Продажа комнат в Москве

Лот	Фото	Адрес	Метро	Количество комнат	Общая площадь	Жилая площадь	Площадь кухни	Этаж	Этажность дома	Стоимость, руб.	Краткое описание
55048		улица Краснодарская, д.27/13	Люблино до 5 мин. пеш. Волжская до 15 мин. пеш.	2	58	20.6	7	5	5	Звоните!	Продается просторная комната в двухкомнатной квартире. Один соственник. Документы готовы для сделки. Комната свободная для проживания. Приличные соседи. Развитая инфраструктура. Оперативный показ. Торг приветствуется. Продается просторная комната в двухкомнатной квартире. Один соственник. Документы готовы для сделки. Комната свободная для проживания. Приличные соседи. Развитая инфраструктура. Оперативный показ. Торг приветствуется. Подробнее Оставить заявку (лот 55048)
25505		улица Новинки, д.29	Коломенская до 10 мин. пеш. Каширская до 5 мин. транспортом Технопарк до 5 мин. транспортом Автозаводская до 15 мин. транспортом	1	37	15.4	11	12	17	150 000 руб. $ 2 540 € 2 155	Продаю 1/100 долю в однокомнатной квартире. М. Коломенская, 10 м.п., ул. Новинки, дом 29. 12/17 мон., общ.пл. 37, комната 15,4, кухня 11. Санузел совмещенный. Балкон. Прямая продажа. Подробнее Оставить заявку (лот 25505)
33714		улица Новинки, д.29	Коломенская до 10 мин. пеш. Каширская до 5 мин. транспортом	1	37.2	15.4	11	12	17	550 000 руб. $ 9 315 € 7 903	Продаю 1/20 доли в однокомнатной квартире. 10 мин.п. от ст. м. Коломенская. Ул. Новинки, дом 29. Подробнее Оставить заявку (лот 33714)
42864		улица Новинки, д.29	Коломенская до 12 мин. пеш. Технопарк до 10 мин. транспортом Каширская до 10 мин. транспортом Автозаводская до 15 мин. транспортом	1	37.2	15.4	11	12	17	150 000 руб. $ 2 540 € 2 155	Продаю 1/100 долю в однокомнатной квартире. М. Коломенская, 10 м.п., ул. Новинки, дом 29. 12/17 пан., общ.пл. 37,2 кв.м, комната 15,4; кухня 11. Санузел совмещенный. Балкон. Прямая продажа. Подробнее Оставить заявку (лот 42864)
53770		улица Демьяна Бедного, д.9	Полежаевская до 5 мин. транспортом Октябрьское поле до 10 мин. транспортом Хорошёво до 15 мин. пеш.	3	66.4	45	6	6	8	270 000 руб. $ 4 573 € 3 879	Продаю 1/30 долю для прописки в 3-комнатной квартире в Москве на ул. Демьяна Бедного, дом 9. Подробнее Оставить заявку (лот 53770)
54709		улица Демьяна Бедного, д.9	Полежаевская до 5 мин. транспортом Хорошёво до 15 мин. пеш. Октябрьское поле до 10 мин. транспортом Зорге до 10 мин. транспортом	3	66	45	6	6	8	350 000 руб. $ 5 928 € 5 029	Продаю долю для прописки в Москве. Подробнее Оставить заявку (лот 54709)
54409		улица г. Московский, мкр-н 1, д.31	Саларьево до 30 мин. транспортом	4	64.7	46.4	7	8	9	1 600 000 руб. $ 27 100 € 22 991	Продажа комнаты в г. Московский Подробнее Оставить заявку (лот 54409)
33575		проспект Пролетарский, д.6, корп.2	Каширская до 10 мин. пеш. Кантемировская до 12 мин. пеш.	3	58	9	6	6	9	1 900 000 руб. $ 32 181 € 27 302	Продается изолированная комната (не доля), с отдельным лицевым счетом в 3-х комнатной квартире. Подробнее Оставить заявку (лот 33575)
51093		шоссе Каширское, д.128, корп.2	Домодедовская до 10 мин. пеш.	2	45	10.5	6	5	9	1 900 000 руб. $ 32 181 € 27 302	Продается изолированная комната (не доля), с отдельным лицевым счетом в 2-х комнатной квартире. Подробнее Оставить заявку (лот 51093)
22978		улица Беловежская, д.21, корп.2	Славянский бульвар до 10 мин. транспортом Молодежная до 10 мин. транспортом Кунцевская до 10 мин. транспортом Филевский парк до 15 мин. транспортом	3	80	46.4	10	17	22	2 500 000 руб. $ 42 344 € 35 924	Продаю комнату. М. Славянский бульвар, 10 мин. тр., ул. Беловежская, дом 21, корп.2. 17/22 панельного дома (серия КОПЭ). Комната 15,5 кв.м (по документам 1/3 доли). Состояние отличное. В собственности более 3 лет. Свободная продажа. Подробнее Оставить заявку (лот 22978)
51625		улица Бирюлевская, д.18, корп.2	Царицыно до 25 мин. пеш. Орехово до 10 мин. транспортом	3	60	42	6.2	12	12	2 600 000 руб. $ 44 037 € 37 361	Лучшее предложение!!! Продаю 1/2 доли в 3-х комнатной квартире. Общая площадь - 60 кв.м., жилая - 41.7 кв.м., кухня - 6.2 кв.м. Комнаты изолированы: 12.8/9.8/19.1. С/у раздельный. Хорошее состояние, 2 взрослых собственника, приватизация более 3-х лет, полная стоимость в договоре. Подробнее Оставить заявку (лот 51625)
32904		проспект Андропова, д.31	Коломенская до 5 мин. пеш.	3	54	11	6.3	5	16	2 650 000 руб. $ 44 884 € 38 080	Продам комнату в малонаселенной коммунальной квартире. Подробнее Оставить заявку (лот 32904)
54095		улица Бебеля 2-я, д.38, корп.3	Савеловская до 7 мин. пеш. Динамо до 10 мин. пеш. Дмитровская до 10 мин. пеш.	3	80	19.5	10	5	5	3 100 000 руб. $ 52 506 € 44 546	Комната 2-я Бебеля 38 корп. 3 Подробнее Оставить заявку (лот 54095)
54938		улица Сеченовский пер, д.5	Кропоткинская до 7 мин. пеш. Парк культуры до 7 мин. пеш.	6	170	28	15	3	4	7 400 000 руб.	Продается комната 28 кв.м. в Центре, 7 минут пешком от метро Кропоткинская Подробнее Оставить заявку (лот 54938)

