на концепции, западных консалтеров, торжественные мероприятия, — только не на бетон, кирпичи, строительную технику. Я не могу дать гражданам какого-то универсального рецепта. Наша компания выбрала такую стратегию: мы подписываемся под графиком продаж, застройщик подписывается под графиком строительства. Невыполнение наших взаимных обязательств грозит для обеих сторон штрафами.
 
 
— Чтобы граждане не боялись вкладывать средства в новостройки, надо сделать, как на Западе: платить не всю сумму сразу, а по частям. Отдали часть денег — построили этаж или два, заплатили еще — реализовали следующий этап. Тогда даже если дольщики потеряют деньги, то небольшую их часть. Почему у нас это не практикуется?
 
— На Западе все происходит немного по-другому. Посредником между застройщиком и клиентами является банк, то есть при открытии продаж люди кладут деньги на счет, а банк на аналогичную сумму кредитует застройщика. Потребитель таким образом более защищен. Кредитор зарабатывает на процентах, застройщик спокойно строит. Если процесс приостановлен, банк продает площадку другим компаниям, а покупатели, если не хотят ждать, могут в любой момент забрать деньги. И все довольны…
 
Что у нас мешает использовать аналогичную схему? Наверное, тот факт, что появление любого лишнего звена, даже банка, вызовет дополнительное беспокойство у наших потребителей. Впрочем, не исключаю, что когда-нибудь мы придем к мировой практике…
 
 
— И последний вопрос. Что бы вы посоветовали сегодня людям: покупать недвижимость или подождать?
 
— Полагаю, к концу этого года цены вырастут. В 2011 г. нас ждет нарастание дефицита предложения на рынке недвижимости, а следовательно, еще более активный рост цен. Так что сегодня, наверное, самый удачный момент для решения квартирного вопроса: жилье уже начало потихоньку дорожать, однако еще сохраняется хорошая посткризисная ценовая ситуация.
 
К тому же колебания курсов валют предсказать довольно сложно. Следовательно, если у кого-то есть накопления, то логичнее их вложить в недвижимость — она своих владельцев никогда не подводила.
 

 

19.04.2010
Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

источник: журнал Недвижимость и Цены

Курсы валют
1$ = 87.74р.
1€ = 95.76р.

Контакты

Москва, ул. Щепкина,
47/1, офис 3, этаж 2-й


тел.:+7(495)925-66-01

Партнеры

Мотопарк "Вельяминово"
Подробнее

Отзывы БЕСТ Недвижимость
Любовь11.12.23

Константин помог с продажей комнаты.Впечатления от сотрудничества исключительно положительные. Од...

Лидия 19.08.23

Константин-профессионал своего дела. Он помог в короткий срок продать дачный участок . Консультир...

Нвталья30.07.23

Огромная признательность риелтеру Домашовой М. А.за профессионализм, серьёзный и ответственный по...

Татьяна 22.06.23

С Константином Юрьевичем познакомились при поиске квартиры. Очень приятно было работать с професс...

Алсу 16.12.22

?? ?? ?? ?? ??
Мой реальный отзыв от продавца о Елене Снигир.
Я за то чтобы сделки проходи...

Все отзывы »