Комнаты: самое доступное жилье в Москве

Продать комнату в квартире коммунальной, продать комнату в коммуналке, продать комнату в квартире. Звоните 8-495-925-75-04.

Кажется немного. На самом деле – еще меньше
На сегодня, по данным аналитиков, в Москве выставлено на продажу около 2500-2600 комнат. Однако эта цифра на поверку оказывается завышенной – в реальности комнат продается гораздо меньше.

«Дело в том, что в разделе «Продажа комнат в Москве» рекламируются не только комнаты, - разъясняет ситуацию Татьяна Майорова, начальник отдела вторичного жилья отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость». – Значительную часть предложения составляют доли. Собственник, владеющий долей в квартире и желающей ее продать, будет использовать в качестве рекламной площадки именно этот раздел».

Резонный вопрос: а чем доли отличаются от собственно комнат? Тем, что выделены «в натуре» (это, между прочим, юридический термин). Иными словами, когда документально закреплено, что такая-то комната принадлежит такому-то гражданину. Что касается долей, то они могут быть, во-первых, в однокомнатных квартирах (типичная ситуация: умер отец и оставил двум своим детям такую квартиру). «Однушка», понятно, в натуре не делится в принципе. Второй вариант – квартиру разделить вроде бы и можно, но сособственники никак не могут договориться. Например, надо ровно пополам, а площадь одной комнаты 18, а другой – 14 кв. м.

А с точки зрения покупателя, комната и доля – это очень разные вещи. Первая – полноценная недвижимость, где можно проживать самому, регистрировать по месту жительства себя самого и членов своей семье. А на доле все это возможно только с согласия владельцев других долей либо через суд, то есть покупатель получает многочисленные, как изъясняется современная продвинутая молодежь, «геморрои». Так что цена доли в квартире всегда значительно меньше, чем цена равной по площади комнаты.

Причуды ценообразования
Будучи недвижимостью, комнаты подчиняются тем же законам, что и отдельные квартиры. Чем больше площадь, лучше категория дома, ближе к центру, престижнее район – тем выше цена. Однако есть и свои, специфические нюансы. Прежде всего, цена зависит от такого неведомого для отдельных квартир параметра, как «еще комнат» и «еще проживающих». Без лишних слов понятно, что если в квартире еще одна комната и живет в ней один человек – это совсем не то же самое, что и «махровая» коммуналка с двумя десятками жильцов. Иногда в объявлениях о продаже упоминается, что соседи «тихие и интеллигентные», а то и вовсе не живут здесь. Выглядит привлекательно и иногда даже соответствует действительности, но следует понимать, что ничто хорошее на земле не вечно. Сегодня соседей нет, и вы радостно вселяетесь в практически отдельную квартиру, где пользуетесь в свое удовольствие и ванной, и кухней. А завтра собственники других комнат с полным правом продадут свое имущество семье «лиц усатой национальности»…

В целом комнаты стоят дешево – в спальных районах от $65 до 100 тысяч, в престижных подороже. Но если пересчитать на метры, то цена оказывается очень высокой – по $7-10 тысяч за кв. м, что соответствует реалиям если не элиты, то уж точно добротного бизнес-класса. Причина этого – в том, что на самые дешевые объекты сильнее всего давит снизу платежеспособный спрос. Автор не так давно подробно писал об этом явлении – в статье о малогабаритных квартирах — «Малометражки: ничего лишнего, но цена метра впечатляет». Есть и еще одно объяснение. В документах на квартиры указывается общая площадь, а на комнаты – только жилая. Получается, что приобретая по бумагам всего лишь жилые метры, вы одновременно получаете и долю нежилых площадей – ванной, коридора, кухни. Это создает своеобразный «повышающий коэффициент» для цены метров в комнате.

Почему их продают?
Но все-таки, несмотря на все «повышающие коэффициенты», комнаты в квартире в сумме стоят меньше, чем вся квартира целиком. Три комнаты – если принять их среднюю стоимость за $70-80 тысяч – вместе «потянут» на $220-230 тысяч. Трехкомнатная квартира, состоящая из таких же комнат, окажется на $40-50 тысяч дороже. «Продавать комнаты по отдельности невыгодно, лучше всю квартиру целиком» - для риэлторов это аксиома. Почему же все-таки продают?

Ответ прост, говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». Комнаты выставляются по отдельности в тех случаях, когда собственники не могут договориться друг с другом о совместных действиях. Например, в квартире живут несколько стариков, и одного из них дети забирают жить к себе. Комнату этого человека, скорее всего, выставят на продажу, а остальным продавать незачем. Бывает и так, что кто-то из соседей сумел накопить денег на доплату для покупки отдельного жилья, другим же это не под силу. Ясно, что в такой квартире продаваться будет только одна комната.

И зачем покупают?
В большинстве случаев ответ очевиден: потому, что ничего другого позволить себе нельзя. Перспективы рынка, мягко скажем, неясны – после того, как в конце 2006 и почти весь 2007 год цены стояли, с декабря они снова устремились вверх. Вечно копить, ютиться по съемным углам – это незавидная участь, и многие из тех, кто накопили на жилье $70-80 тысяч, предпочтут купить хоть что-то – лишь бы свое. Кстати, с комнат начинают «покорение Москвы» многие приезжие. Пожив 2-3 года, они накапливают еще тысяч 50 (в нынешних ценах) и тогда перебираются в отдельную квартиру.

Второй мотив для приобретения – инвестиционный. «Очень многие покупатели такого некомфортного во всех смыслах жилья приобретают его не столько для проживания, сколько ради перспективы получить через какое-то время отдельную квартиру в Москве или ближнем Подмосковье, - говорит Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI. – Продавцы об этом знают, поэтому в объявлениях в качестве преимущества часто значится «перспектива сноса».

Еще покупки комнат происходят при разъездах – как правило, долгих и конфликтных. Обычно жители коммуналок стремятся уехать из них в отдельные квартиры (зачем же перебираться из одной комнаты в другую, меняя шило на мыло!). Но бывает так, что отношения с соседями настолько накалены, что жильцы соглашаются уехать куда угодно, лишь бы подальше отсюда. Если в такой ситуации нет денег на отдельную квартиру – покупается комната.
И, наконец, последний вариант – социально неблагополучные люди. Переезд из собственной квартиры в комнату становится очередным этапом «скольжения вниз», а полученная доплата отправляется «на пропой души»…

Все равны, но некоторые равнее
Затевая продажу комнаты, надо иметь в виду одну юридическую деталь – она называется «первоочередное право покупки». Согласно ст. 250 Гражданского кодекса, говорит Юлия Кондратенко, генеральный директор юридической компании «Бергер и Партнеры», им обладают владельцы других долей в коммунальной квартире – это собственники других комнат и (если хотя бы одна из комнат в квартире находится в муниципальной собственности) местные власти. Отказ этих сособственников купить комнату по цене и на условиях, предлагаемых продавцом, должен быть заверен нотариусом и приложен к пакету документов договора купли-продажи, который отдается для государственной регистрации в управление Федеральной регистрационной службы.

На практике, разумеется, продавцам далеко не всегда удается получить от соседей подобные документы, тем более нотариально заверенные. В таком случае собственник направляет им заказные письма с уведомлением, и отсутствие ответа в течение месяца истолковывается как отказ от преимущественного права: собственник может продавать свое имущество третьим лицам. Но в этом случае сделка «подвисает» — в течение трех месяцев сособственник может оспорить сделку в суде, если посчитает, что его преимущественное право было нарушено.

Важнейшим следствием из всего этого является тот факт, что продажа должна осуществляться именно по той цене, которая фигурировала в уведомлении. Никакие варианты с ценой «по БТИ», «до миллиона рублей» (чтобы собственнику, владевшему объектом менее трех лет, не платить подоходный налог) невозможны. Если вскроется, что в договоре купли-продажи стоит сумма меньшая, чем в уведомлении, любой из тех, кто обладает первоочередным правом покупки, может через суд оспорить сделку, вернуть покупателю заплаченные за комнату деньги (именно ту сумму, что в документах!) и стать собственником недвижимости.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Наверное, мы никогда не избавимся от коммунальных квартир, потому что в столице цены настолько высоки, что у многих людей не остается другого выхода, как купить комнату в коммуналке. По крайней мере, как промежуточный этап в деле решения квартирного вопроса, комнаты, можно сказать, и незаменимы. Некоторые даже рассматривают комнаты в качестве инструмента для инвестиций. Бойкие покупатели могут покупая «по частям» (по комнате в одной квартире), существенно сэкономить — по сравнению с покупкой целой и неделимой квартиры, но это, скорее, чистая теория.
Тем не менее, несмотря на рассказы Зощенко и весь развеселый фольклор на коммунальную тему, этот вид недвижимости имеет совершенно точное денежное выражение и занимает четкую нишу на рынке.

<< Вернуться назад

Вторичное жилье | Продажа комнат в Москве